43% de comunas con oferta de viviendas nuevas en Santiago solo dispone de edificios en venta

En las 30 comunas que actualmente cuentan con stock inmobiliario, existen 610 proyectos en altura y 175 de casas. Solo en Cerrillos y Padre Hurtado no hay ningún edificio en oferta.

La oferta inmobiliaria en el Gran Santiago se concentra en 30 comunas y de ellas en 13 -es decir en el 43%- únicamente es posible encontrar departamentos nuevos. Mientras, en otros cinco sectores las alternativas en altura superan el 70% de los proyectos en oferta, según los datos de Colliers International al cierre de 2016.

Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), cree que es positiva esta concentración comunal de edificios nuevos: “Cuando hay casas y torres la convivencia no es muy amigable. La gente que está en las casas opta por irse al sentirse rodeada y muy observada, además que aumenta la densidad y los autos terminan estacionándose encima de las veredas. Es mucho mejor que cada producto esté separado”, precisa.

Estación Central, Independencia, La Cisterna, Providencia, Quinta Normal, Recoleta, San Joaquín, San Miguel, Santiago, Vitacura, Conchalí, La Granja y Renca son las comunas donde los proyectos inmobiliarios que están a la venta son 100% en altura. En las tres últimas, eso sí, solo se trata de una sola iniciativa y esto se debe a que aún no captan el interés de los desarrolladores y, por lo tanto, la nueva oferta es menor o se ejecuta a un ritmo más lento frente al resto. 

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Para Stefano Solari, gerente del área de estudios de Colliers International, en comunas consolidadas -como Santiago, Providencia, San Miguel y Vitacura, con más de 40 edificaciones en oferta- no se debiera ver nunca más un proyecto de casas. “Armar un condominio horizontal en este tipo de zonas es muy caro y poco rentable, versus una torre que en menor superficie puede levantar más unidades”, explica.

En Vitacura, por ejemplo, hace décadas el desarrollo se concentraba en casas, pero al aumentar el valor de los paños comenzó a activarse la oferta de departamentos. Actualmente, existen 42 torres con alternativas en venta.

Distintos expertos coinciden en que la oferta de edificios debiera ir profundizándose en las comunas donde ya hay presencia de ellos. García dice que este fenómeno se explica por los cambios demográficos de la sociedad chilena: “Cada vez hay más separados y solteros que viven solos, la gente viaja más y prefiere un departamento. Además, la población está envejeciendo y a los mayores de 60 años les acomoda mucho este tipo de vivienda”.

De todas formas, Rafael Burmester, gerente general de Indesa, cree que los edificios cada vez serán más pequeños: “Los planes reguladores se han ido poniendo cada vez más restrictivos, por lo que la tendencia es a construir con menor densidad y altura”, señala el ejecutivo de la firma que actualmente cuenta tanto con oferta de casas como de edificios en el Gran Santiago

Casas nuevas se concentran en Colina

La oferta de edificios nuevos supera ampliamente a la de las casas. En la Región Metropolitana hay 610 proyectos en altura al cierre de 2016, más del triple que las alternativas en casas, con 175 condominios. Sin embargo, los expertos comparten la idea de que estas últimas cuentan con un público cautivo.

“Siempre va a haber necesidad de casas porque responden a un estilo de vida de gente que privilegia su propio jardín y su quincho. Son personas que están dispuestas a irse a vivir más lejos”, señala Burmester. A su juicio, si no hubiera limitaciones normativas y de suelo disponible, el mercado de las casas sería, incluso, más fuerte que el de edificios.

En la actualidad, la oferta de casas se concentra en Colina, donde hay 43 proyectos en venta. Le sigue La Reina (21) y Puente Alto (17). En todas ellas, el número de condominios nuevos supera a la oferta de edificios. “Las comunas más periféricas van aprovechando la ausencia de viviendas unifamiliares en las zonas más céntricas y se posicionan como los grandes competidores. Incluso, hay algunas que solo tienen de este tipo de producto”, subraya Solari. Ese es el caso de Padre Hurtado y Cerrillos, según los datos de Colliers.

García indica que la sola presencia de casas habla de la “colonización” de esas zonas: “Lo primero que llega a un terreno son las casas, en lugares mucho más cerca de lo rural”. Ahora bien, en las comunas donde estas ya conviven con edificios, Solari apuesta a que los últimos irán tomando cada vez más fuerza: “Naturalmente el precio del suelo tenderá a subir y si la normativa lo permite, aumentará también la densificación de estos sectores, y donde hoy se hacen casas se van a terminar levantando edificios”.

Para que lo anterior se concrete, Burmester cree que ello depende en gran medida de la conectividad que se genere. “En la medida que se construyen buenas autopistas, los barrios comienzan a desarrollarse, tal como está pasando en Chicureo gracias a la autopista Los Libertadores primero y luego a la Radial Nororiente. En la medida en que se mejore la Autopista del Sol y se ponga en marcha el futuro tren Melipilla-Santiago, van a potenciarse las zonas de Padre Hurtado, Talagante e Isla de Maipo”, concluye el ejecutivo.

Solo tres zonas tienen una proporción equilibrada de proyectos

La Florida, Maipú y Peñalolén son únicas en la Región Metropolitana. Son las tres comunas que cuentan con una proporción equilibrada de proyectos nuevos de casas y departamentos, según el sondeo de Colliers International al cierre del año pasado. Para Stefano Solari, gerente del área de estudios de la consultora, el denominador común entre ellas es que se trata de zonas extensas: “Pueden diferenciarse en su oferta inmobiliaria, por un lado con conectividad y vías importantes, y por otro lado, con sectores más aislados y tranquilos”.

Rafael Burmester, gerente general de Indesa, tiene la misma lectura, y cree que el fenómeno es más claro en La Florida. De las tres comunas, esa es la que cuenta con más proyectos, tanto de casas como de edificios, de acuerdo a los datos de Colliers. “Hacia la cordillera son prácticamente solo condominios unifamiliares, mientras que hacia los ejes estructurantes, como las avenidas La Florida o Vicuña Mackenna, existe el metro, y se generó una fuerte densificación”, explica.

Para Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI, este fenómeno también responde a la madurez de los mercados. “Cuando la comuna llega a un peak y su normativa así lo permite, solamente se ve edificación en altura”, destaca.

Fuente: El Mercurio

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