Claves para repactar créditos hipotecarios

Las tasas de interés de los créditos en UF para la vivienda se encuentran actualmente en sus niveles más bajos desde hace más de una década, constituyendo una excelente oportunidad para renegociar o repactar los créditos hipotecarios.

Y es así como el promedio actual de las tasas de interés se acerca a 3,4% en créditos a 25 años, lo que hace que el valor del dinero en el largo plazo esté conveniente para repactar o financiar la compra de propiedades.

Juan Sebastián Morales, director de Operaciones de Reistock Chile, sostiene que hoy es, sin duda, una buena oportunidad si se tiene la posibilidad de disminuir el dividendo y mantener similar el plazo residual del crédito.

Al respecto, comenta que lo primero que debe considerar una persona que está interesada en repactar su crédito hipotecario es el costo final a pagar del dividendo. “Muchas veces las tasas no reflejan la cuota final efectiva que paga el cliente y muchas veces los aspectos que generan estas diferencias son los seguros”.

Deuda insoluta

El asesor financiero y académico de Escuela de Comercio, Ricardo Matas Coddou, coincide también que es un buen momento para prepagar o repactar un crédito de este tipo. No obstante, aclara que “esta decisión no es unilateral, puesto que si la escritura de la propiedad indica las condiciones de posibles abonos a deuda insoluta”.

Destaca que en caso de que no existieran limitantes, sería beneficioso prepagar.

Ello dependerá, señala, del tiempo residual de la deuda insoluta, considerando que el grueso de cuotas de intereses se encuentra generalmente durante algo más de la primera mitad del plazo original pactado, dado que se calculan sobre un mayor saldo. “Por ende, resulta conveniente prepagar durante la primera mitad del tiempo del crédito, siempre que se transfiera la deuda con una tasa más conveniente”.

Y agrega el experto: “La diferencia de tasas -la nueva versus la pagada actualmente- hace las veces de costo de oportunidad y aunque la entidad financiera original cobrara intereses adicionales o algunas cuotas de dividendo extra, como desincentivo para el traspaso de la deuda a otra entidad, podría resultar igualmente conveniente para el deudor”.

Otro aspecto importante que resalta es que si el interesado repacta con la misma entidad financiera, es posible que existan condiciones distintas, “siempre que esté previamente indicado en la escritura”.

Costos y plazos

Pero conviene modificar los años a pagar en cuanto a la duración del crédito hipotecario.

Al respecto, Juan Sebastián Morales aclara que depende lo que busque el interesado. “Si quiere achicar la cuota diluyéndola más en el tiempo, conviene. Si quiere salir antes del crédito, claramente no es lo más recomendable”.

Asegura que lo que deben considerar las personas antes de tomar el plazo es definir cuánto está dispuesta a pagar por el dividendo. “Es claro que al disminuir a la mitad un plazo puede aumentar en casi un 50% el valor del dividendo”.

Añade que frente a una repactación del crédito hipotecario, normalmente lo que se debe considerar es una multa que corresponde a dos meses de intereses del crédito, además de los gastos operacionales que esto trae consigo, por ejemplo legales, notariales, tasación, entre otros.

Algunos consejos

A modo de recomendación, Morales indica que el interesado debe definir cuánto está preparado a pagar y cuánto tiempo está dispuesto a esperar para pagar por completo su propiedad, y si efectivamente el costo operacional de la repactación la percibirá en el corto plazo con la disminución del dividendo. “Es decir, si pagará casi $600.000 en gastos operacionales para repactar y con ello disminuirá su dividendo en $10 mil, recién en seis años recuperará el costo de la repactación. Por ello, la decisión de si es o no es una buena alternativa la debe definir el cliente”.

Otro aspecto que se debe tomar en cuenta, a juicio de Ricardo Matas Coddou, es que las posibles rebajas adicionales de la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central, históricamente, no tienen un efecto inmediato, sino a mediano y largo plazo.

Y agrega el académico que la adquisición de un bien raíz depende, simultáneamente, de dos aspectos fundamentales.

Por un lado el pie, que es función del ahorro privado, dado por el nivel de sueldos reales y no por la tasa de interés, y por otro, la inversión, “que sí es función de la tasa de interés vigente del mercado, la cual puede constituir un aliciente para un potencial inversionista que no tenga problemas en financiar, previamente, el pie o la totalidad del bien raíz con fondos propios”.

Fuente: El Mercurio

Lee también

Economistas prevén que Banco Central mantendrá la tasa de interés en 2,5% hasta 2018

Los expertos consultados por el Banco Central en la Encuesta Mensual de Expectativas Económicas bajaron …