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¡Capitalizarme en El Mercurio! Santiago Centro, Estación Central y Macul son las comunas más rentables para apostar como inversionista inmobiliario

Definir los destinos económicos de los ingresos por renta, tener los ahorros suficientes para el pie y fijarse en la plusvalía del lugar son los factores clave a la hora de invertir en departamentos. Solo así se podrán conseguir las rentabilidades esperadas que, según los expertos, van desde 3% a 5% bruto anual, dependiendo del sector; además de la estabilidad del arrendatario y del tamaño de la vivienda.

A raíz de las bajas tasas de los créditos hipotecarios y la amplia oferta de viviendas nuevas en el país, la inversión inmobiliaria se ha vuelto cada vez más una opción conveniente, ya sea para asegurar una mejor jubilación o aumentar el patrimonio. Tanto para quienes entran por primera vez a este negocio como para los que ya están, es importante que conozcan el mercado en el que están invirtiendo, ya que si bien es un sector en el que mayormente no se buscan retornos inmediatos -más bien está enfocado en la seguridad de la renta fija de un bien raíz-, las decisiones en torno a esta actividad dependerán de los objetivos económicos que tengan como inversionistas; es decir, el destino o uso de los ingresos que se obtendrán de esa renta. 

Conocer la capacidad de crédito ES EL PRIMER PASO 

Según los expertos, lo primero que se debe tener en cuenta antes de tomar cualquier decisión de inversión es tener claro la capacidad de ahorro y no solamente la situación económica actual, sino que también a futuro. De esta manera se podrá decidir si se compra una vivienda -ya sea casa o departamento- pidiendo un crédito hipotecario, o si se opta por una alternativa de menor costo, por ejemplo, adquiriendo una cuota de un fondo inmobiliario. 

Si se adquiere una propiedad, hay que considerar los requisitos que piden las entidades financieras para acceder a los créditos hipotecarios, además del pie previo que hay que poner, generalmente del 20%. Desde Banco Santander explican que en términos generales se financia un 80% del valor de la vivienda, llegando en algunos casos hasta el 90%. Además, si bien dentro de los créditos hipotecarios es posible aunar rentas con un segundo titular, el fiador y codeudor solidario deberá cubrir el 100% de la deuda solicitada por el deudor principal. 

Para Felipe Besnier, socio de UNDA Soluciones Inmobiliarias, dependerá del ahorro que se tenga para pagar el pie si se accede a un departamento con entrega inmediata, en verde o en blanco, la que es incluso antes de que se comience la construcción. ‘Si tienes ahorrado lo suficiente como para pagar el 20% a la inmobiliaria, se puede comprar algo con entrega inmediata; si no, es mejor que esté en venta en verde y pactar la forma de pago de ese pie. Comprar en blanco o en verde es una buena alternativa, porque lo que yo hago es fijar el precio de compra hoy día, a diferencia de si espero para hacerlo en 20 meses más, ya que para cuando esté terminado el edificio es muy probable que esté con un mayor valor’, explica. 

Sin embargo, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, recomienda tener ahorrado el pie, ya que podría ser más rentable una propiedad con entrega inmediata. ‘Lo ideal es adquirir listo para entrega o próximo a terminarse, pues no solo se baja el riesgo, sino que la inversión se produce en tiempo presente y no uno o dos años después, en que algunas condiciones personales o del entorno pueden haber cambiado’, asegura. 

Para que la inversión resulte exitosa y sea rentable en el tiempo, desde Banco Santander afirman que se debe tener en cuenta que el monto del dividendo sea lo más cercano al valor del arriendo esperado o incluso superior, donde el aporte al contado y el plazo del crédito hipotecario son factores clave. 

Las más ATRACTIVAS 

Según datos de la plataforma Capitalizarme, la comuna más rentable para comprar departamentos es Macul, ya que en estos momentos tiene un arriendo más alto respecto del valor del inmueble, sumado a los gastos comunes que son más bajos que en otras comunas. En este sector, los departamentos de un dormitorio rentan en UF un 5% bruto anual, y los de dos o más habitaciones lo hacen un 4,1% al año. 

Otra comuna atractiva es Estación Central, con un retorno entre 4,6% y 4,7%, dependiendo de si es de uno o dos dormitorios, respectivamente, debido a que es un sector emergente. 

Por otro lado, una comuna que siempre atrae inversionistas es Santiago Centro, que tiene además un factor relacionado a la seguridad de la inversión, ya que representa un arriendo seguro y rápido, por la ubicación. Aquí, la rentabilidad promedia el 3,9%. 

