¡Capitalizarme en Las Últimas Noticias! Si gana más de $1.300.000, ya podría invertir en una segunda propiedad

‘Un propietario gana desde el primer momento en que tiene la propiedad en arriendo, dado que el crédito no lo paga él sino que el arrendatario’, destaca consultor inmobiliario.

José Rodríguez, ingeniero civil estructural, adquirió su primera vivienda a los 30 años. ‘La compré para vivir’, dice. Cuatro años después decidió adquirir un segundo departamento en Estación Central, esta vez como inversión a largo plazo. ‘Generalmente los bancos financian 80% del departamento y algunos incluso hasta el 90%. Junté plata para el pie y la idea es que el resto del departamento se pague solo con el arriendo’. 

La condición principal para que un banco apruebe un segundo crédito hipotecario es que el cliente no se endeude en más del 25% de su sueldo. ¿Cómo sería en números concretos? ‘Si tiene un sueldo de $1.300.000 y dos departamentos de 1.700 UF, entre ambos dividendos debe pagar $350.000 aproximadamente’, calcula Francisco Ackermann, gerente comercial y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria Capitalizarme.com

El monto de 1.700 UF no es casual: ese es prácticamente el precio mínimo que hoy alcanza un departamento de 1 dormitorio y 1 baño en comunas de alta demanda de arriendo como Estación Central, Independencia o Macul (si tiene suerte, por ese monto podría encontrar alguno en Santiago Centro, donde los permisos de edificación han vuelto a crecer tras años de estancamiento). 

Ackermann da otro ejemplo: ‘Si el comprador tiene ingresos por $1.500.000, puede tener dos departamentos cuyos dividendos sumados alcancen a $400.000. Así pueden acceder a viviendas de 2.000 UF aproximadamente. Hay comunas emergentes como San Miguel o La Cisterna con departamentos a esos precios, o estudios de un ambiente en comunas como Santiago Centro o Estación Central’.

¿Qué alternativas hay si uno se pasa del 25% de endeudamiento? ‘Podría complementar sus rentas con otros trabajos o con otra persona. También se puede aumentar el valor del pie’, sugiere Jaime Ulloa, director ejecutivo de la plataforma de inversión inmobiliaria iQuimica.cl. Desde su experiencia, José Rodríguez, tiene otro dato: ‘Si ya tiene un departamento arrendado el monto del arriendo entra como ingresos líquidos, aumentando la capacidad de endeudamiento. 

Por eso ayuda a pedir otro crédito’. Otra estrategia algo riesgosa que los inversionistas avezados suelen ocupar es tomar créditos de forma simultánea con varias instituciones bancarias distintas, antes de que las deudas aparezcan en el sistema. ‘En estos casos uno puede endeudarse más de lo recomendable, lo que conlleva un riesgo, pero a la vez es una apuesta en términos de arriendo’, dice Rodríguez. 

Que se pague solo ‘Un propietario gana desde el primer momento en que tiene la propiedad en arriendo, dado que el crédito no lo paga él sino que el arrendatario. Y además generalmente le queda un excedente a su favor’, asegura Ulloa. ‘Excepto, claro, que el dueño tome un crédito hipotecario a corto plazo, por lo que la cuota de arriendo no la cubría el dividendo’. Eso fue exactamente lo que le pasó a Rodríguez con su segunda propiedad: ‘No alcanzo a cubrir la cuota del dividendo con el arriendo, porque tomé un crédito a 15 años. 

La diferencia que debo pagar es muy poca, por lo que prefiero terminar de pagar antes aunque tenga que pagar extra para cubrir el dividendo’. El ingeniero también advierte que ‘hay que tener en consideración que se deben pagar contribuciones y si se tiene más de dos departamentos hay que pagar impuestos, haciendo que sea menos atractivo la inversión en departamentos’. Él lo hace, dice, porque cuando termine de pagar el crédito su depto será un ingreso extra que le servirá para complementar la jubilación.

Buen escenario 

Comprar un inmueble es una de las formas de inversión más conservadoras, de cierto modo. ‘Si consigues un buen arrendatario, el departamento puede llegar a ser casi invisible. El problema de un mal arrendatario es que puede dañar mucho el departamento y cuando se va el mes de garantía no cubre todos los daños’, advierte Francisco Ackermann, de Capitalizarme.

Si piensa en invertir ahora y tiene el sueldo suficiente, estamos en un muy buen escenario, subraya: ‘Hay tasas de interés muy bajas, aumento de la demanda y de los precios de arriendo. Además, los permisos y posibilidades de construcción cada vez son más restrictivos’.

‘Hoy y siempre será la mejor opción invertir en propiedades’, dice Jaime Ulloa, de iQuimica. ¿Razones? Las viviendas no se devalúan como los vehículos, cada año suman plusvalía y pueden ser un complemento para la jubilación. ‘Desde el minuto de la compra tanto usted como su familia están generando patrimonio heredable’, cierra.

Fuente: Las Últimas Noticias

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