Lo que hay que considerar antes de concentrar o diversificar la inversión

Afirman los especialistas que comprar varias unidades en un proyecto tiene varios beneficios. Entre ellos, permite negociar mejores precios con la inmobiliaria. Por su parte, al adquirir en varios edificios es posible reducir los riesgos.

Los llamados ‘inversionistas hormiga’, aquellos que compran un bajo número de departamentos en los proyectos, constituyen un mercado interesante.

‘Su importancia depende de cada inmobiliaria en particular, pero cruzando información de algunas de ellas, podemos decir que concentran entre el 25% y 30% de las ventas’, afirma Manuel Riquelme, director comercial de Dominus Capital. Aunque aclara que esta relevancia es menor en ciertas comunas del sector oriente.

En general, señala, son inversionistas que entran de preferencia al inicio del proyecto —empleando las llamadas ventas en blanco o verde—, ‘debido a que conocen este mercado y saben que tienen un doble beneficio: por una parte, logran comprar un producto a un menor precio —lo que les permite obtener una mayor rentabilidad una vez que puedan arrendar el bien raíz— ,y por otra, pueden obtener una ganancia de entre un 8% a un 12%, si es que deciden vender el activo una vez terminado el edificio’.

Distintas opciones

Dice el ejecutivo que hay inversionistas que pueden comprar desde una unidad hasta el edificio completo.

Pero ¿conviene realmente invertir todo el capital disponible en un solo proyecto?

Indica Manuel Riquelme que ‘claramente, por diversificación de portafolio, es mejor comprar en distintas ubicaciones, pues en la eventualidad que una comuna tenga exceso de oferta, por ejemplo, debieran verse afectada a la baja los arriendos de dicha zona. Este déficit lo pueden compensar invirtiendo en otra comuna que tenga una mayor demanda. Los inversionistas hormiga, en general, están muy al tanto de estos temas y saben manejar el negocio, diversificándose’.

Por su parte, Gonzalo Ramírez, socio y gerente de Ventas y Marketing de Assetplan, afirma que comprar en un solo proyecto tiene la ventaja de centralizar y obtener más poder en ese edificio o proyecto.

‘Se tienen más votos para dirigir el activo y darle valor en el tiempo’, asevera.

Por su parte, explica, ‘comprar en más de un proyecto tiene la ventaja de que los riesgos están más diversificados, en cuanto a plusvalías, desarrollo del proyecto y a los problemas que pueda tener el activo en sí mismo, tanto de infraestructura como de administración’.

A su vez, Rodrigo Abufon, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, expresa que una de las principales ventajas de invertir en un mismo proyecto es que se hace más fácil la administración de las propiedades en el momento que estas están entregadas en arriendo.

‘Al estar todo en un mismo edificio es más fácil controlar la inversión, reduciendo el tiempo involucrado en este proceso’, afirma.

Por otro lado, dice, ‘invertir en varios proyectos o comunas permite diversificar el riesgo de tu inversión, dado que las rentabilidades varían por comunas y por zonas dentro de la misma comuna. Adicionalmente, un tema importante son las vacancias, que es el tiempo en el cual el departamento está desocupado. Esto también varía por comuna o zonas, siendo de esta manera una variable relevante al momento de invertir’.

Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, coincide con esta visión y dice que una de las mayores ventajas de comprar más de un departamento en el mismo edificio, es la mayor comodidad en la gestión de arriendo y requerimientos a la administración.

‘Lo recomendable es tener un mix de programas para poder diversificar en diferentes segmentos de arrendatarios y poder traspasar en un futuro a personas que arriendan unidades de 1dormitorio a otras de 2 dormitorios, cuando por crecimiento de su grupo familiar tienen que cambiar su vivienda’, indica.

‘Y la mayor ventaja de comprar en diferentes proyectos, es cuando estos son de diferentes comunas, que permiten al inversionista diversificar el rizo de vacancia’, agrega.

En este mismo sentido, Felipe López, gerente comercial de la inmobiliaria Pilares, opina que diversificar y comprar en proyectos distintos permite ampliar el portafolio de inversión, contar con diferentes niveles de riesgo y manejar diversas alternativas de rentabilidad.

Pero dice que más allá de decidir concentrar o diversificar, es clave tener en cuenta el factor ubicación y financiamiento.

‘La inversión depende de tu capacidad financiera para tomar más de un hipotecario y del tipo de inversión que estás buscando. En el caso de inversionistas hormigas que buscan mejorar la jubilación o generar un mayor patrimonio, lo importante es que tu deuda sea responsable con tus ingresos y que estés en condiciones de afrontar los meses de vacancia que pueden suceder durante el período de pago del departamento. Considerando lo anterior, lo más aconsejable es que se busquen ubicaciones cercanas al metro, con alta conectividad, a no más de 5 cuadras del metro y servicios complementarios, tales como: farmacias, supermercados, minimarket, restaurantes, entre otros. Todo lo anterior, te ayuda a mejorar el atractivo del departamento a la hora de salir al mercado de arriendo, y el número de departamentos que puedas comprar en una buena ubicación te lo dará tu capacidad de financiamiento’.

Afirma que siempre lo aconsejable es invertir en buenas localizaciones: ‘Puedes elegir diversificar tu compra en varios proyectos, o concentrarlos en una muy buena ubicación. Lo importante es tu entorno inmediato, el potencial de crecimiento de la zona y su conectividad. En resumen, las ventajas se dan al invertir en buenos proyectos ubicados en barrios atractivos’.

Asimismo, María de la Luz Valdés, gerenta comercial de BRICSA, empresa Brotec-Icafal, señala que, ‘generalmente, quienes compran más de un departamento en un proyecto, lo han estudiado muy bien, por lo que la ventaja es esa: conocer en profundidad el mercado para ese proyecto y saber qué hacer en el desarrollo del negocio de inversión; además, es posible conseguir mejores descuentos por la compra de más de una unidad por proyecto’.

Aunque dice que diversificar la inversión también tiene ventajas, ‘especialmente para quienes tienen una compra más impulsiva y se decidan por apostar en distintos barrios’.

Fuente: El Mercurio

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