Inversión en departamentos de renta residencial

Ya son muchas las personas que saben y entienden sobre el mercado de renta residencial, sus amplios beneficios, ventajas sobre otros instrumentos, su consolidación como forma de inversión, complemento a la jubilación, entre otros. De hecho, ya muchos han tomado conciencia y me lo comentan, como cuando el otro día, un chofer de Cabify comenzó a hablarme del tema, de cómo estaba ayudando a su hijo a comprar su primer departamento para inversión y cómo se la había “farreado” años atrás, cuando tuvo la oportunidad de comprar un par de departamentos en la famosa época que los banco financiaban el 100% de las propiedades y que ahora ve que valen el doble y que tendría, al menos, unos $600.000 de ingresos extra gracias al arriendo mensual es éstos.

En las noticias del último tiempo, estudios de variadas empresas y centros, así como charlas alucinantes como la de José Miguel Simian en el Seminario de Corredores a fines de 2019, han entregado bastantes datos interesantes y de mucho valor para analizar respecto a este prometedor mercado y su evolución.

  1. La Rentabilidad de los proyectos de Renta Residencial se está estabilizando.

Si bien la rentabilidad ha bajado los últimos años, no piensen que esto es negativo para el mercado, pues es algo común en ciudades en crecimiento. Cuando aparecen factores como el mayor alcance a la inversión a través de los créditos hipotecarios con bajas tasa, economía en auge y desarrollo urbano que va en línea a convertirse en “Megaciudad” (Sobre 10MM de habitantes), esto suele ocurrir. Pero el principal factor se debe básicamente a que los precios de las propiedades han crecido más rápido que los precios de arriendos de los mismos.

Si medimos de manera básica la rentabilidad bruta de los proyectos de renta residencial esta sería “El precio del arriendo x 12, dividido en el valor de la propiedad”. Por ejemplo, para una propiedad tipo en cualquier comuna emergente la formula sería la siguiente:

  • Escenario hace 5 años:

Depto 1D+1B, en la comuna de San Miguel, precio aprox UF 1.400, arriendo aprox $200.000 tendrías una rentabilidad bruta sobre 6%.

  • Escenario actual:

Mismo depto al día de hoy está aproximadamente UF 2.000, arriendo hoy de un depto de 1D+1B está en $250.000 aprox, con una rentabilidad bruta bajo 6%.

También hay una relación directa a los sueldos de los chilenos, que no crecen al ritmo que aumenta el precio de las propiedades, por lo que el dinero destinado a “Vivir” no puede aumentar sustancialmente.

  1. ¡Hay mayor Demanda por las propiedades de renta residencial!

Hace años atrás, la demanda por propiedades por lo general tenía una lógica sólo de vivienda, con el tiempo ingresó un nuevo actor en el mercado: el “Inversionista”, que en un principio era sólo por “datos”, o el amigo de una inmobiliaria o de alguien que tenía múltiples propiedades. Además, el 2010 aparece el primer edificio de Renta Residencial (Edificio donde el dueño es 1 o un grupo pequeño de familias que lo comprar completo con la finalidad 100% para renta). Con la crecida de los precios, que dejaba fuera a muchas personas de poder comprar propiedades para vivir, el mercado de rentas se vuelve aún más atractivo. Por lo que datos de la consultora BDO por ejemplo, ven que este nuevo mercado MultiFamily está creciendo a más de 30% anual. ¡Y no es sorpresa!, la mayor parte de ellos buscan lo mismo:

  1. Conectado a metro y servicios.
  2. Demanda de arriendo.
  3. Calidad de la Constructora e Inmobiliaria

Por tanto, si uno tiene la opción de comprar departamentos de proyectos que cumplan esas características, es probable que se agote el stock rápidamente. Además, se estima que en tiempos de inestabilidad, es más atractivo para los Multifamily este tipo de negocio, pues es muy estable.

  • Más gente arrienda y este segmento seguirá creciendo:

Una de las cosas que más me gustó de la charla de José Miguel Simian, fue la explicación sencilla de cómo crecen los arriendos de manera sustancial en las grandes ciudades a medida que hay mayor desarrollo. De hecho, sólo en los últimos 4 años la demanda por arrendar creció en 178%. Esto se debe a varias cosas, pero las principales:

  • Demografía está bajando fuertemente el N° de personas por hogar, lo que aumenta la demanda por deptos chicos (1D o 2D máx).
  • Cada año habrá nuevos jefes de hogar (Más adultos mayores independientes, más personas separadas, más familias unipersonales, jóvenes que se independizan más temprano, entre otros factores
  • Más extranjeros.
  • Movilidad: las personas ya no buscan la casa “para toda la vida”
  • Alza de precios y restricciones de acceso a créditos hipotecarios.
  1. El tamaño si importa: Studios, 1D +1B y 2D +1B, las tipologías ideales.

A todos nos gusta el sueño de una casa amplia y grande, pero la realidad es que la demanda de arriendos habla de otra cosa. Las personas buscan cada día más departamentos chicos, es tan así, que incluso con las inmobiliarias construyendo la mayor cantidad de departamentos pequeños que pueda y se permitan, los arriendos y rentabilidades de esas tipologías son las mejores y más estables.

Un departamento chico hoy siempre tiene a alguien… ya que como explicaba anteriormente , la demanda por hogares unipersonales ha crecido y la tendencia sigue al alza, pues es algo relacionado con el desarrollo humano. Entre más se desarrolla una ciudad, más conectados quiere estar la gente, menos hijos, espacio para aprovechar el tiempo en lo “básico” y no para limpiar grandes espacios o pagar altos costos por servicios de aseo y mantenimiento.

Si bien, los departamentos más grandes pueden albergar familias más numerosas, la tendencia comienza a inclinarse por el arriendo por piezas en dichos departamentos.

En conclusión, el mundo de la inversión de renta residencial en Chile llegó para quedarse. Apareció hace un tiempo de manera tímida con pequeños inversionistas hormigas y evolucionó rápidamente imitando a urbes desarrolladas. Los departamentos en sectores denominados “Hot” es decir, de alto arriendo, son un bien muy cotizado por todos los públicos (Vivir/Inversión/Multifamily). Si alguien quiere entrar y  pertenecer al mundo de inversión inmobiliaria, es el momento para hacerlo.

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