¿Qué es y cuáles son los principales factores para el desarrollo inmobiliario?

Es la actividad relacionada a gestión y coordinación de varios agentes y actividades compaginadas para la creación de un inmueble bien raíz, con la finalidad de satisfacer y cumplir una necesidad de edificio. Esta actividad es muy riesgosa y por ello, se espera que este riesgo sea compensado.

En esencia, se encarga de encontrar una necesidad insatisfecha de edificación y satisfacerla. Es un término abstracto que se puede aterrizar por medio de varios ejemplos:

  • Un ingeniero tiene una cantidad de ahorros considerables y encuentra un terreno con gran potencial en la ciudad. Decide hacer departamentos para venta para generar ganancias y quedarse con uno.
  • Una institución de gobierno necesita unas nuevas oficinas administrativas y decide construir una torre icónica para la ciudad donde albergará muchos de sus procesos.
  • Una empresa urbanizadora ve que hay demanda de casas de interés social y decide comprar un terreno ligeramente a las afueras de la ciudad, se encarga de urbanizar el terreno y lo subdivide en manzanas de 20 lotes más pequeños para después venderlos y recuperar su inversión.

Otro punto importante es que existen tres factores que definen el rendimiento esperado y el nivel de riesgo de un proyecto: tipo de producto, etapa del ciclo de vida y ubicación. A continuación comentamos brevemente sobre ellos:

Tipo de producto

Existen diferentes productos inmobiliarios dependiendo de a quién va dirigido el proyecto. Los cinco más comunes e importantes son:

1) Corporativo (renta o venta de oficinas),

2) Comercial (renta o venta de locales comerciales),

3) Residencial (Unifamiliar y Multifamiliar),

4) Industrial (renta o venta de fábricas, parques industriales, entre otros) y

5) Otros (e.g. uso mixto)

Etapa del ciclo de vida

Se relaciona al nivel de desarrollo que tiene un proyecto inmobiliario antes de empezar. Es decir, el grado de transformación que implementa el desarrollador. A mayor grado de transformación, mayor riesgo implícito. Las diferentes etapas de vida para un proyecto son:

1) Desarrollo – compra de un terreno y adquisición de licencias, para después construir alguna edificación para rentarla o venderla,

2) Rehabilitación – compra de una edificación para remodelarla o realizar una mejora menor en el desarrollo para después venderla o rentarla y

3) Estables – compra de un inmueble que genera flujos, sin hacer ningún cambio en la construcción, y recibir las rentas que genera.

Ubicación

Una buena ubicación la determinan factores de demanda y de oferta:

1) Factores de Demanda: crecimiento poblacional, nivel socioeconómico, comercios cercanos y distribución de las edades, son algunos de los factores que determinan la demanda dentro de una ubicación,

2) Factores de Oferta: qué tan fácil es encontrar propiedades nuevas, obtener permisos de construcción y costos son algunos de los factores que determinan qué tan fácil es crecer la oferta.

Las mejores ubicaciones son aquellas que cuentan con una demanda creciente, en donde la oferta no puede crecer con la misma rapidez.

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