¡Capitalizarme en LUN! Con un sueldo de $800.000 ya puede tirar líneas y comprar un departamento como inversión

Si no tiene deudas ni hijos, el banco podría financiarle una propiedad de 1.400 UF. Hay que considerar que el dividendo no es el único gasto: las reparaciones sorpresivas o la falta de arrendatario pueden poner en jaque al inversionista.

¿Se necesita ganar mucha plata para convertirse en inversionista inmobiliario? Al parecer, no. Pero el sueldo no es la única condición para embarcarse en esta misión, que tiene una rentabilidad marginal durante el tiempo que dure el crédito hipotecario, pero que 20 años después se convierte en un ingreso seguro. ‘Si lo que se busca es rentar, se necesita un ingreso aproximado mínimo de $800.000, el cual puede o no ser complementado’, dice José Antonio Araneda, asesor inmobiliario.

Con ese nivel de sueldo, aconseja un departamento de 1.400 UF en una comuna céntrica y/o conectada con el metro. Por menos de ese precio es casi imposible conseguir una vivienda que cumpla el requisito de conectividad que es lo que actualmente interesa a los arrendatarios y alcanza para un studio de 25 m2, por ejemplo, en Estación Central. ‘Es necesario buscar propiedades en altura que permitan que su arriendo pague el dividiendo y que incluso quede un remanente. Lo primero es fijarse en comunas cuya ubicación tenga sentido para un arrendatario.

Por ejemplo: cercana al Metro, a la locomoción colectiva y a servicios comerciales porque la gran mayoría de las personas quieren estar cerca del trabajo o de su lugar de estudio. Por lo tanto, buscan caminar para tomar el tren subterráneo o tener un bus que los acerque’, agrega Araneda. ‘Con $800.000 se puede invertir, siempre y cuando se trate de una persona que no mantenga hijos, de 25 a 35 años, con un título profesional o técnico.

Es fundamental que no tenga ningún tipo de deuda, ni de consumo ni hipotecaria, y una capacidad de ahorro mensual de al menos $200.000’, detalla Francisco Ackermann, gerente comercial de Capitalizarme, broker de inversiones inmobiliarias. Los bancos prestan entre el 80 y 90% del valor de la propiedad. Por lo tanto, se debe tener el ahorro para cubrir el pie, recuerda Araneda. Si la vivienda se entrega en marzo de 2019, probablemente la inmobiliaria dará la opción de pagarlo en cuotas hasta esa fecha. ‘En general, con un ingreso mensual de $1.000.000 un banco otorgará un préstamo para una propiedad de 2.000 UF, correspondiente al promedio de viviendas que se buscan para invertir.

Si quiero realizar todo el proceso en forma sana y con el menor riesgo posible, necesito una renta de $2.000.000 y de esta forma consigo un préstamo de 4.000 UF para dos viviendas’, recomienda Ackermann. ‘Hace diez años, el inversionista inmobiliario era una persona de un patrimonio alto. Hoy además están los profesionales jóvenes, cuyos ingresos bordean el $1.200.000 y todavía viven con los padres’, detalla Claudia Zapata, gerente comercial de la inmobiliaria Paz.

La regla del 25%

‘El dividendo nunca debe superar el 25% de ingreso, incluso cuando se busca una vivienda para inversión. Ojalá el porcentaje destinado del sueldo para pagarlo sea menor’, afirma Alejandro García, ingeniero civil y profesor de la Escuela de Negocios de la Universidad Adolfo Ibáñez. Pablo Barberis, subdirector del área de consultoría de la Facultad de Economía y Negocios de la U. de Chile, explica que si no se cumple esta condición, es muy difícil que el banco otorgue el crédito hipotecario por el nivel de riesgo del cliente.

‘Muchos créditos que las instituciones financieras aprueban en primera instancia porque en un inicio las personas cumplen con los requisitos, no llegan a buen puerto porque el cliente no acredita la renta o no tiene la capacidad de pago. Esta situación es más frecuente de lo que los consumidores creen’, advierte Barberis.

‘Cuando no se tiene la renta de $2.000.000, se puede invertir en más de un departamento, pero es más riesgoso. Se puede pedir un crédito a través de una mutual y no aparecerá en el sistema bancario, pero la deuda estará igual. Si las dos propiedades llegan a estar sin arriendo y está pagando $200.000 de dividendo por cada uno, el inversionista tendrá que poner $400.000 de su bolsillo, se le irá la mitad del sueldo en eso’, agrega Ackermann.

Las terminaciones

Conseguir arrendatario no es la única misión. Las propiedades necesitan arreglos imprevistos y mantención. ‘Hay que asegurarse de que la constructora y la inmobiliaria tras el proyecto tengan cierto prestigio.

No hay que olvidar que este tipo de departamento será habitado por más de un arrendatario. Es importante que tenga terminaciones de buena calidad; de lo contrario el mantenimiento será más seguido. Hay que pensar que muchas veces las reparaciones no permiten arrendar.

Lo ideal es que este activo dure 20 años o toda la vida’, cuenta Araneda. Para la arquitecta Francisca Pulido, es importante fijarse en el piso: si tiene piso flotante de baja densidad, en un par de años probablemente será necesario cambiarlo. ‘Hay alternativas que no son mucho más caras como el porcelanato o PVC que tienen una durabilidad mayor’, dice la docente de Arquitectura de la U. Finis Terrae.

En cuanto a la grifería, si los aireadores que están en la boca de la llave de agua son plásticos es necesario cambiarlos inmediatamente. Sobre los tabiques, se requiere cierto grosor para que aíslen apropiadamente los espacios y eso se puede consultar con un arquitecto o constructor.

Fuente: LUN

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