Barrios de Santiago y San Miguel tienen mayores rentabilidades en el arriendo de departamentos pequeños

Entre las comunas con más oferta para alquilar viviendas de uno y dos dormitorios, Santiago centro prácticamente monopoliza las zonas que presentan mayores retornos. Sin embargo, expertos advierten que los inversionistas a la hora de elegir también deber considerar variables como el nivel de rotación y la plusvalía de la propiedad.

Los barrios Yungay y Parque O´Higgins, ambos en la comuna de Santiago, se han vuelto un buen negocio para quienes buscan invertir en arrendar departamentos de uno o dos dormitorios.
De acuerdo a un análisis de Portalinmobiliario.com, a las 10 comunas con más oferta de arriendos en la capital, los departamentos de un dormitorio que se alquilan en el Barrio Yungay alcanzaron una rentabilidad bruta anual de 6,8% durante el tercer trimestre. La cifra llegó a 6,6% en las unidades de dos dormitorios en el sector del Parque O´Higgins.
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En sus respectivas categorías, ambos sectores son los que presentan los mejores rendimientos entre el precio de arriendo anualizado y el de venta, de acuerdo con el estudio.
Se trata de dos sectores que viven un intenso dinamismo. Así lo demuestra el precio del arriendo en el último año; en Yungay, subió 30% (de 0,20 a 0,26 UF/m2), mientras que en Parque O´Higgins el salto fue 14% (de 0,22 a 0,25 UF/m2). El aumento es fuerte, sobre todo considerando que en dicho lapso el alza promedio en el Gran Santiago fue de solo un 0,6%.
“Son sectores muy valorados por ser próximos a la línea del Metro, orientados a profesionales jóvenes que buscan cercanía con sus lugares de trabajo, minimizando los tiempos de traslado”, dice Carlos Antúnez, presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop), para explicar el dinamismo de ambos barrios y del centro en general.
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De hecho, considerando los ocho barrios más rentables del mercado (los “top 4” para un dormitorio y sus pares en dos habitaciones), seis de ellos se ubican en el centro.
Las otras dos zonas están en la comuna de San Miguel y se trata de los barrios El Llano y Lo Vial. En el primero, los departamentos de un dormitorio logran un retorno de 6%, mientras que en Lo Vial las viviendas de dos dormitorios llegan a 6,3%.
“Son barrios que generan interés, porque la comuna de Santiago está saturada y entonces aparecen como una alternativa atractiva, con buena conectividad, servicios y a 15 minutos del casco histórico”, indica Ricardo Bustamante de Re/Max Advance de San Miguel.
Sector Oriente, históricamente con menor rentabilidad
De los barrios con mejor rentabilidad del sector oriente llama la atención que, a diferencia del centro, varios no están en las cercanías del metro, como es el caso de Rotonda Atenas, Mall Sport o San Enrique, en Las Condes. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cree que se debe al tipo de personas que arrienda en dichas áreas.”No todo es accesibilidad, porque a este público no le interesa bajarse del auto. Santiago es una ciudad grande, y estos nichos tienen bastante dinamismo”.
Esta lejanía a la red de Metro también influiría en los precios de venta y, por lo mismo, en el mayor retorno de la inversión. “Como tiene un costo menor que lo que se requiere para comprar en otras ubicaciones de la zona oriente, y el precio del arriendo no es tanto más bajo, logran buenas rentabilidades”, explica Agustín Manterola, dueño de Manterola Propiedades.
En todo caso, los precios de la zona oriente están bastante rezagados y quedan a casi 20 puestos del primer lugar. Rotonda Atenas-el sector con mejor rentabilidad en departamentos de un dormitorio- tiene un 4,9% de rentabilidad, y las unidades de dos dormitorios de Mall Sport llegan a 5%, lejos de las rentabilidades de 6% y más del centro.
Según datos del Portal, la tendencia es histórica. Para Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios del sitio, la brecha se explica porque los inversionistas perciben mayores riesgos de morosidad y rotación en el centro, y por lo mismo exigen un mejor rendimiento. “En un departamento pequeño en Santiago, se tiene que renovar más seguido de arrendatario, y puede que no tenga tan buen comportamiento de pago, por lo que se incorporan esos supuestos en la tasa de rentabilidad esperada!, agrega.
Manterola advierte que las rotaciones tienden a ser altas, independiente de la comuna. “Quien arrienda este tipo de unidades generalmente está por poco tiempo. Más por que por la ubicación , se debe al formato pequeño, que es usado por personas de paso”. A su juicio, la diferencia en las rentabilidades entre el centro y la zona oriente se sustenta en que los precios de venta de Santiago son mucho más bajos que en Las Condes o Providencia, pero no así el arriendo.
En Parque O´Higgins, en Santiago Centro, por ejemplo, el precio de venta promedio de un departamento de dos dormitorios es de 44,65 UF/m2 y el arriendo es de 0,25 UF /m2, según los datos de Portalinmobiliario.com. Mientras, en el sector de Mall Sport en Las Condes, el precio de venta es un 78% más alto, mientras que en el alquiler es sólo un 32% superior .
Precios de arriendo bajarían en el centro y Estación Central
A raíz del aumento de precios que significará la incorporación del IVA en las viviendas nuevas, muchos inversionistas han decidido adelantar sus compras para este año. “La mayor oferta de productos para inversionistas debiera provocar que en el largo plazo se mantenga una tendencia a la moderación o baja de los precios de arriendo”, señala Nicolás Izquierdo, subgerente de estudios de Portalinmobiliario.com.
Domínguez también proyecta que el precio va a caer, pero con un alcance limitado “En aquellos lugares donde aumente mucho la oferta por el ingreso de inversionistas, como Estación Central o el poniente de Santiago Centro, puede dañarse el precio de arriendo, porque la compra para la renta está muy concentrada en esos mercados”.
En todo caso, las mayores restricciones crediticias tenderían a aumentar la demanda por arriendo. Así lo cree Camila Henríquez, directora comercial de Engel & Vulkers Santiago Centro : “Con la exigencia de un pie del 20% y expectativas económicas deterioradas, la demanda por viviendas nuevas debiera bajar y, entonces, debiera crecer la demanda por arriendos”.
En ese contexto, Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp, apuesta a que la compra a inversionistas no caerá en los próximos años. “La gente sabe que es un instrumentos de inversión muy seguro y que lo seguirá siendo. Chile tiene todavía espacios para aumentos de precio, y siempre hay demanda por vivir en Santiago, la ciudad más dinámica y con mayor cantidad de empleos en el país”, concluye.
 
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Fuente: ElMercurio.com 

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