Hasta 39 UF el metro cuadrado se paga por terrenos exclusivos en balnearios de Chile

En 36 kilómetros hay 22 proyectos inmobiliarios y nueve puntos comerciales de diversa envergadura, con una oferta concentrada en supermercados, strip centers y tiendas relacionadas con el mejoramiento del hogar. Los precios de terrenos para construcción varían entre 1,63 y 21 UF/m².

La zona que abarca de Papudo a Puchuncaví, en la Quinta Región, ha tomado cada vez más protagonismo en el mercado de la segunda vivienda. Zapallar concentra los precios más altos de los balnearios del litoral central, con terrenos bajo los 1.000 m², con un peak de 39,27 UF/m², según un estudio realizado para “El Mercurio” por GfK Adimark y Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios. Si en Santo Domingo el precio promedio de dichos paños llega a 2 UF/m², en Zapallar la cifra es 10 veces mayor: 21 UF/m².

“Los sitios de primera línea en Zapallar y Cachagua son muy caros, porque prácticamente no hay, y los pocos que quedan valen una fortuna. Por lo mismo, la gente está comprando en segunda línea, donde hay que agarrar el auto para ir a la playa”, explica Gerardo Larraín, socio de PyG Larraín, corredora que gestiona la venta de sitios en Fundo Zapallar.

A juicio de Jaime Iglesis, director ejecutivo de PatagonLand, la buena valoración que tiene dicha comuna ha impulsado también los precios de su entorno. “Hoy día la gente que puede se va a Zapallar y Cachagua, y pagan fortunas por hacerlo. Los que no pueden se van a los alrededores, donde tampoco pagas poco, porque estás en el mejor barrio”, dice.

Los terrenos bajo 1.000 m² en la comuna contigua de Papudo, por ejemplo, duplica a Santo Domingo, con un precio promedio de 4,34 UF/m². “Es una proyección de Zapallar. La cercanía a lo exclusivo permite un aumento en los valores de suelo por sobre Puchuncaví, Santo Domingo y Algarrobo”, explica Carla Tapia, jefa del área de estudios de Montalva Quindos.

Puchuncaví se queda en un precio promedio de 1,63 UF/m², aunque el peak llega a 6,63 UF/m². “Maitencillo y Marbella son las zonas más cotizadas. En Maitencillo hay muchas cosas que hay que mejorar, como el agua y los estacionamientos. Eso al final te restringe la demanda”, señala Iglesis.

En términos de dinamismo inmobiliario, en Puchuncaví hay actualmente siete proyectos en oferta, en Zapallar diez y en Papudo cinco. En el informe de GfK Adimark y Montalva Quindos se detalla que Papudo tiene 20.563 m² aprobados en permisos de edificación a diciembre de 2014, mientras que Zapallar llega a 18.970 m² y Puchucaví se queda atrás con 8.314 m². Las tres comunas suman 47.847 m².

Otro balneario que destaca por su dinamismo inmobiliario es Algarrobo, donde la cifra es de 21.648 m². Sin embargo, no lo acompañan los balnearios cercanos de El Quisco y El Tabo, donde no hubo movimiento. Tampoco en Santo Domingo.

Sinergia comercial

Hay coincidencia entre distintos actores del rubro que el eje entre Papudo y Puchuncaví se ha consolidado como el principal polo para la segunda vivienda, después de la conurbación Valparaíso, Viña del Mar y Concón. Y la clave de este impulso sería la sinergia que se da entre los balnearios. “Toda la infraestructura de servicios se complementa. Lo que hay en Maitencillo lo aprovecha el que vive en Cachagua, y viceversa. Se apoyan unos a otros”, destaca Gerardo Larraín.

Según un levantamiento hecho por PatagonLand sobre servicios en el sector, hay nueve puntos comerciales operativos: cuatro strip centers , dos supermercados, una tienda de conveniencia, una ferretería y una bomba de bencina.

