Inversionistas acaparan el 60% de las ventas de departamentos nuevos

La comuna de Estación Central se consolida como el destino preferido entre quienes compran para arrendar: ocho de cada 10 propietarios no residen ahí. Otras zonas que concentran el interés de los inversionistas son Ñuñoa, Providencia, Santiago centro e Independencia.

El diagnóstico dentro de la industria se repite: el escenario de menor crecimiento económico no ha golpeado la venta de viviendas nuevas; estas se mantienen a buen ritmo y con un segmento de inversionistas que va ganando cada vez más espacio dentro de la demanda.

“Hoy día las expectativas están un poco enredadas y lo normal es que esto hubiera frenado el nivel de ventas. Sin embargo, por lo que veo y lo que he conversado con otros actores de la industria, el tema sigue firme porque la gente se da cuenta de que hoy es una oportunidad al comprar sin IVA”, dice Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria.

Cristóbal Promis, gerente de Proyectos de Almagro, tiene la misma visión y destaca que la participación de los inversionistas se mantendrá al alza durante este año: “Se va a acrecentar aún más en el último trimestre, debido a que el plazo para firmar promesas de compra sin IVA expira el 31 de diciembre. Durante el próximo año se mantendrá una fuerte demanda, pero solo para los departamentos que puedan escriturarse ese año, ya que estos también estarán exentos de IVA”.

Por lo pronto, las ventas de los proyectos que actualmente están en oferta dan cuenta del creciente protagonismo de los que compran para arrendar. “El Mercurio” analizó 30 proyectos de las inmobiliarias Actual, Almagro, Desco, Fundamenta, Ralei y Su Ksa, ubicados en siete comunas (Ñuñoa, Las Condes, Providencia, Santiago centro, Estación Central, Independencia y Viña del Mar) y constató que del total de las unidades vendidas, que equivalen a 8.615, el 60% fue adquirido por inversionistas.

Estación Central, la comuna con más inversionistas

De los 2.337 departamentos vendidos en los proyectos catastrados en Estación Central, el 81% fue comprado por inversionistas. Con esto, se transforma en la comuna que concentra el mayor interés por parte de este grupo. “Dadas las restricciones normativas de Santiago centro, las inmobiliarias empezamos a mirar para otros lados. De las zonas aledañas, Estación Central es la más atractiva pues permite hacer departamentos con metrajes más acotados, de un ambiente y de un dormitorio, que son los que buscan los inversionistas”, señala Armando Ide, gerente inmobiliario de Su KSa.

Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, la comuna tiene, además, la ventaja de contar con acceso directo a la Ruta 68. “La comuna ha tenido un constante mejoramiento urbano, que ha generado el interés de variadas inmobiliarias por construir en la zona, especialmente en el eje Alameda y en la avenida Gladys Marín”, dice.

Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, destaca que los inversionistas tienden a preferir Estación Central antes que Santiago centro, que en todo caso mantiene un alto nivel de ventas de inversionistas, con 59%. “La misma unidad que en el centro cuesta dos mil UF, en Estación Central la encuentras por 1.300 UF. Con eso accedes a un ingreso seguro, porque bajo los $180 mil mensuales no encuentras arriendo. Como hay un precio base de arriendo, con ese departamento te aseguras una buena rentabilidad”, señala.

Independencia es otra comuna atractiva para los inversionistas, aunque en la actualidad un 52% de las compras son para vivir ahí. Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Fundamenta, esta comuna tiene una participación más alta de residentes pues muchos de quienes no tienen capacidad de crédito para comprar Estación Central, optan por arrendar en dicha comuna o por comprar en Independencia. “Es muy atractiva para los dos tipos de compradores, porque hay stock “.

Providencia y Ñuñoa también tienen un fuerte componente de inversión entre las ventas de los proyectos actualmente en oferta, bordeando el 60%. La buena cobertura de servicios y la fuerte conectividad de dichas comunas son los principales impulsores de las colocaciones, coinciden los desarrolladores. “Son comunas ricas, apetecidas y bien ubicadas. Hay muchos que compran para vivir, y quienes no pueden hacerlo, prefieren arrendar pues no transan en la ubicación”, explica Droppelmann.

