mercado inmobiliario

Precios de departamentos en el centro suben 9,3% anual, mientras que en el nororiente bordea el 3%

Durante la primera mitad de 2017, el centro de la capital es la zona que presentó las mayores alzas anuales en los departamentos nuevos. Según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV) de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en junio el indicador llegó a 9,3% de variación anual, el más alto del año de todo el mercado en altura y 7,2 puntos porcentuales más que el promedio de la industria general de la Región Metropolitana.

Hay coincidencia entre distintos actores del rubro en que este escenario se explica principalmente por la fuerte demanda por el sector céntrico, producto de su amplia oferta de servicios y su buena conectividad. Katherine Yates, jefa del Diplomado en Tasación Inmobiliaria del Instituto de Estudios Urbanos y Territorial de la UC, agrega: “Corresponde a unidades pequeñas, donde participa no solo el comprador final, sino también inversionistas que pueden aspirar a más de dos unidades, mejorando las velocidades de venta y provocando alzas de precios”.

Para Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC, a lo anterior se suma el aumento en las restricciones normativas para la construcción de edificios, tendencia que se replica en comunas aledañas, como Estación Central o Independencia. “Hay que entender dónde la gente quiere vivir, y los alcaldes no debieran limitar la opción de estar ahí; tienen que dejar espacio para la renovación urbana; de lo contrario, al final lo que hace la norma es encarecer el sector”, dice.

Son justamente Estación Central e Independencia, junto con Maipú, las comunas que impulsan el índice de precios en la zona norponiente, que en el estudio de la CChC también incluye a Huechuraba, Recoleta, Conchalí, Quinta Normal, Cerro Navia, Renca, Quilicura, Lo Prado, Pudahuel, Cerrillos, Lampa, Padre Hurtado, Peñaflor y Talagante. Así lo cree el profesor asociado del Departamento de Urbanismo de la Universidad de Chile, Ernesto López: “Estación Central, Independencia y Maipú concentran el vigor inmobiliario, y ya no pueden considerarse como sectores populares, pues más bien son de clase media”.

Según el IRPV, en junio los departamentos en oferta presentaron un alza anual de precios de 7% en el área norponiente de la capital. “En los tres casos, hay un fuerte efecto por el metro, que es el factor principal que genera esta mayor valorización”, indica López, quien también es investigador asociado del Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social de la Universidad de Chile.

Eso sí, el creciente interés que han despertado los departamentos del centro y sus alrededores afectó al mercado de las casas en la zona sur, señala Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria: “La alternativa de alguien que se compra algo pequeño en Estación Central es irse a una casa en el sector sur, pero la mayoría se inclina por estar más cerca de todo”.

Lo cierto es que, según los datos de la CChC, desde marzo la variación anual de las casas en la franja sur es negativa, y en junio bajó 2,6%, considerando las comunas de Peñalolén, Macul, San Joaquín, San Miguel, Pedro Aguirre Cerda, Lo Espejo, La Cisterna, San Ramón, La Granja, La Florida, Puente Alto, La Pintana, El Bosque, San Bernardo y Buin.

A juicio de Hurtado, esto no necesariamente refleja una caída en los precios, sino una redefinición de la oferta. “Es un producto distinto, con una casa más chica, enfocado a un segmento de ingresos más bajos, por lo que hay que hacer opciones atractivas para ellos”.

Sectores céntricos mantendrán tendencia

En el nororiente de la capital -que incluye Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura, La Reina, Ñuñoa, Providencia y Colina-, los departamentos han tenido aumentos de precios más ajustados que los del área céntrica. En junio de 2017, el indicador llegó a 3,2% en la primera zona, la cifra más alta del año en dicho cuadrante, pues incluso entre octubre de 2016 y enero de 2017 hubo un registro negativo.

Rodrigo Lyon, gerente general de Inmobiliaria Actual, cree que el bajo dinamismo de la demanda en el mercado de departamentos nuevos en el sector de La Dehesa, en Lo Barnechea, restringe este promedio sectorial, ya que por otro lado los puntos más céntricos de Providencia, Ñuñoa y Las Condes lo impulsan. Vicuña tiene el mismo diagnóstico, y agrega que en Vitacura también se percibe un debilitamiento de la demanda, lo que se ha traducido en rebajas de precios: “Conozco el caso de una persona que ofreció a una inmobiliaria 15 mil UF por un departamento de 16.600 UF, y lo aceptaron. Los desarrolladores están apretados, pues hay proyectos donde no se está vendiendo nada”.

Ahora bien, López subraya que esta alza anual es menor porque se trata de precios más altos que los del resto de la capital, por lo que porcentualmente cualquier subida se traduce en una mayor cantidad de UF. Además, dice que en los desarrollos de la zona oriente ya está indexada la plusvalía y es difícil que haya mejoras. “Estamos hablando de un proceso de valorización, no de una estructura de precios. Si fuera esto último, los departamentos de este sector están muy por encima del resto de la Región Metropolitana”.

Para adelante hay coincidencia en que los lugares más céntricos del sector oriente y norponiente, así como el centro mismo, debieran seguir creciendo. Hurtado no cree que la demanda se vea afectada por esta tendencia al alza de los valores: “La venta se está recuperando, después del boom de 2015 y la importante caída de 2016. Para el próximo año vamos a ver niveles similares a los de 2013 o 2014. El mercado inmobiliario siempre tiene demanda; la gente necesita cambiarse”.

Donde no debiera haber mayores aumentos es hacia la periferia. “Ahí los precios se van a mantener relativamente estables, e incluso puede haber bajas en zonas donde no se provea de un estándar mínimo de conectividad y una infraestructura urbana y de servicios adecuadas”, concluye Hurtado.

Fuente: El Mercurio

Conversación

comentarios