Maximiliano Zambra, gerente de desarrollo de GfK Adimark, destaca el fuerte énfasis que ha tenido el comercio relacionado con la construcción y mejoramiento del hogar. “El desarrollo de nuevas residencias y centros recreacionales se ha incrementado fuertemente en los últimos 20 años, lo que ha generado una marcada demanda en cuanto a insumos de construcción”.

Actualmente en la comuna de Puchuncaví está en desarrollo un supermercado Tottus y un power center que incluirá un Homecenter y un Sodimac Constructor, más 500 m² de strip center . Queda una hectárea libre donde se está evaluando si incluir un nuevo supermercado o una bomba de bencina. PatagonLand ha invertido US$ 22 millones en este proyecto. “Había un espacio no cubierto en términos comerciales. El número de viviendas que hoy en día soporta la zona necesita otro supermercado y otro operador en materiales de construcción”, señala Jaime Iglesis, director ejecutivo de PatagonLand.

El hecho de que la población sea en su mayoría flotante no afectaría la rentabilidad de estos negocios. Según estudios realizados por la misma firma, el caso más extremo es el de Puchuncaví, con una población flotante de 982.483 personas. “Los locales de estas zonas siempre están llenos, aunque vayas en agosto u octubre. Son casas donde hay una tremenda inversión y que están muy cerca de Santiago, por lo que la gente viene muy seguido, prácticamente todos los fines de semana”, agrega Iglesis.

Efectos de la desaceleración económica

Las velocidades de venta en los terrenos de autoconstrucción bajo los 1.000 m² se han comenzado a resentir, percibe Francisco Iriarte, broker owner de Re/Max Sinergia de Viña del Mar. “Estamos hablando de gente que va a invertir mucho dinero en la construcción de su segunda vivienda y el terreno tiene un costo. Muchos prefieren ver qué va a pasar; tengo tres clientes que decidieron frenarse y esperar”.

Los desarrolladores inmobiliarios también han puesto un freno, advierte Iglesis. “Están mirando con más cautela el ingresar en proyectos que signifiquen vender muchas unidades. En los años anteriores esperabas mayores velocidades de venta, y ahora está más lento, por lo que hay menos operadores dispuestos a hacer proyectos en la zona para construir y vender”. A su juicio, es el momento para tomar posiciones y comprar paños, ya que existen más alternativas en oferta, aunque los precios se mantienen.

Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo, no cree que los precios de los paños de menos de 1.000 y de hasta 5.000 m² vayan a bajar con el actual escenario económico. “Mantener un terreno no te genera mayores gastos, por lo que si no tienes urgencia de venderlo, lo dejas ahí. Lo que generalmente pasa es que se coloca de nuevo en el mercado cuando las condiciones mejoran”, explica. Iglesis está de acuerdo, y destaca: “La escasez de suelo defiende muy bien los precios en épocas malas”.

Además, hay coincidencia entre los expertos en cuanto a que el eje Papudo-Puchuncaví mantendrá su dinamismo en el futuro, potenciando el desarrollo hacia los cerros. “Va a pasar lo mismo que en Reñaca y Concón, es el crecimiento natural de esa zona, que antes eran pueblos y ahora son ciudades”, concluye Gerardo Larraín.

10 veces más, en promedio, cuestan los paños en Zapallar, en comparación con Santo Domingo, según un estudio de GfK y Montalva Quindos. En este último balneario los precios por m {+2} llegan a 2 UF. En Zapallar cuestan 21 UF el m {+2} .

4,34 UF es el precio promedio del metro cuadrado en la comuna contigua a Papudo, en terrenos bajo los 1.000 metros cuadrados. En tanto, en Puchuncaví el promedio del m {+2} llega a 1,63 UF, aunque el peak es de 6,63 UF por la misma medida.

Siete proyectos inmobiliarios en oferta existen actualmente en Puchuncaví, diez en Zapallar y cinco en Papudo. Entre los tres balnearios tienen permisos de edificación aprobados por 47.847 m {+2} .

982 mil personas tiene Puchuncaví como población flotante, el caso más extremo de todos los balnearios. Esto no afectaría la rentabilidad de los negocios en el comercio y las inversiones.

Fuente: EyN

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