Sepa si le conviene repactar su crédito hipotecario y bajar la cuota mensual

La nueva tasa debe ser 0,5% menor para conseguir un ahorro significativo, que puede reducir también en el plazo del préstamo.

Valentina Franco (38 años), informática de profesión, ha refinanciado tres veces en ocho años el crédito hipotecario de 1.980 UF por 25 años que pidió para pagar su departamento de 76m2 en Ñuñoa.

‘La primera vez lo tomé en el Banco Edwards con una tasa mixta.

Fue fija en 3,1% por unos pocos años y al pasar a variable, subió a 6%. Ahí decidí refinanciarlo con otro banco’, cuenta.

Se cambió al Scotiabank a una tasa fija de 3,8% que le bajó la cuota mensual en $30.000.

Luego se fue al Banco Estado que le ofreció una tasa similar, pero redujo el crédito a 20 años de pago.

‘Hubiese continuado porque me estaba ahorrando harto en relación al primero que saqué, pero me aburrí.

Cerré todos los productos porque no me cobraban los dividendos de forma automática o como me hicieron abrir cuenta corriente, me sumaban seguros que no había contratado.

Refinancié y volví al Edwards, que me ofreció una tasa de 4,3%.

Me subió el dividendo como en $35.000 pero lo saqué a diez años.

En suma, voy a pagar el departamento en 20 años. Con todos los movimientos que hice, no pago menos, pero reduje cinco años todo el proceso’, cuenta.

Algo similar hizo Arturo Farías, contador y jefe de la carrera de Contador Público y Auditor de la Universidad del Pacífico.

Logró un ahorro cercano a los $12.000.000 al refinanciar su crédito de 3.500 UF a 20 años plazo.

‘Fue con el mismo banco donde lo tenía. Negocié a una tasa y plazo menor, a 15 años. Seguí pagando el mismo dividendo, pero como reduje el tiempo de pago, me ahorré como 450 UF’, cuenta.

¿Reducir la cuota o los años? Desde hace un tiempo que la tasa de interés de los créditos hipotecarios se encuentra baja, con cifras que no se veían desde 2004. Pero ya va alza de nuevo. De acuerdo al Banco Central, en agosto de 2017 llegó a su menor valor, con 3,19% y a abril de este año llegó a 3,45%. Pese a ello, los expertos explican que cuando el índice está más bajo que cuando se tomó el crédito inicialmente, es bueno intentar rebajar la cuota que se paga mes a mes o reducir la cantidad de años a pagar.

Sergio Tricio, gerente general de la empresa de asesoría financiera Ruvix, explica que la manera más eficiente de hacerlo es reduciendo los números de meses a pagar.

‘Así se paga menor a largo plazo, mientras que si se baja la cuota, a veces se alarga el periodo de pago y ahí se pagaría más. Ahora, hay familias que necesitan holgura en su gasto familiar y puede que sea lo más cómodo, aun que no se ahorre dinero’, comenta.

La recomendación es buscar una tasa que tenga una diferencia mínima de 0,5% con la que ya tiene. Farías dice que en lo posible sea 1% menos. ‘De lo contrario, el efecto neto puede ser nulo por la serie de gastos que hay que incurrir en la renegociación’, señala.

A modo de ejemplo, Tricio explica que si una persona pidió un crédito de 3.000 UF a 25 años a una tasa CAE de 4,5%, y lo refinancia con un interés de 3,9%, la deuda se reduce en 2,5 años. La baja es de 501UF (cerca de $13.500.000).

Cuánto tiempo ha pagado. Si lleva pagando el crédito dos o tres años o le quedan pocos años para finalizarlo, no es buena opción refinanciar. En el primer caso, es porque esas cuotas pagaron una mayor proporción de intereses y poco de capital.

Y en el segundo, el nuevo crédito lo obligará a pagar nuevos intereses.

Sumados los gastos operacionales asociados, el ahorro no es significativo. Mientras que cuando lleva entre cinco y diez años como máximo, hay un mayor balance. ‘Cambia la relación y comienzas a pagar más capital, por lo tanto, la deuda disminuye notoriamente’, comenta Farías.

‘En los primeros años, se paga casi la totalidad de los intereses, casi el 95%’, dice Francisco Ackermann, gerente comercial de Capitalizarme.com.

‘Si se han pasado cinco años y quedan 20 por pagar, es buen tiempo para producir un ahorro, considerando los gastos extra que implica tomar un nuevo crédito’, afirma Francisco Aravena, economista y docente de Ingeniería Comercial de la Universidad San Sebastián.

Gastos operacionales. No hay que fijarse sólo en el interés aplicado, también hay otras variables como los gastos operacionales de tomar un nuevo préstamo.

Esto incluye el estudio de título, la tasación de la propiedad, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, entre otros, y que puede bordear los $700.000. Farías explica que si se negocia con el mismo banco donde se tomó el préstamo, puede ahorrarse algunos pesos porque ellos ya tienen algunos documentos solicitados, como el estudio de título.

Otro detalle que observar son las multas que se aplican por prepagar. ‘Algunos bancos cobran un 1,5 meses de interés, que no es tanto si te vas a ahorrar varios millones, pero son gastos a sumar’, dice Tricio. Cotizar, pero con cautela.

Hay que cotizar, pero no en todas las instituciones. ‘Hay gente que pregunta en todos los bancos y queda en el sistema. Es mal visto porque se puede asumir que es para comprar otra propiedad y pueden castigar en la tasa ofrecida. Es mejor cotizar en no más de tres instituciones, quedarse con el mejor y ese negociarlo con el banco donde se tiene el crédito’, aconseja Tricio. Si bien se puede simular refinanciamientos hipotecarios de forma online, Aravena sugiere verlo directamente con un ejecutivo para lograr mejores condiciones. ‘Hay mayor espacio de negociación’, dice.

Fuente: LUN

Lee también

Comportamiento crediticio de mujeres es hasta un 43% mejor que el de hombres

Cifra corresponde al índice de mora por 90 días o más, mientras que en los …