Gabriel Cid y Felipe Barros analizaron el último informe inmobiliario de Adimark 2016

El viernes recién pasado se publico el informe inmobiliario de Adimark correspondiente al tercer trimestre del año pasado, el último para cerrar el año y del cual Gabriel Cid, CEO de Capitalizarme junto con Felipe Barros, Asociado de Capitalizarme, entregaron sus opiniones y análisis pensando en el 2017.

gabrielGabriel Cid

El viernes se publico el informe inmobiliario de Adimark del ultimo trimestre y se cierra el 2016, por lo cual me preguntaron:

Gabriel como ves que se comportara el 2017, en la industria inmobiliaria?

Yo soy muy critico de lo que esta ocurriendo en nuestro pais, hablan de preocuparse de la gente que menos tiene y es realmente a la que mas han perjudicado y lo que viene es peor.

Lo que viene, es que nadie podrá comprar departamentos nuevos en Santiago.

¿Por qué?

Aumento sostenido de los precios, debido a:

– Las acciones restrictivas que está tomando el gobierno y las municipalidades, principalmente en relación a la altura y las exigencias normativas cada vez mayores hacia las inmobiliarias.

– Escasez de paños.

– Dado lo anterior, los dueños de los predios existentes buscan mejores y mayores precios.

Además, el mercado está cambiando, de manera tal que en los próximos 5 años existirá muy poca y casi nula oferta de departamentos nuevos para comprar. Los factores fundamentales de este panorama son:

– La mala situación económica del país empujó la demanda del arriendo.

– El aumento de la demanda de arriendos, hace que el precio de los mismos siga incrementándose.

– Las restricciones hipotecarias que implementaron los bancos como consecuencia de la economía del país (conocidas como provisiones bancarias a esta clase de créditos) hacen que menos personas puedan comprar. En general el pie requerido aumentó de un 10% a un 20%: se duplicó, y nadie discutió la medida, se siguen entregando 100%, 90%, 85% y seguiran para los perfiles que cuiden sus finanzas.

– Aparición de los Fondos de renta residencial, que ya están operando en Santiago, comprando edificios completos para arrendarlos, limitando aún más la oferta de departamentos para clientes finales, nuevamente, propiciando la subida de los precios.

– La entrada de las AFP en el mundo inmobiliario; principalmente en los edificios de renta de habitaciones, que son el producto ideal dada la plusvalía y el ingreso recurrente generado mes a mes con el pago de los arriendos.

Todo lo anterior muestra que los grandes beneficiados, son los bancos, al cambiar personas que toman sus créditos hipotecarios por fondos que harán edificios para renta con menor riesgo para el banco porque siempre pagaran. Esta opinión es de un emprendedor digital que conoce y se mueve en la industria inmobiliaria global, y hablo desde la revisión de tendencias generales, más que específicas de alguna comuna.

Felipe BarrosFelipe Barros

Como ya saben hace poco Adimark presento el informe inmobiliario del 4to trimestre analizando las cifras del Gran Santiago.

En este informe podemos apreciar cómo se ha estabilizado la oferta y demanda de inmuebles nuevos luego del efecto IVA.

La incorporación de nuevos proyectos en este trimestre fue de 45, 5 más que el trimestre anterior por lo que a pesar de la leve baja que se puede apreciar frente a un año normal (2013 o 2014) seguimos con un dinamismo sostenido en el mercado.
Esta baja de nuevos proyectos se debe principalmente a la modificación de muchas comunas en su plan regulador, las cuales para frenar de cierta forma el gran aumento poblacional al cual se habían visto enfrentadas últimamente, decidieron por limitar la altura de máxima en sus predios, ejemplo de esto son las comunas de San Miguel y Ñuñoa, quienes tuvieron una gran participación en años anteriores, lo que produjo una nueva migración del mercado inmobiliario hacia sectores más rentables para la edificación de nuevos proyectos, como lo son San Joaquin y Quinta Normal.

Que si bien no presentaron ingresos de nuevos proyectos el trimestre anterior, se espera que  durante el 2017 sean algunas de las comunas con mayor índice de nueva oferta.

Todo esto nos deja al día de hoy con una oferta de viviendas nuevas de 33.800 unidades, al ritmo actual de ventas, se espera que este stock se agote en unos 15 meses. Lo cual no se debe confundir con la entrega de estas, ya que cerca del 73% del stock está contemplado para ser entregado en un periodo de 12 a 36 meses.

La leve baja que tuvo este trimestre, vs el anterior de cerca de 200 unidades, se debe en gran medida a la incertidumbre del consumidor en estos momentos, si bien no hay que dejar de lado que los bancos bajaron su financiamiento de un 90% a un 80% este año y la sensación de que los precios están altos si bien los valores de inmuebles han tenido un aumento sostenido e incluso abrupto en algunas zonas esto se debe en gran medida a la escasez de terrenos para edificar, recordemos que Santiago está en un agujero, lo cual hace más difícil su expansión y esto conlleva a que se tengan que “reciclar” los terrenos. Pasando de casas a edificios.

También quien compra un inmueble en estos momentos está más temeroso de factores como la tasa de desempleo o del bajo dinamismo económico que ha afectado al país desde hace ya un tiempo siendo un gran precursor de este la Reforma Tributaria. Hago énfasis en esta reforma, puesto que al realizar cambios tan abruptos en el sistema de tributación, provoco que muchos  de los grandes inversionistas optaran por trasladarse a otros países de la zona.

Ahora si analizamos las ventas anuales, el 2016 tuvo un desempeño un poco más bajo que en años normales, pero aún se encuentra con un buen dinamismo para la percepción país.

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