¿Qué es la amortización de un crédito hipotecario?

Entendiendo la etimología de la palabra “amortizar”, es pagar el total o parte de una deuda pactada.

Aplicado a un crédito, cuando una institución financiera nos otorga un crédito hipotecario, el cual acordamos pagar en x cantidad años con cuotas mensuales, estamos pactando una deuda. Por consiguiente, y para que el modelo de negocio del banco funcione, nos fijan la tasa de interés y el plazo máximo de pago que podemos elegir entre los planes disponibles que nos ofrecen.

Es lógico pensar que con el pago de cada cuota la deuda vaya disminuyendo en su totalidad respecto a la parte que pagamos. Sin embargo, esto es relativo, ya que mientras más alta la tasa de interés pactada, mayor es la parte de la cuota que se destina a pagar los intereses de la deuda.

Por ejemplo:

Si una persona toma un crédito de 2.400 UF, con tasa de interés pactada anual de 5% y con un plazo de 25 años. Según estos datos, el valor de la cuota mensual del crédito será de 13,87 UF.

Transcurrido el primer mes, la deuda, por conceptos de interés, va haber aumentado en 9,78 UF.  De esto, concluimos que el 70% de lo que se paga en la primera cuota, va a cubrir solo los intereses del crédito (9,78 UF de 13,87 UF), y el 30% restante, que serán 4,09 UF van a hacer disminuir la deuda original. A esto le decimos que la deuda se amortizó en 4,09 UF (Ejemplo tomado de: https://tantea.cl/la-amortizacion-credito-hipotecario/ )

En conclusión, cada vez que pagamos una cuota del crédito, lo que estamos haciendo es devolverle al banco el capital prestado más los intereses generados. A esto le llamamos amortización de la deuda.

Existen varios métodos para amortizar una deuda, y generalmente, te las ofrece el banco.

3 Métodos de amortización que debes conocer:

  • Método de amortización francés o cuotas constantes: Es uno de los más utilizados, la cuota de este método suma la parte del capital amortizado más los intereses que van bajando a medida que se va reduciendo la deuda, dado que el capital pendiente de amortizar es cada vez menor. Se suele utilizar tanto en los préstamos a interés fijo como variable.
  • Método de amortización americano o al vencimiento: Este método se caracteriza por pagar periódicamente sólo los intereses de la deuda y en la última cuota se amortiza el capital prestado, es decir el capital solicitado se amortiza al vencimiento de la operación en un único pago.
  • Método de amortización de cuotas decrecientes: En este caso, el valor inicial de las cuotas será más grande, y van disminuyendo en el tiempo, es decir que las subsiguientes serán cada vez más pequeñas.

 

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