José Miguel Simian: El Covid-19 ha dado un porrazo feroz a los inversionistas

Para los inversionista las bolsas, el petróleo y el cobre han seguido una curva desnivelada. Ha habido pequeñas excepciones, todo ha caído de precio. En el largo plazo los activos inmobiliarios residenciales han sido un refugio de valor. ¿Seguirán siéndolo durante y después de la crisis sanitaria?

La presencia de inversionistas a salas de venta, escrituración, inscripción de hipotecas, etc. se ha visto potentemente condicionada y la inseguridad económica hace que potenciales compradores decidan postergar compromisos financieros de largo plazo. También los bancos miran con mayor atención a nuevos morosos. Los números para otros países inversionistas, por ejemplo, China o el Reino Unido, revelan caídas de hasta 70% en las ventas de propiedades. Cifras de la industria en Chile podrían acercarse a estos niveles. El efecto en las ventas de viviendas del 2020 dependerá de cuánto tiempo dure esta situación, probablemente no menos de tres meses, y cuán afectados queden los potenciales compradores en cuanto a empleo y capacidad adquisitiva. El deterioro de la confianza hará que muchos, incluso una vez terminada la crisis, pospongan sus decisiones de compra por algunos meses.

Las perspectivas para los inversionistas residenciales a mediano plazo, siguen siendo buenas. Aquí es donde el crecimiento de los hogares en Chile y su efecto en la demanda habitacional es crucial. Las propiedades hace ya bastante tiempo vienen reduciendo su tamaño de manera sostenida en los últimos 30 años y crecen más rápido que la población. Éstos seguirán creciendo durante los próximos diez años en torno a 100.000 nuevos hogares por año. Esta tendencia impulsará la demanda por viviendas una vez que nos recuperemos.

Hay que entender cómo cambiará el inversionista después de esta crisis. ¿Habrá más trabajo a distancia? Es razonable pensar que sí. ¿Habrá entonces menos interés por vivir en los centros urbanos? ¿Habrá interés en superficies más grandes que permitan trabajar en ellas? ¿Habrá más interés por casas? No lo sabemos, pero es lo que hay que empezar a pensar hoy para los desarrollos futuros.

Esta pandemia también afectará la compra-arriendo. Por un lado, la inseguridad desaconseja a machas viviendas de comprar y podría entonces promover el arriendo. Sin embargo, la falta de empleo o eventuales disminuciones en los ingresos de las familias podría reducir la capacidad de pagar arriendos.

Desde luego, las familias necesitan un hogar, lo que hace que el efecto en recesiones del mercado de renta residencial no sea tan severo. No contamos con evidencia para Chile, pero las cifras disponibles para Estados Unidos muestran alzas menores en las tasas de vacancia durante recesiones. En este sentido, los activos residenciales son defensivos en comparación con otros activos inmobiliarios que muestran mayores niveles de prociclicidad.

El titubeo para los inversionistas es garrafal, sin embargo, y los activos inmobiliarios de renta residencial parece que seguirán siendo una buena opción. Las perspectivas de mediano y largo plazo se mantienen buenas. Incluso las perspectivas de corto plazo podrían no ser malas, dado que, por preferencia u obligadamente, algunos preferirán posponer la compra de una vivienda y arrendar.

 

Fuente: Diario Financiero

 

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