Entrevista a Héctor Medina: ¿Cómo tributan tus propiedades?

Francisco Ackermann, Gerente comercial y Co fundador de Capitalizarme.com realizó una extendida entrevista a Héctor Medina, contador e ingeniero en gestión e informática de la Universidad Diego Portales y con un posgrado en Tributación y Planificación Tributaria en la Universidad de Chile, con más de 20 años de experiencia especializándose como Senior Manager en el Cumplimiento Tributario y otros servicios contables.

Hoy en día es muy importante saber qué hacer en momentos de crisis y ver esta situación como una oportunidad, es por esto que Héctor nos orientará y aclarará varias dudas.

¿Cómo se tributa una persona natural que arrienda bienes raíces? y ¿Qué puedo rebajar de esta base tributable?

R: Se declara en la línea 11 del código 10.32. Lo más importante es que el dueño de un bien raíz tributa por un contrato de arriendo y a este contrato de arriendo no se le puede hacer ninguna rebaja, se tributa exclusivamente por el contrato de arriendo. Expresamente la ley dejó exento de pagar en primera categoría a este concepto, por tanto, ya no se paga como primera categoría, ya que, el formulario 22 se divide en dos partes; la primera consta que las personas pagan el global complementario, la parte inferior la pagan las empresas, ya que sólo es un formulario. Lo único que puedes rebajar son las contribuciones, pero hay que descontar los derechos de aseo. Y adicionalmente dependiendo de los ingresos de esta persona, puede rebajar los intereses que pagó si es que lo compró con crédito hipotecario.

Esa rebaja del crédito hipotecario ¿se hace en el global complementario o al contrato de arriendo?

R: Es una línea adicional que existe y que tiene topes. Por ejemplo si tú ganas más de $54.000.000 al año tienes derecho a rebajar hasta $4.700.000 en intereses, pero si el monto que ganas es sobre $89.000.000 al año, no tienes derecho a una rebaja de intereses.

Ejemplo: Si tú ganas $1.500.000, y te encuentras en tu tercera inversión, esta propiedad está arrendada con un contrato. El arriendo de este inmueble son $200.000 mensuales. (Supongamos que no hay inflación) Esta persona va a tributar por $2.400.000 en la parte del global complementario y va a poder rebajar las contribuciones de ese departamento. En el caso de que este departamento lo hayas sacado con un crédito hipotecario donde mensualmente le pagas al banco cuotas de $200.000 podemos cubrir los ingresos con el descuento.

Supongamos que yo no tengo acceso a ese descuento de $2.400.000 ¿Cómo tributo?

R: Se suma con tu renta de sueldo, menos las contribuciones de bienes raíces que estén asociadas al departamento, y menos los intereses de crédito hipotecario. Ahí está la base del global complementario. Todo dependerá de la tabla de donde te encuentres son los impuestos que pagarías.

¿Cuál es el mejor momento para pasar las inversiones inmobiliarias de persona natural hacia una empresa?

R: Bajo un estudio previo, considerando todos los gastos (intereses, contribuciones). Debemos comparar, si el mayor valor me conviene o no cambiarme por otro sistema de tributación de primera categoría y con contabilidad completa. Lo ideal sería hacer inicio de actividades en primera categoría en el SII como arrendador de bienes raíces, entonces tú vas a determinar tu renta de acuerdo a los ingresos y gastos relacionados a ese giro y a ese mayor valor que tú vas a tener  le vas aplicar la tasa del 27%, pero ¿cuál sería el problema de todo esto? Por eso yo recomiendo hacer un estudio caso a caso, porque puede pasar que al comienzo tú generes más pérdidas y esos intereses de los “créditos hipotecarios” tú no los vas a poder aprovechar porque se van a ir a la contabilidad, en cambio, si tú sigues funcionando como persona natural, esos créditos hipotecarios se pueden ir contra otros impuestos, por ejemplo: sueldos.

¿Cuál es la estructura más eficiente para tener más propiedades?

R: La estructura más eficiente es funcionar con el mismo rut de la persona y hacer la iniciación de actividades en primera categoría. La importancia de trabajar con estos datos es porque tú estás haciendo una iniciación, vas a declarar tus bienes raíces y sólo vas a tributar cuando tengas una utilidad.

¿Pero eso me va a ocupar capital para seguir endeudándome?

R: Ahí será en la medida en que tú puedas demostrar al banco que tú eres viable, porque tienes bienes raíces y será conveniente al momento de demostrar que tienes tres propiedades y tienes un flujo de caja demostrable, el banco nunca te prestará plata si tú no tienes un flujo de caja que te soporte.

¿Cuál es la gracia de trabajar con tu mismo rut?

R: Tú sabes las tasas que te dan los bancos y la facilidad para darte el crédito es mucho mayor. Al contrario si tú eres sociedad los bancos te castigan más.

Si yo hiciera una sociedad, ¿podría traspasar el crédito a esa sociedad y poder quedar como persona natural con capacidad de crédito disponible?

R: Existe esa opción, pero en la práctica no se da porque la novación si no la tuviste previo cuando tu negociaste ese crédito hipotecario, se hace difícil en la práctica porque el banco evaluara esa sociedad, entonces no puedes tener deudas si no generas nada. Para mí no es factor de crédito.

Como persona natural, antes de pedir el crédito hipotecario ¿Puedo solicitar al banco que te deje hacer novación con ese crédito?

R: Puedes dejarlo preestablecido, pero recuerda que esto va a la fiscalía de cada banco y ahí se vuelve a evaluar.

Finalmente es muy importante que tengas a considerar que hay que analizar caso a caso, examinar detallamente y saber asesorarse por expertos para ver si vale la pena hacer cambios en nuestras inversiones inmobiliarias. Para mayor información legal, puedes visitar la página del SII

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