mercado inmobiliario

Valor promedio del M2 de departamentos llega a $2,5 millones en eje Apoquindo-Las Condes

La avenida Las Condes nace de Apoquindo, cuando esa calle se divide en dos y aparece esta nueva arteria hacia el norte. En dicho punto, la oferta inmobiliaria es activa y se entiende como una continuación de lo que pasa unas pocas cuadras antes.

“Desde Manquehue hasta la bifurcación es un sector con una cantidad importante de departamentos nuevos, así como de desarrollos de oficinas y locales comerciales. Ahí se concentra la actividad”, dice Agustín Manterola, director de Manterola Propiedades.

Según un informe del área inmobiliaria de BDO Consultores, en los alrededores de Apoquindo con Manquehue y su continuación por Las Condes hasta Padre Hurtado, hay 1.719 departamentos nuevos en el mercado, considerando los meses entre mayo y junio de este año. Esta oferta representa el 91% del total (1.885) que se desarrolla en el eje Apoquindo-Las Condes, que se extiende entre Manquehue y Estoril, y es casi 10 veces superior a la oferta que está en el subtramo que va desde Padre Hurtado hasta el límite del eje analizado.

“El plan regulador en la primera zona favorece fuertemente el desarrollo en altura y la alta densidad de viviendas por hectárea, en comparación con lo que pasa en la segunda zona de Padre Hurtado hacia arriba. Esto permite la construcción de viviendas más pequeñas y un valor final más competitivo”, destaca Tomás Fuenzalida, gerente del Área Desarrollo Proyectos de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios.

Considerando desde Manquehue hasta Estoril, en las cercanías a la arteria Apoquindo-Las Condes, los departamentos nuevos tienen un valor promedio de 92,7 UF/m2, es decir, $2,5 millones. La cifra es incluso más alta desde Padre Hurtado hacia el poniente, donde la media alcanza las 98,3 UF/m2. Priscilla Matos, analista senior de BDO, cree que el indicador bordea las 100 UF/m2, dada la buena conectividad del cuadrante, con dos estaciones de metro y varias alternativas de locomoción colectiva, además de su amplia oferta de servicios. Según el sondeo de la consultora, en el subsector comprendido entre Manquehue y Padre Hurtado hay 10 bancos, ocho colegios, cuatro farmacias, por ejemplo.

La superficie promedio, en tanto, varía, dependiendo de si la oferta en altura es usada o nueva. El tamaño de las primeras opciones es de 82,2 m2, según detalla Zoominmobiliario.com, mientras que en las segundas cae a 57,8 m2, señalan los registros de BDO.

A juicio de Rodrigo Salcedo, gerente inmobiliario de Sencorp, quienes buscan alternativas nuevas son, por lo general, personas o parejas solas que valoran la buena conexión. Carlos Müller, gerente general de Inmobiliaria Gespania, agrega que la figura del inversionista ha tendido a disminuir fuertemente en los últimos dos años en este mercado. “Están prefiriendo comprar en San Miguel, Estación Central o Ñuñoa, con precios más bajos, pues como mínimo un departamento de un dormitorio por acá ronda las 3.700 UF y se requiere un ahorro de $20 millones para acceder a un crédito hipotecario”, señala.

Según la experiencia de Müller, las ventas en esta área en el último tiempo han estado débiles. “Hicimos un proyecto de dos etapas. En la primera se vendieron 160 unidades en un año, entre 2014 y 2015, pero la segunda la comenzamos a comercializar a mediados de 2016 y hemos promesado bien poco. Si antes vendíamos entre seis y ocho unidades al mes, hoy son dos”.

Estoril debiera potenciarse

En los alrededores del segundo subtramo del eje desde Padre Hurtado hasta Estoril hay solo 116 departamentos nuevos en oferta. Aquí, el precio de los departamentos es casi 10 UF/m2 menor que hacia Manquehue, llegando a 87,2 UF/m2. Para Matos, esta zona del eje Las Condes pierde protagonismo frente a Apoquindo, dado que el metro sigue por esta última arteria. Manterola coincide y agrega: “El metro también va a correr más adelante por Kennedy y va a aparecer recién en Estoril por el eje Las Condes, por lo que dicha arteria va a quedar con menor conectividad al medio de estos dos corredores”.

El equipamiento, además, es considerablemente más básico, con menos bancos, farmacias y colegios, según el sondeo de BDO. A pesar de lo anterior, el valor promedio final de una vivienda tiende a ser mayor, llegando a 10.959 UF, en parte porque la superficie promedio de 111 m2 es casi el doble respecto del primer subsector donde nace este eje.”Hay una norma más restrictiva en términos de constructibilidad y densidad. Lo atractivo es que se pueden desarrollar departamentos de más metraje, con amplias terrazas, que se dan bien en esta zona más residencial”, apunta Salcedo.

De todas formas, para el futuro debiera potenciarse la presencia de servicios, así como de oficinas y departamentos en las cercanías de Estoril. “Con la próxima llegada del metro, hay un fuerte interés de las inmobiliarias por construir ahí, y ya han empezado a subir los precios de los paños”, indica el gerente general de Patagon Land Investment, Diego Errázuriz, quien reconoce que están evaluando varios terrenos en el sector.

Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI, mira con precaución las eventuales alzas de precios en el suelo, pues, a su juicio, se transforma en una barrera para el desarrollo. “Puede estar el sitio, pero si se compra cercano a las 100 UF (m2) hay que salir a vender muy caro y el proyecto financieramente no da, lo que retrasa y limita la llegada de nueva oferta”, concluye.

Fuente: El Mercurio

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