De la muestra analizada, Viña del Mar fue la comuna con menos peso como inversión, solo un 14%. “Hay sectores muy caros, donde el comprador es de primera vivienda o de segunda vivienda pero de uso privado, que si arrienda es por un fin de semana pero no por 12 meses. Un departamento te cuesta 75 UF/m y en Las Condes está a 80 UF/m , pero ahí se arrienda a 0 mil y en Viña en no más de 0 mil. Ante eso, el inversionista prefiere ir a otras comunas”, dice Monge.

inversionistas

Las Condes se queda un poco más arriba que Viña del Mar, con 15% de inversionistas. Hay coincidencia entre los desarrolladores en que la mayoría de los compradores son residentes. “Tiene una oferta potente de departamentos más bien grandes que, en general, no son atractivos para la renta pues cuesta más colocarlos en arriendo”, agrega Monge.

Sin embargo, existen sectores en la misma comuna con una marcada oferta para inversionistas, como en las cercanías del Parque Arauco o en ejes como Apoquindo-Las Condes. “Son áreas puntuales donde es posible hacer departamentos más chicos, porque hacia el interior de la comuna te obligan a hacer departamentos de 100 m²”, destaca Rodrigo Lyon.

Demanda tenderá a bajar con cobro del IVA

Distintos actores de la industria señalan que cuando el IVA se incorpore en el precio de la vivienda, debiera haber una contracción de la demanda, aunque coinciden que sería leve. “En los últimos cinco años, las subidas de precio han sido del orden de 40% a 100%, entonces cuando hablamos de un alza de entre un 8% y 12%, si bien es harto, el mercado ya ha resistido mucho más que eso y se seguirá vendiendo”, afirma Juan Pablo Monge.

Ignacio Droppelmann agrega que debiera bajar pero poco, “porque siempre será una buena alternativa de inversión. Es un negocio bastante seguro, de bajo riesgo”. Entre las ventajas destacan que se requiere de un bajo capital inicial y que actúa como un seguro de vida. En general, los rangos de rentabilidad anual se mueven entre el 6% y el 10%.

Para Cristóbal Promis, el cuánto se verá afectada la demanda dependerá de varios factores, como las tasas de interés que existan en 2017, la cantidad de oferta y el ritmo de la demanda, el nivel de plusvalía de las propiedades, la rentabilidad de los otros instrumentos financieros del mercado y de los valores de arriendo.

Justamente, Rodrigo Lyon advierte que para que no se resienta el negocio debiera haber un alza en los arriendos: “El nivel de inversionistas se debiera mantener, pero lo que va a tener que regularse hacia arriba son los arriendos, porque si la rentabilidad baja a 4% o 2%, va a caer el interés de estos compradores”.

Monge, sin embargo, no percibe el riesgo y cree que la necesidad por arriendos va a seguir al alza: “Con las constantes subidas de precio mucha gente no va a ser capaz de comprar una vivienda y deberá arrendar, pues siempre las personas prefieren priorizar ubicación”.

A esto se suma el acceso al crédito, que está tendiendo a ser cada vez más restrictivo: “Está complicando a un segmento importante de la población, lo que en definitiva presionará la demanda por el arriendo”, agrega Ergas.

59% de las compras de departamentos nuevos en la comuna de Santiago Centro son para inversión, afirman los desarrolladores inmobiliarios.

El perfil del inversionista

Profesionales jóvenes, solteros y mujeres son quienes están empezando a invertir en viviendas. Así lo destaca Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario:

“Tienen buenas rentas y aún viven en la casa familiar, por lo que aprovechan este período para arrendar la propiedad y asegurar una renta extra que les permita más libertad económica”.

Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Fundamenta, agrega que se trata de personas que, por lo general, reciben más de ,5 millones de sueldo: “Más que tener capital, aprovechan sus capacidades de crédito, porque hoy las tasas de interés están muy bajas”.

Sin embargo, Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria, destaca que en su mayoría se trata de gente que recibe un bono o un ingreso adicional. Juan Pablo Monge, gerente general de Desco, coincide con esta visión: “Hay quienes destinan parte de su sueldo, pero son pocos, ya que en general el inversionista es una persona bastante ocasional, que cuando tiene un extra compra uno o dos departamentos”.

Fuente: El Mercurio

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