¿Cómo puedo sacar provecho del arriendo de mi propiedad?

Francisco Ackermann, realizó una entrevista en profundidad a Manuel Maneiro, gerente general de Capitalizarme Rent experto en temas de arriendo de propiedades con más de mil trecientos contratos de administración. Hoy nos contará todos los tips a la hora de querer arrendar de forma correcta y cuidar nuestra inversión.

¿Cómo ves tú que se vio afectado el mercado de arriendo para el 18 de octubre? ¿Cuál era tu tasa de vacancia antes de este hito tan importante? ¿Existieron variaciones?

R: Previo al 18 de octubre nosotros teníamos una gestión intachable, teníamos un record de 2 años sin ningún impago debido al seguimiento de gestión que nosotros tenemos con nuestros arrendatarios y además teníamos una tasa de rotación muy baja (menor al 2%) y una tasa de vacancia menor a 20 días desde la fecha en que se publicaba un departamento. Post 18 de octubre se complicó bastante la situación, bajo la velocidad de arriendo para mostrar los departamentos, sin embargo no fue tanto, ya que, pasamos de 20 días a 23 entonces no fue un impacto demasiado grande nuestro promedio previo al 18 de octubre en valores de arriendo.

La mayoría de estas propiedades que arrendamos se encuentran en comunas emergentes, con más plusvalía, las más cotizadas por arrendatarios, comunas como Santiago Centro, Estación Central, Independencia, Quinta Normal, San Miguel, Macul, La Florida, acá se encuentra el 70% de nuestras propiedades.

No existió un cambio pronunciable a la baja, de hecho en términos de cobrabilidad, nosotros pasamos de un 2% a un 4% de morosidad que una cartera sana es considerada incluso hasta un 8% de morosidad.

Manuel, si una persona quisiera arrendar por su cuenta su propia propiedad ¿En qué cosas se tiene que fijar para mantener una tasa de este tipo?

R: Lo primero es tener un buen contrato que defina cuales son las responsabilidades, los deberes y derechos de cada una de las partes firmantes de ese contrato. Un buen contrato te va a permitir acelerar los procesos para los que saques a ese arrendatario lo más rápido posible en caso de emergencia, por las vías correspondientes, y lo otro, como experiencia es negociar con un arrendatario, sacar a un arrendatario de un departamento por incumplimiento de contrato tiene sus costos en términos de tiempo y legales (juicio, abogados, juzgado, esperar sentencia) el costo es alto. Hay que saber negociar con el arrendatario para que el costo de salida sea lo menor posible para el inversionista.

Lo segundo es un buen valor de arriendo ya que la velocidad con la que tú arriendes va a estar directamente relacionada con la ubicación y el precio de esa propiedad.

Y tercero, elegir un buen arrendatario, pedirle todos los papeles al día, hay que evaluar financieramente su situación, hacer visitas planificadas con él y tener la cabeza fría para tomar la decisión rápido, si tienes tu propiedad publicada en un portal inmobiliario durante 2-3 semanas tienes que saber cuándo lo vas a bajar o en qué momento vas a cambiar el precio y siga siendo competitivo. Y cuando la propiedad es nueva, hay que hacer una inspección detallada para garantizar que la propiedad es habitable.

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¡Hasta el próximo capítulo!

 

 

 

 

 

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