Nueve riesgos de la inversión inmobiliaria

Hablamos con Francisco Ackermann, Gerente comercial y Co fundador de Capitalizarme.com quien nos entregó datos para comenzar en el mundo inmobiliario y evitar riesgos, desde su experiencia personal.

Para empezar, Francisco nos cuenta que hace 6 años comenzó a introducirse en el mundo inmobiliario, cuando decidió comprarse su primer departamento.

“Todo comienza cuando con unos amigos teníamos la idea de hacer un pequeño negocio y empezamos a buscar información, fue en ese entonces cuando conocí Capitalizarme.com, me inscribí, me llamaron, y fui a la primera reunión con Gabriel Cid, el fundador de la empresa. En ese momento Gabriel estaba comenzando con este proyecto, yo fui aproximadamente su cliente número 7, me comentó de las nuevas plataformas de trabajo online y finalmente me gustó lo que vi, ya que la idea de Capitalizarme.com y hasta ahora es cambiarle la vida a las personas a través de la inversión inmobiliaria, así que me embarque con un departamento”, nos relata emocionado Ackermann.

Comenzó pagando cuotas mensuales, ya que no tenía muchos ahorros, pero si tenía la posibilidad de ahorrar mensualmente $170.000 lo que vendrían siendo $200 dólares. Nos relata que el primer año de inversión se asustó, tuvo miedos y sentía que había tomado la decisión de forma muy rápida. Se cuestionaba constantemente si es que el barrio que había escogido era bueno, se fue a dar vueltas en auto para ver si el barrio era bonito, pero resultó ser que no era atractivo y es ahí cuando decide llamar a Gabriel y preguntarle en que se había metido. En este momento Francisco comienza a aprender sus primeras lecciones de inversionista.

“Después de la conversación que tuve con Gabriel, me quedé mucho más tranquilo y empecé a averiguar sobre mis cuotas, sobre cómo iba el proyecto inmobiliario ya que me importaba mucho saber sobre los avances que iba teniendo y bueno, Gabriel me iba mandando la información e iba aclarando mis dudas, fue en ese momento cuando me entregaron mi primer departamento que Gabriel me propuso irme a trabajar con él a Capitalizarme.com y acepté” comenta con mucho orgullo, Francisco.

Empezó creando el área de Experiencia de cliente, llamando por teléfono a los más de 500 clientes de ese entonces y resultó que sí, la mayoría de estos clientes tenían las mismas dudas que Francisco tuvo en un comienzo. Luego pasó por el área de marketing, área comercial y finalmente lo invitaron a hacerse socio.

“Me enamoré de este proyecto, ya llevamos más de 6.500 propiedades vendidas y más de 3.300 clientes, entonces hay mucha historia, puedo decir fielmente que conozco el punto de vista de las inmobiliarias, del inversionista, y eso es lo que les quiero transmitir a ustedes”.

Para comenzar Francisco nos recomienda saber estos 9 riesgos de la Inversión Inmobiliaria.

  1. Elegir una mala ubicación

Lo más importante es que la ubicación tenga una altísima demanda de arriendo. Una buena ubicación en Santiago va acompañada de la cercanía que tiene hacia las estaciones de metro (máximo 1.5 km), y en regiones es “a cuantos minutos estoy de…”el tiempo normal de esa distancia debería ser de 5 a 10 minutos caminando. Y en ambos sectores deben existir buenos servicios cercanos: Centro de estudios, Hospitales, Mall, Supermercado, etc.

 

  1. Mala calidad

Importantísimo al momento de invertir, aunque la propiedad sea económica, no caigan. La calidad la define la constructora y uno puede pedir siempre las especificaciones técnicas  de un proyecto inmobiliario. Una mala calidad en una propiedad te puede costar que después no puedas venderlo o que te suban muchísimo los costos posteriores a la compra del departamento.

 

  1. Mala inmobiliaria

Una inmobiliaria debiese tener la misión de ayudar a las personas a cambiar su vida, pero no tienen ese propósito sino que sólo vea por el negocio, no es lo óptimo. Que una inmobiliaria no tenga perdón con un inversionista que está poniendo todo su esfuerzo, para mí no es lo correcto. Otro error de las malas inmobiliarias es que elijan una mala constructora, por eso es muy importante que ustedes lean todos los comentarios que tienen las inmobiliarias en internet, sin buscar la perfección, pero fundamental como ellos responden a sus clientes.

 

  1. No estimar bien la demanda de arriendo

Esto no quiere decir que tenemos que ser expertos y analizar cómo se comportan los lugares de arriendo, sin embargo, uno puede encontrar nociones básicas. Es súper importante fijarse en los portales inmobiliarios cómo está el sector, cómo se arrienda, preguntar a empresas de rentas cómo está el sector. Fundamental preguntarles a las personas correctas respecto al tema de arriendos en barrios residenciales.

 

  1. En el período de la construcción

Construcciones en blanco o en verde, este es un riesgo que no está cuando uno compra de entrega inmediata. Deben preocuparse de las cláusulas de salida, que tan cercanas son las inmobiliarias a tenerlas.

 

  1. Que la obra no pueda continuar/problemas en la construcción

En Chile, las inmobiliarias están obligadas por ley a que haya un seguro de compra venta en verde, asegurando que si una inmobiliaria no cumple con la construcción en los tiempos establecidos, la póliza de garantía a ti te responde por la inmobiliaria.

 

  1. Que no te den el crédito hipotecario

Lo fundamental es mantenerse bien financieramente, si por ABC motivo entras en un gasto que no estaba planificado es importante tener estas cláusulas de salida en caso de emergencia porque o si no, no obtendrás el crédito hipotecario.

 

  1. Que el arrendatario no pague

Este es uno de los principales sustos que tiene un inversionista. El riesgo de “no pago” es bastante bajo. Para poder mitigar este riesgo, hay que elegir muy bien el arrendatario, si tienes la oportunidad de poder elegir a través de una empresa que haga la selección, sería lo ideal.

 

  1. Costos ocultos

La mayoría piensa que el dividendo se paga con el arriendo, y la verdad es que ese no es el único costo de una propiedad. Una propiedad de inversión tiene otros costos, que parten desde el banco cuando tú sacas el crédito, luego el costo de la administración en el caso de que tu no arriendes por tu cuenta por falta de tiempo, a mí por ejemplo al segundo año la cocina del departamento se averió y eso es algo que tiene que arreglar el propietario, los impuestos y contribuciones.

Como pueden ver, la inversión en bienes raíces es preciosa. Francisco va en su 3° departamento más otros dos que vienen en camino, pero es súper importante considerar todos estos factores de riesgo, ya que esto no es mágico, esto es trabajo. Hay que hacerlo bien y con personas profesionales.

Invitamos a todos aquellos que tengan dudas de inversión a que le escriban, lo sigan en redes sociales o las redes de Capitalizarme.com.

Su Instagram es Francisco.Ackermann y “pueden siempre preguntar lo que sea, yo voy a estar feliz de ayudarlos” agrega, Francisco.

 

¡Hasta el próximo capítulo!

 

 

 

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