Promesa de compraventa: todo lo que tienes que saber

La promesa de compraventa es un acuerdo voluntario, pero totalmente necesario. Te contamos de qué trata, sus ventajas y qué pasa si no se cumple.

Comprar o vender una propiedad es una gran decisión, especialmente, por el dinero involucrado y por la rigurosidad que se requiere para que cada paso sea llevado correctamente. Por eso es necesario estar al tanto de todo lo que pueda asegurar una transacción confiable y sin perjuicios. Aquí es donde la promesa de compraventa toma vital relevancia.

¿Qué es la promesa de compraventa?

La promesa de compraventa de un inmueble es el paso previo al contrato de compraventa, un acuerdo bilateral escrito con validez jurídica que obliga a las partes involucradas, de un lado a vender un inmueble y por el otro, a comprarlo a un determinado precio y en un tiempo establecido.

La promesa de compraventa no es un documento obligatorio para realizar la compra de un inmueble, sino un acuerdo voluntario entre las partes para asegurarse de que van a realizar esta operación, cumpliendo con todas las “normas del juego”, haciendo todo al pie de la ley, de manera transparente y armoniosa.

Se concreta una vez que el vendedor ha aceptado la oferta de una persona que está dispuesta a comprarlo, entre otras razones para:

  • Asegurar el precio y características del inmueble, y sacarlo de la oferta del mercado.
  • Dar tiempo de verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal, de manera que el comprador (con asesoría legal o apoyo del banco que le confiera el préstamo inmobiliario) pueda llevar a cabo el estudio de títulos y comprobar que la vivienda está libre de deudas u obligaciones con otras personas o entidades jurídicas, como gravámenes o hipotecas.
  • Otorgar un tiempo prudencial al comprador para gestionar el préstamo hipotecario.

Lo que hay que saber sobre la promesa de compraventa

El código civil chileno establece en su art. 1554 una serie de requisitos básicos para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica, estos son:

  • Que la promesa conste por escrito;
  • Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
  • Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
  • Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto; la tradición (entrega) de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Un acuerdo que promesa la compraventa de un inmueble que cumpla con estos requisitos ya tiene validez ante la ley y puede utilizarse para demandar a la parte contraria en caso de incumplimiento, sin embargo, es recomendable que una promesa de compraventa también incluya:

  • Toda la información referente a las especificaciones técnicas del inmueble a adquirir: dirección, propietarios, metros cuadrados de la vivienda (así como si incluye puesto de estacionamiento u otras comodidades).
  • La situación legal de la persona que vende respecto al inmueble (si es propietaria o apoderada de la persona propietaria) y la situación legal del inmueble: si este está libre de deudas y de reclamaciones legales.
  • El precio total del inmueble (incluyendo el IVA, que afecta la compra de inmuebles desde el año 2016 por el Decreto ley 835), así como el pie, señal o adelanto que se entregue al vendedor en el momento de celebración de la promesa de compraventa, si lo hubiera, deduciéndolo del precio total del inmueble y dejando claro que este monto debe ser devuelto en caso de no cumplirse alguna de las condiciones para celebrarse la compraventa.
  • Una póliza de seguro, en caso de que la parte vendedora sea una constructora o una inmobiliaria, que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como pie.
  • Si la persona que compra adquirirá la propiedad por medio de un préstamo o crédito hipotecario es indispensable incluir que es de mutuo acuerdo entre las partes celebrar el contrato tras la aprobación del préstamo, para evitar el incumplimiento de contrato en caso de que la entidad bancaria no apruebe el préstamo o pase por alguna eventualidad que imposibilite su pago.
  • La designación de un árbitro para dirimir las controversias que surjan tras la firma del acuerdo.
  • Las multas o sanciones por incumplimiento por la promesa de compraventa, su monto debe determinarse en el documento tras el acuerdo de las partes sobre el monto de la multa, que debe ser igual para ambas (no hay un monto establecido pero estos suelen variar entre 10% y 20% del valor de la compra). Para garantizar que se cumpla esta condición se sugiere que las partes dejen en posesión del notario público o del árbitro designado cheques o vales de banco por el valor de la multa acordada, constando esta acción en el documento de promesa.

Se sugiere que esta promesa sea firmada en presencia de y notariada por un notario público, que guarde los cheques de garantía de cumplimiento de la promesa, si es el caso.

¿Qué sucede si se desiste de una promesa de compra-venta?

Todo dependerá de la causa del incumplimiento del contrato. En caso de ser una decisión arbitraria por una de las partes, como que el comprador prefiera comprar otra vivienda que le gustó más o que el vendedor decida vendérsela a otra persona, la parte perjudicada podrá, alternativamente, solicitar ante tribunales el cumplimiento forzado del contrato (en caso de que se cumplan las condiciones del mismo y los requisitos que establece la ley), exigir la indemnización de acuerdo al monto de la multa establecido en la promesa de compraventa, o bien, simplemente, reclamar su cheque de garantía correspondiente al árbitro o notario designado.

Es importante considerar que pueden haber contratos donde las multas no estén contempladas, puesto que estas solo corresponden a un avalúo anticipado y de común acuerdo respecto a los posibles perjuicios que se pudieran provocar por el incumplimiento del contrato. De todas formas, la ausencia de ellas no exime de ninguna manera a quien incumple el contrato de asumir sus obligaciones y/o indemnizar los daños que pueda provocar su falta.

También podría darse un incumplimiento por fuerza mayor, como que el comprador no obtenga el crédito hipotecario o que uno de los cónyuges fallezca o caiga gravemente enfermo, haciéndolo incapaz de efectuar la compra. En estos casos, se debe considerar que el contrato media la voluntad de las partes y que es conversable, por lo que se podría dejar la promesa sin efecto si se llega a un acuerdo.

¿Qué pasa si la inmobiliaria se atrasa en la entrega?

Esto es algo muy común, sobre todo en el caso de las compras “en verde” o “en blanco”. Si la inmobiliaria llegase a aplazar la entrega, deberá pagar una multa por el atraso solamente si es culpable, pues muchas veces es culpa de las entidades que deben certificar la entrega, como Municipaldiad, Serviu, SII, entre otros, y si esta compensación está especificada en la promesa de compraventa. Aunque también se puede optar por garantías que ofrecen algunas inmobiliarias en caso de que exista algún problema con la entrega de la vivienda.

Comprar o vender una vivienda no se puede dejar al azar. Por eso es aconsejable asesorarse por expertos en el tema, para tomar todos los resguardos necesarios y así evitar futuros dolores de cabeza.

Fuente: Ideasmercadolibre.com

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