Analistas desglosan qué factores incidirán en el valor de los arriendos

La entrada de nueva oferta y otros factores están generando una tendencia a la baja de los precios. Pero a largo plazo, opinan algunos de los expertos consultados, podría producirse una estabilización en los valores, debido al aumento de la demanda por alquileres, la cual sería motivada por el encarecimiento de las propiedades y mayores restricciones en los créditos.
El mercado del arriendo de viviendas está en periodo de ajuste. Según explica el área de Estudios de Montalva Quindos (MQ), empresa socia de Acop, en el último periodo se evidenció un cambio en el mercado de arriendos habitacional.
“La vacancia sigue aumentando, al igual que la oferta. Y a esto se agregan diversos factores, como la desaceleración económica; las reformas tributaria y laboral; la incertidumbre en el mercado y la reacción de este ante estos cambios, y el importante aumento de la oferta de unidades nuevas a la venta sin IVA, los cuales nos hacen presumir que la tendencia de los precios de arriendo a corto y mediano plazo tiendan a la baja, fenómeno que ya empieza a notarse y se espera que continúe así, por lo menos hasta que el mercado recupere su estabilidad y equilibrio natural, ante este escenario de transición que se experimenta, y se adecue a los cambios generados”.
Agregan los expertos de Montalva Quindos que “en el mercado de arriendo se espera que de manera paulatina los precios tiendan a la baja, especialmente en las comunas que cuentan con mucha oferta de departamentos nuevos con venta en verde, que en un futuro próximo pasaran a oferta en arriendo. La oferta sigue incrementándose, efecto al que los precios se deben adecuar, si no el tiempo de desocupación aumenta, llegando casi a los 6 meses”.

Más oferta

Por su parte, Cristián Gutiérrez Gebauer, gerente de Estudios, y Teodosio Cayo Araya, gerente general de Arenas y Cayo S.A, opinan que el arriendo de departamentos ha sufrido una baja en los valores promedio unitarios en el último tiempo, dada la alta demanda por comprar viviendas nuevas.
“Sin embargo, esta tendencia se vería revertida a partir del segundo trimestre del año 2016. Se puede ver esta tendencia a la baja como un efecto puntual, y debieran producirse alzas desde comienzos del próximo año”.
Estiman los expertos de Arenas y Cayo que “a medida que pase el efecto reforma tributaria que ha acelerado las ventas de viviendas nuevas y producto de un creciente aumento de las condiciones requeridas para el otorgamiento de un crédito hipotecario, sumado a una estabilización de valores de venta en valores altos (inmuebles nuevos y usados), el arriendo tenderá a subir dada la menor demanda por compra de departamentos. Y a ello se agregan expectativas de retorno alto, dado el alto valor actual de compra de estos bienes”.
Afirman también los miembros de la consultora inmobiliaria que existirá “una mayor recuperación de valores de arriendo en las comunas que han visto las mayores alza en el valor de venta, dado que el inversor internaliza esos nuevos valores teniendo una expectativa de mayor retorno asociado al inmueble. Sin embargo, ese aumento sería progresivo en la medida en que desaparezca el efecto de compra de inmuebles nuevos por efectos de evitar el pago de IVA. Esto se espera que ocurra a partir del segundo trimestre del año 2016″.
Por su parte, Francisco Pieper, director de Nuevos negocios de Capitalizarme.com. estima que a largo plazo “se vislumbran aumentos en el valor de los arriendos, ya que la tierra es un bien finito y la gente quiere vivir cerca de sus trabajos, y la restricción bancaria hará que sea más difícil sacar un crédito. El valor de los arriendos debiera subir ya que habrá mayor demanda por estos”.
Opina que en este momento, según los últimos estudios de mercado, “se habla de que hay un stock de entrega inmediata muy bajo y por las velocidades de venta se debieran acabar los stocks en máximo 1,5 años si no se agregan nuevos proyectos. Además de esto, por motivos de situación económica muchas inmobiliarias tienen proyectos frenados, por lo que no me asusta pensar de que habrá una oferta controlada”.

Más provisiones

A su vez, señala Andrés Ergas, gerente comercial Ralei Grupo Inmobiliario, hay otro aspecto que podría incidir en una posible recuperación futura de los precios.
“A contar de 2016, una proporción importante de potenciales propietarios de clase media emergente solo podrán optar a los arriendos, lo que impactará en un alza de los precios de los alquileres que, en definitiva, redundará en que sean inversionistas o clientes con mayor poder adquisitivo los que opten por comprar una propiedad”.
Explica Andrés Ergas que uno de los factores que incidirán en el aumento de los arriendos será la nueva “Ley de Provisiones Bancarias, que significará que la banca dejará de prestar el 90% de crédito a partir de 2016″.
Esta modificación, señala el ejecutivo, “implica alzas en los costos de los créditos bajo las 4.000 UF, que hace casi imposible el financiamiento de más del 80% al cliente. En la práctica, las personas que pueden acceder a la compra de departamentos no les prestarán más de un 80%, teniendo que financiar en base a su ahorro un 20%. En este nuevo escenario, este segmento -al que ya le era difícil reunir un 10%- tendrá una proporción importante de ahorrantes impedido de acceder al crédito y compra de una vivienda, teniendo que optar por el arriendo”.
Fuente: El Mercurio

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