Ñuñoa se ha potenciado mucho con el tiempo, tras el auge que tuvo entre 2010 y 2015 con el subsidio de renovación urbana, junto al carácter bohemio y conectado de la zona hoy. Además, es parte del sector oriente de la capital, lo que le suma atractivo. Todo esto lleva a que la rentabilidad se acerque al 4% en el caso de los departamentos de un dormitorio, versus 3% en Las Condes. 

Eso sí, los expertos señalan que si bien es importante considerar la plusvalía del sector, esto no debe ser la única decisión de entrada, ya que puede no subir lo que uno esperaba; entonces, justificar una compra vía solo alzas de valor futuro podría ser erróneo. ‘La rentabilidad varía por comuna y sectores, pero no es lineal. Existe la rentabilidad dura, que dice cuánto se puede obtener por metro cuadrado, pero la realidad es que existen períodos de vacancia que, de acuerdo a la inmobiliaria y la ubicación, varían en el tiempo y eso influye en la ganancia final’, dice José Ignacio Reyes, gerente de Ventas de Inmobiliaria Almagro. 

DIVERSIFICAR la inversión 

Respecto del tamaño, desde Inmobiliaria Pilares dicen que se arriendan de manera más rápida los departamentos pequeños. Pero si bien los de un dormitorio son los que tienen una demanda más alta, muchas veces son ocupados por estudiantes o personas que están por poco tiempo. En cambio, las unidades de dos dormitorios suelen tener un arrendatario más estable y presenta en el tiempo una tasa de vacancia más baja, lo que resulta más cómodo y seguro para el inversionista. 

Más allá del retorno, Domínguez sugiere definir el destino de los ingresos, pues de eso dependerá qué comprar. ‘Hay que precisar qué busca el inversionista: flujo o plusvalía. Si es lo primero, lo que se ha demostrado como más demandado son los departamentos pequeños en zonas muy centrales; pero si es plusvalía, hay que hacer más hincapié en la calidad del producto y en él área donde está ubicado’. 

En caso de contar con los recursos para comprar una propiedad cara, es recomendable dividir en dos el dinero e invertir en más de un departamento ante el riesgo de una posible vacancia. ‘Hay que tener cuidado, porque si se toma una hipoteca muy cara y la capacidad de pago es baja, en caso de que se vaya un arrendatario, se van a tener que asumir muchos costos que puede que el inversionista no tenga. Lo mejor es invertir en varias propiedades a la vez si es que se tiene la capacidad, o si es solo una, que esta tenga un tamaño adecuado para poder asumir un par de meses de dividendo’, agrega Besnier. 

UN MENOR costo para entrar 

La opción de participar en un fondo de inversión inmobiliario siempre es una alternativa para aquellos que no quieren entrar de lleno en esta actividad. Estos operan de la misma manera en que uno invierte en acciones, solo que en vez de tener acciones se compra o vende por ‘cuotas’. Así, el inversionista, al comprar una cuota, puede recibir el pago de dividendos y participar de asambleas de aportantes, tal como sería una junta de accionistas. Según datos de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión, a fines de 2018 existían 82 fondos públicos de inversión inmobiliaria administrados por 25 firmas distintas. Estos fondos tienen diversas clasificaciones, pero las más parecidas a una inversión de propiedad serían los de renta comercial, en donde se invierte en oficinas, bodegas, locales comerciales, centros de distribución, entre otros, y los de renta residencial, que se enfocan solo en edificios, preferentemente de tamaños pequeños. 

Los montos para participar en estos fondos dependen mucho de quién sea el administrador. Cuando son administrados vía bancos, el acceso es bajo, permitiendo entrar con cuotas desde $100 mil, que serían las alternativas que ofrecen las instituciones financieras a sus clientes. En el caso de fondos más grandes, en general tienen cortes de inversión mucho más altos, pues apuntan a inversionistas de mayor patrimonio y ahí se pueden encontrar cuotas sobre los $20 millones o $30 millones. En cuanto a las rentabilidades reales sobre el activo, estas varían de un 4,5% a un 7,5% bruto anual, dependiendo del tipo de activo. 

Desde el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias aseguran que los de renta comercial han logrado generar un mayor volumen de activos, con un total de US$ 2.463 millones a diciembre de 2018. El gerente de Planificación y Desarrollo de Independencia, Eugenio Cristi, piensa que esta opción es conveniente para quienes no quieren preocuparse de seleccionar arrendatarios o negociar plazos y rentas de contratos. ‘Las carteras de los fondos tienen altos niveles de diversificación, cosa que un inversionista individual es difícil que pueda alcanzar. La baja diversificación presenta mayores riesgos de vacancia al vencimiento de los contratos, lapso durante el cual hay que pagar gastos comunes y cuentas de servicio, además de posibles gastos en reparaciones y mejoras para poder arrendarla nuevamente’, explica.

Fuente: El Mercurio

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