Proceso de escrituración desde la gestión del crédito hipotecario hasta su inscripción en el Conservador de Bines raíces (CBR)

Hoy te contamos como se lleva a cabo el proceso de escrituración paso a paso desde que se comienza a gestionar tu crédito hipotecario hasta su inscripción en el CBR.

Es un transcurso largo, pero que sin duda nos ayudará a tener claridad del proceso:

1.- Recolección de documentos estos deben estar actualizados hasta la última liquidación obtenida y el certificado de AFP debe reflejar el pago del último mes (normalmente esta se actualiza los 13 de casa mes), es importante acreditar las deudas y los activos para respaldar la evaluación.

2.- Envió de documentación completa a las instituciones financieras

3.- Obtenida las respuestas de las diferentes instituciones comparar las simulaciones enviadas y ver cuál es la mejor alternativa; es importante analizar tasa de interés, CAE, dividendo mensual, plazo del crédito, meses de gracia, costo final del crédito y Gastos operacionales.

4.- Una vez tomada la decisión de la institución con que tomará el crédito, se debe informar al ejecutivo para que preparé y coordine la firma del set hipotecario, es importante saber que si el crédito es tomado con la banca salvo que sea con el banco donde ya eres cliente es necesario la apertura de una cuenta corriente.

5.- Firmado el set, la institución solicita desglose de las unidades compradas por el cliente, numero de departamento, si tiene estacionamiento, bodega, rol de cada uno de ellas, precios unitarios, si la propiedad es afecta o no a IVA y dirección exacta del proyecto.

6.- Banco internamente asigna a un ejecutivo hipotecario o ejecutivo formalizador del crédito.

7.-  Se coordina y realiza la tasación de la propiedad, luego  la empresa tasadora emite informe de tasación si el mismo coincide con los valores de la propiedad se continua el proceso, si la tasación da por debajo de los montos de las unidades se puede volver a solicitar la tasación (esto puede generar  un costo adicional para el cliente), en caso de que finalmente la tasación quede por debajo del precio de compra el cliente debe pagar esta diferencia, en casos puntuales la inmobiliaria podría determinar un ajuste del precio al tasado. Algunos Convenios que pueda hacer la inmobiliaria con el banco pueden incluir Tasación Piloto del proyecto y esto ayuda a disminuir los lapsos

8.- Ejecutivo formalizador verifica si el proyecto cuenta con el visto bueno legal de los títulos en la institución.

9.- Se envía cierre de condiciones al cliente para su visto bueno (muchas veces este es enviado junto con el borrador de escritura)

10.- Se emite orden de escrituración, pasa a visación del área operaciones y se confecciona borrador

11.- El borrador es revisado por el banco, el cliente e inmobiliaria para su visto bueno, de estar ok se envía a notaria para la firma

12.- Cliente firma la escritura y luego firma la inmobiliaria

13.- Con posterioridad, el Banco financista enviará al banco alzante la correspondiente carta de resguardo conjuntamente con la matriz de la escritura, para que sea firmada por dicho banco, alzando la hipoteca

14 .- La escritura debe ser firmada por el banco del comprador.

15.- Finalmente, firmada la escritura por las partes y por los dos bancos, el Notario procederá al cierre de copias, luego los procuradores del banco financista ingresarán la escritura al Conservador.

 

Pasos dentro del Conservador de Bienes Raíces

A.-   Repertorio de Propiedades

Cuando se realiza una solicitud de trámite en el conservador, se asigna un número de carátula a la solicitud de inscripción. Este número sirve para consultar los trámites realizados para la solicitud. Luego de ello, se asigna un número en el libro de repertorio, donde se registran las anotaciones de los títulos presentados en el Conservador.

B.-   Estudio de Propiedades

Antes de inscribir o modificar las inscripciones de una propiedad, se debe realizar un estudio de la propiedad y sus inscripciones para verificar que todo esté en orden. Se analizan los gravámenes y prohibiciones que puede tener entre otros.

C.-   Estudio de hipotecas

Si la propiedad será inscrita con una hipoteca, también se realiza el estudio dicha hipoteca y la factibilidad de llevarla a cabo.

D.-   Matricería, revisión y certificación de propiedades

Se realizan los trámites relacionados con el Registro de Propiedad, es decir, labores para inscribir la transacción de dominio. Esta etapa se compone de los siguientes trámites:

  • Matricería de Propiedades
  • Matriceros de Propiedades
  • Revisores de Propiedades
  • Certificación de Propiedades

E.-   Matricería, revisión y certificación de hipotecas

Así como en la etapa anterior se inscribió, revisó y certificó la transacción de propiedad, debe hacerse lo mismo con la inscripción de la hipoteca, que se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Esta etapa está compuesta por los siguientes trámites:

  • Matricería de Hipotecas
  • Matriceros de Hipotecas
  • Revisores de Hipotecas
  • Certificación de Hipotecas

F.-   Matricería y certificación de prohibiciones

En la etapa anterior se inscribieron las hipotecas. En esta etapa se inscriben las prohibiciones de la propiedad, generalmente a razón de la hipoteca que se inscribe a favor de la entidad financiera que otorga el crédito. Las prohibiciones se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Esta etapa consta de los siguientes trámites.

  • Matricería de Prohibiciones
  • Matriceros de Prohibiciones
  • Certificación de Prohibición

G.-   Alzamiento de prohibiciones

En este trámite el Conservador procede a alzar las prohibiciones que recaían sobre el inmueble. Por ejemplo, producto de un crédito hipotecario anterior.

H.-   Cancelación y rectificación de hipotecas

Así como las prohibiciones deben alzarse, lo propio debe hacerse con las hipotecas. Si hay hipotecas anteriores a razón de un mutuo hipotecario, se cancelan para que no sigan rigiendo sobre el inmueble.

I.- Liquidación de Hipotecas, Prohibiciones o propiedades

Consiste en liquidar monetariamente la operación para la cual se realizan las inscripciones.

J.- Entrega de documentos

Finalmente, cumplidos todos los trámites se entregan los documentos con las nuevas inscripciones de la propiedad: El Certificado de Hipotecas, Gravámenes y prohibiciones y una copia de inscripción de la propiedad.

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