Vivir en menos de 30 m2 : Oferta capitalina supera los 2.300 departamentos y el 56% está en el centro y en Estación Central

Estas microviviendas se emplazan en 103 proyectos inmobiliarios, de los cuales 36 están en el casco histórico y alrededores, y otros 25 en la comuna de Estación Central.

En la Región Metropolitana hay 2.304 departamentos nuevos en oferta con menos de 30 m2 de superficie útil, donde los más pequeños llegan incluso a los 17,8 m2 , según un sondeo de Tinsa Chile al tercer trimestre de este año. Estas microviviendas se emplazan en 103 edificios, de los cuales, el 82% se encuentra en Santiago Centro, Estación Central, San Miguel, Independencia y Ñuñoa.

La comuna con el mayor número de unidades es Estación Central, con 834 alternativas que, en promedio, tienen una superficie de 26,4 m2 y que representan el 36% del total de la oferta en la capital. De ellas, 196 se transaron en el período julio-septiembre de este año, registrando el mayor ritmo de ventas de las zonas analizadas. “La gente opta por vivir en espacios más reducidos, porque les acomoda estar cerca de su trabajo y de una amplia red de servicios. Está al lado de todo por un precio asequible”, dice el director del área de consultoría de Tinsa, Fabián García.

Lo cierto es que el valor promedio de ventas de estas viviendas en Estación Central es de 1.472 UF, cifra menor a lo que se ve en comunas aledañas, como Santiago centro (1.729 UF), San Miguel (1.831 UF) e Independencia (1.545). “Son entre 100 y 300 UF de diferencia las que se ahorran al comprar en Estación Central, lo que es una importante proporción del precio final. Además, hay mayor heterogeneidad de productos y localizaciones, por lo que existen más opciones para elegir”, agrega García.

Para Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, dicha comuna presenta la mejor combinación precio-calidad. “La zona posee un renovado comercio, buena oferta de servicios y conectividad y vida de barrio”, dice. Según cuenta, el desarrollo inmobiliario se ha centrado en las cercanías a la Autopista Central, la Ruta 68 y la estación de metro Ecuador.

En cuanto al número de edificios con alternativas bajo los 30 m , Santiago centro supera a Estación Central, con 36 iniciativas, versus las 25 de la segunda comuna. Sin embargo, en el casco histórico y sus alrededores hay 469 viviendas en oferta, es decir, solo un 20% del total. “En muchos proyectos se trata de unidades residuales, donde con suerte quedó una columna para incluir un studio o departamento pequeño por piso. Son minoría, pues hay una norma muy restrictiva”, precisa Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group.

Dadas las reducciones en altura y densidad que se están implementando en el plan regulador de Estación Central, Ergas cree que dicha comuna debiera seguir los pasos de Santiago y reducir su presencia en este mercado. El centro, por ejemplo, en el tercer trimestre de 2012 contaba con un número casi tres veces superior al actual, con 1.378 departamentos pequeños.

García tiene el mismo diagnóstico, pero advierte que este escenario se verá en un par de años: “Recién hacia 2020 se podría percibir un cambio en la oferta, con una merma importante de unidades chicas, porque ahí los proyectos que se están construyendo ahora se terminarán de vender y pesarán más los desarrollos con la norma nueva, más restrictiva en altura”.

Metro impulsaría microviviendas en Ñuñoa

Al actuar como un rebalse del centro, en San Miguel también ha aumentado la construcción de microdepartamentos, destaca García. “En los últimos años creció bastante el número de proyectos, sobre todo en la zona más oriente de la comuna, lo que, a su vez, impulsó los precios al alza”, agrega Ergas. Según los datos de Tinsa, en el tercer trimestre de 2012 solo había 49 unidades nuevas en oferta, con un valor de 35 UF/m , mientras que en el mismo período de este año las opciones nuevas llegaron a los 321 unidades y el valor se incrementó a 67 UF/m .

Por otra parte, hace cinco años, en Independencia había cuatro edificios, con 13 departamentos con superficies inferiores a los 30 m . En igual lapso de 2017 son cinco desarrollos, con un total de 344 departamentos. Ñuñoa, que también colinda con el centro, no ha tenido un crecimiento tan fuerte y actualmente hay solo 95 viviendas pequeñas, emplazadas en tres torres.

Para García, esto se debe a que esta última comuna cuenta con un perfil más familiar, privilegiando opciones de mayor metraje. Ergas, en tanto, lo atribuye a la exigencia de construir un estacionamiento por vivienda, lo que obligaría a hacer más niveles de subterráneos, en caso de proliferar el número de unidades pequeñas.

Sin embargo, Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, cree que la Línea 3 del metro hará más atractiva la presencia de estos departamentos en Ñuñoa. Para adelante, Eugenio López, gerente Inmobiliario de Brotec-Icafal, prevé que el desarrollo se enfocará en las comunas con metro. García destaca La Cisterna, Pedro Aguirre Cerda y Cerrillos como las de mejores proyecciones futuras.

Inversionistas son los que más compran viviendas pequeñas

Entre quienes compran viviendas de menos de 30 m , la mayoría son inversionistas, coinciden distintos desarrolladores inmobiliarios. Según la experiencia del gerente general de Norte Verde, Roberto Bascuñán, este tipo de propietario ha ido creciendo fuerte en el último tiempo: “Por la restricción de los créditos y por el aumento de valor de los departamentos, la compra se hace menos alcanzable y los arriendos tienden a crecer. Por lo mismo, se impulsa el mercado de los inversionistas”. Según su experiencia, hay proyectos donde siete de cada 10 compradores tienen este perfil.

Claves para decorar : Mesas redondas, sofás sin brazos y colores claros

Un departamento pequeño puede ser un espacio de calidad, destaca el arquitecto Rodrigo Searle, socio de la oficina Searle Puga: “Si se trata de una vivienda con recintos muy simplificados, pensando en gente sola y no en una familia, puede funcionar bien”. A su juicio, es clave evitar divisiones y de existir, estas debieran ser medias paredes o bien paneles móviles.

Asimismo, el arquitecto recomienda unir recintos, como el clóset con el baño o el living con el comedor y la cocina, para dar la sensación de mayor amplitud. Con esa idea, en Brotec-Icafal utilizan el mismo revestimiento en todo el piso del departamento, destaca su gerente inmobiliario Eugenio López.

En cuanto a los muebles, Mónica Espinoza, miembro de la Asociación de Decoradores de Chile, recomienda utilizar mesas redondas y no cuadradas, así como sofás sin brazos, muebles esquineros, repisas verticales, veladores volados y cortinas roller. “Todo ojalá en colores claros, para que no achique los recintos”, agrega la decoradora. La cama, además, debiera ser máximo de dos plazas, las que normalmente tienen 1.50 metros de ancho, aunque también hay algunas de 1.40 metros.

En Norte Verde están apostando por darle mayor protagonismo a la cocina en este tipo de unidades chicas. “Este espacio no solo está integrado a la sala, sino que está equipado con un mesón de baja altura, que permite que la persona pueda utilizar su computador. Así, la mesa para tomar desayuno también sirve para trabajar”, señala el gerente general de la inmobiliaria, Roberto Bascuñán.

Fuente: El Mercurio

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