269 edificios se entregarán el primer semestre de 2017 en Santiago, la mitad de ellos en el sector oriente

De los casi 40 mil departamentos que ingresarán a la capital, el 83% ya se encuentra vendido y solo quedan disponibles poco más de 6.400 alternativas. Entre enero y junio de este año se terminará la construcción de 269 edificios en el Gran Santiago. De ellos, la mitad (135) están ubicados en las comunas de Las Condes, Ñuñoa, Providencia, Lo Barnechea y Vitacura, según un sondeo de GfK Adimark.

Para Javier Varleta, gerente inmobiliario de la empresa de estudios, la concentración del 50% de la oferta total en la zona oriente de la capital se explica porque dichas comunas fueron las que más incorporaron proyectos el año pasado: “Las Condes y Ñuñoa, por ejemplo, tenían poca oferta a principios de 2015, por lo que para alcanzar a tramitar la recepción final este año ingresaron muchas iniciativas”.

Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI, también atribuye este fenómeno a una condición más bien estructural, dado los mayores ingresos y acceso al financiamiento que tienen los residentes de esas áreas. “La industria inmobiliaria tiene una concentración natural hacia los barrios del segmento ABC1”, apunta.

Las Condes es la comuna con el mayor número de edificios que se terminarán durante el primer semestre de 2017: son 39 torres, con 3.701 departamentos. De ellos, el 24% tiene un precio por sobre las 10 mil UF. “El plan regulador no permite gran densidad, lo que obliga a hacer departamentos por sobre los 100 m2 , y eso provoca que los valores absolutos sean bastante altos”, indica Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina Grupo Inmobiliario. Según los datos de GfK, el 29% de la oferta total de esa comuna supera los 100 m2.

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La otra área que bordea los 40 desarrollos a entregar en la primera mitad de 2017 es Ñuñoa (38 en total). De las 4.298 viviendas incluidas, el 49% tiene un precio bajo las 4 mil UF y el 37% tiene menos de 49 m2 . “Es un mercado que se ve dinámico porque llega más gente que compra para vivir, pero también el inversionista que lo quiere para arrendar. No se limita a un solo segmento”, dice el gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Droppelmann.

Independiente de los rangos de precios, entre las cinco comunas con más edificios a entregar en la primera mitad del próximo año, se repite el mismo fenómeno: Los departamentos de dos dormitorios son los más recurrentes. Según GfK, en Las Condes representan el 45% de la oferta total, mientras en Ñuñoa el 54%, en Santiago y Providencia el 51%, y en San Miguel el 59%.

“Son todas áreas atractivas para ejecutivos jóvenes, parejas y familias en formación, que son cada vez menos numerosas y que buscan generalmente este producto, en lugares con buena conectividad y fácil acceso a servicios”, explica la gerenta comercial de Paz Corp, Claudia Zapata.

Santiago centro con el menor stock disponible

Considerando hasta el tercer trimestre de 2016, se ha vendido el 83% de los 38.603 departamentos próximos a terminarse, por lo que quedan 6.413 alternativas en oferta, según los datos de GfK. Santiago es la comuna que lidera en términos de adquisición previa, ya que solo tiene disponible el 8% de las viviendas a entregarse a junio próximo. En el otro extremo, en Lo Barnechea la cifra se eleva al 40%, la más alta entre los diez destinos analizados.

“Es esperable que en el centro se llegue con un alto porcentaje vendido, porque hay una significativa participación de inversionistas, quienes no necesitan ver la unidad terminada para comprarla. Por otra parte, en Lo Barnechea el producto es de mayor valor y el lugar normalmente es para vivir, por lo que no es raro que la demanda se concentre con la entrega inmediata”, señala Zapata.

Büchi, en todo caso, destaca que en general todas las comunas presentan buenos indicadores: “Un edificio en condiciones normales debiera llegar al 60% o 65% de preventa. Un proyecto con un mayor nivel de demanda es porque es uno muy bueno, o se vio influenciado por una coyuntura económica o legislativa, como sería la aplicación del IVA a las viviendas”.

De todas formas, Varleta advierte que el IVA ya no es hoy un impulsor en la compra: “Antes la gente pensaba que el precio iba a subir 20%, pero ahora está informada de la real magnitud, que en realidad es entre un 6% y 12%. Donde se da el gran diferencial es en que los proyectos sin este impuesto tienen más espacio para hacer promociones, pues muchos de todas formas subieron los precios el año pasado”.

Según Varleta, hay cerca de 11 mil alternativas en altura disponibles sin IVA en el Gran Santiago, las que debieran agotarse entre abril y mayo de 2017. “Una vez que se acaben, las ventas van a estar un poco a la baja, porque son los proyectos sin IVA los que potencian más el mercado”, indica el experto. Sin embargo, Zapata cree que las transacciones se mantendrán activas, ya que el gravamen no es el único factor que explica el dinámico ritmo que se vio durante 2016, porque también influyó el bajo nivel de desempleo y las bajas tasas de interés para los créditos hipotecarios.

No obstante, los actores de la industria coinciden en que las viviendas por terminarse durante el primer semestre del próximo año no debieran bajar de precio. “En general, los stocks se ven bastante sanos, por lo que no percibimos que haya grandes descuentos”, precisa Büchi.

Fuente: El Mercurio

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