Aprenda a vivir en un condominio

Sepa cómo se administran los bienes comunes, qué hacer si surgen conflictos entre los residentes y qué pasa con los que no pagan los gastos obligatorios.
Vivir en un condominio o compartir un edificio en copropiedad implica varias ventajas, como la seguridad de tener un conserje las 24 horas, contar con espacios de accesos controlados o áreas comunes donde los niños pueden hacer amigos y jugar, sin el riesgo de ser atropellados.
Pero, también hay que aprender a convivir con vecinos ruidosos, de costumbres diferentes a las propias o que no pagan los gastos comunes. Eso ocurre cuando coexisten bienes que son de todos y otros que le pertenecen a cada propietario, que es la definición de este tipo de conjuntos.
Según explican en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, también hay conjuntos donde coexisten terrenos de propiedad común y de dominio exclusivo, que corresponden a “condominios en extensión” y están constituidos por casas.
Por si se va a vivir por primera vez a este tipo de organizaciones y no tiene claro los alcances de la norma que lo rige (Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria) preste atención a la siguiente información del Minvu.
Para organizarse como copropiedad y otorgarse una adecuada administración, los copropietarios deben ceñirse a esta ley, que establece la composición del sistema de administración y sus facultades, además del respectivo reglamento que los rige.
Los tres órganos establecidos en el cuerpo legal son la asamblea de copropietarios, el comité de administración y el administrador. Ellos se preocupan de regular la convivencia y de resolver conflictos que surjan en el diario vivir.
Cuando estos no pueden ser solucionados al interior del condominio, los dos últimos o los propios vecinos, podrán recurrir ante el juez de policía local y la municipalidad correspondiente. En el caso de no pago de los gastos comunes, se debe recurrir al juzgado de Letras respectivo.
Línea Directa recibe constantes consultas sobre los alcances de este último concepto. Como explican en el Minvu, para calcular su monto como copropietario (que incluye aseo, sueldo del personal, mantención de jardines e insumos, entre otros), se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si dicho monto es igual para todos, se cancela una cuota similar. Sin embargo, aseguran, el valor exacto debe ser establecido por la asamblea, sin perjuicio de que en el reglamento que se apruebe, se establezca otra modalidad para fijar su valor, sean gastos ordinarios o extraordinarios.
Si un copropietario incurre en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a este que establezca el reglamento. Aunque un residente no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común -como la piscina o juegos infantiles- o si no habita su departamento por algún tiempo, igual está obligado a pagar este monto.
Asimismo, la normativa interna puede autorizar al administrador para que, con el acuerdo del comité, requiera el corte del servicio eléctrico en aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en deuda por tres o más cuotas, continuas o discontinuas. Si el condominio no cuenta con sistemas propios de control para el paso de la luz, las empresas que distribuyen el servicio -a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité- deberán suspenderlo si están en dicha situación de retraso.

Dónde estacionar

Otro tema que preocupa a los residentes de condominios es el de los estacionamientos, cuyo número mínimo obligatorio debe quedar fijado conforme al plano regulador de cada comuna. No obstante, según señala la ley, los condominios de viviendas sociales deben contar, a lo menos, con un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a vivienda.
En caso de enajenación, esta solo podrá hacerse en favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o más unidades en el condominio. Los estacionamientos que excedan la cuota mínima obligatoria serán de libre enajenación. A su vez, señala la ley, los aparcaderos para visitas tienen el carácter de bienes comunes del condominio.

Deber

Los gastos comunes se pagan en forma obligatoria y sirven para mantener y/o mejorar los bienes que todos comparten.

Para emergencias

Según lo especifica la ley, en la administración de todo condominio debe considerarse la formación de un fondo común de reserva. Su objetivo es cubrir las reparaciones de los bienes de dominio común, la certificación periódica de las instalaciones de gas, la certificación de ascensores, montacargas o rampas mecánicas y sus instalaciones, como también los gastos urgentes o imprevistos. Este fondo se forma o incrementa con el porcentaje de recargo de los gastos comunes que fije la asamblea en sesión extraordinaria. También, con el producto de las multas e intereses que correspondan y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común que fija la ley.
Fuente: El Mercurio

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