Brecha de precios de arriendo entre viviendas con y sin muebles se estrecha por menor demanda

El menor número de ejecutivos extranjeros en el país ha provocado un aumento importante en los tiempos que demoran en ocuparse estas propiedades. A ello se suma la creciente oferta que ha aparecido en el mercado: en solo un año, los departamentos amoblados disponibles crecieron un 45%. Ante este escenario, los valores de arriendo han caído fuertemente, aseguran los corredores de propiedades.
El menor dinamismo económico se está sintiendo con especial fuerza en el mercado del arriendo de departamentos amoblados. “La situación ha cambiado mucho en los últimos dos años. Hay varias empresas que se han ido de Chile o que han detenido sus proyectos, sobre todo mineras, que eran el motor de los amoblados. Ahora dejaron libres muchos departamentos que no se han vuelto a ocupar”, señala Josefina Forch, dueña de Josefina Forch Propiedades.
Si en el segundo trimestre de 2014 las propiedades amobladas en la Región Metropolitana estaban en promedio 26 días publicadas, este año la cifra se elevó a 33 días. En el sector oriente el escenario es mucho más dramático, advierte Patricia Benavente, dueña de la corredora de propiedades del mismo nombre. “A principios del año pasado, antes de que se desocupara una propiedad podías tener una lista de espera, pero ahora puedes estar dos meses sin movimiento”.
Forch es drástica sobre el escenario actual: “Como corredora, no aconsejaría a nadie invertir en un departamento amoblado, porque no tengo la seguridad de poder arrendarlo rápidamente cuando me lo entreguen”.
José García, inversionista hormiga que tiene una cartera de ocho departamentos, justamente vendió el único que tenía amoblado a fines del año pasado: “En 1991, cuando lo compré, era un negocio muy atractivo, pero ahora dejó de ser una buena alternativa”.

Diferencia de precios se ajusta

Ante esta menor demanda, los precios también han tendido a caer. Josefina Forch ha asesorado casos en que los arriendos incluso han bajado hasta un 50% de la tarifa original. Patricia Benavente agrega: “Se han estrechado mucho las diferencias entre amoblados y sin amoblar. Si antes el arriendo de los primeros podía ser fácilmente un 40% más caro, ahora se mueve entre 20 y 30% más”.
En los departamentos más grandes es donde se perciben las mayores distancias. En Las Condes, por ejemplo, el arriendo de un departamento de un dormitorio sin muebles es de 0,39 UF/m2 , cifra que queda en 0,47 UF/m2 amoblado, un 15% más. Al tener cuatro dormitorios, el salto es de 37% al incluir mobiliario.
De todas formas, hay coincidencia entre las corredoras en que los propietarios están más flexibles en sus condiciones. “La mayoría de quienes nos han entregado sus departamentos han tenido que ceder en el valor del arriendo o en el tiempo por el que esperan colocarlo”, destaca Forch.
Lo cierto es que contratos a más de un año son difíciles de cerrar, y los tiempos han tendido a acortarse. “En el último tiempo tuve arrendatarios que estuvieron hasta tres meses, lo que es un problema, porque hay que arreglar las cuentas, chequear el estado de los muebles y hacer efectivas las garantías si hay daños”, señala García.

Oferta se cuadriplica

A todo lo anterior se suma la creciente oferta que ha aparecido en el mercado. En solo un año los departamentos amoblados disponibles crecieron en un 45%, al pasar de 4.285 alternativas en el segundo trimestre de 2014 a 6.214 en el mismo período de 2015. “En los últimos cinco años la oferta se ha cuadriplicado, ya que mucha gente entró en el negocio como inversionista“, agrega Nicolás Izquierdo, subgerente de estudios del sitio web.
Sin embargo, Forch advierte que la oferta ha tendido a estancarse: “Los corredores se han encargado de decirle a la gente lo que cuesta arrendar los amoblados, por lo que muchos lo están pensando más. La mejor opción es la renta sin muebles”.
La comuna con más oferta es Las Condes, donde el 29% de sus departamentos en arriendo incluyen mobiliario, mientras que en Providencia la cifra llega a 24% y en Santiago centro a 18%. “Hay barrios con una amplitud de oferta de departamentos, sobre todo pequeños, que son los que más se arriendan amoblados. Se van poniendo de moda en la medida en que son una novedad y tienen alternativas nuevas”, señala Gerardo Larraín, socio de PyG Larraín. En Las Condes, el barrio El Golf es el que tiene más alternativas, el 44% de la oferta incluye muebles. También está la zona de Escandinavia (27%) y las cercanías a la Escuela Militar (30%). En Providencia destacan Ricardo Lyon (30%) y Las Lilas (17%), mientras que en Santiago la oferta se concentra en el centro, donde el 25% de la oferta es amoblada.
precios con y sin
 
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“Los departamentos más valorados son aquellos ubicados cerca del comercio y con facilidad de transporte”, agrega Larraín. De estos barrios con más oferta, es el área del centro donde se ve más movimiento, estima Forch.
Mientras es más difícil en las áreas residenciales con viviendas de más alto valor. “No es negocio comprar propiedades, aunque sean pequeñas, para amoblarlas para extranjeros en zonas como Quinchamalí o La Dehesa. El perfil de cliente que busca allá es más alto, y prefiere opciones sin muebles, porque generalmente traen sus propias cosas”, dice Benavente.

IVA se recupera en inmuebles amoblados

Para el próximo año, Benavente no tiene buenas perspectivas: “Vamos a seguir a la baja si no hay un dinamismo en la economía, porque este mercado se mueve gracias a los ejecutivos extranjeros de empresas que quieren invertir en Chile”.
“A futuro, quienes quieran invertir en este nicho van a tender a ser profesionales del rubro. Hay muchas variables a consideración antes de entrar al negocio y hay que conocer bien el mercado”, dice Izquierdo.
En la actualidad, muchos están optando por no ingresar a este mercado, por la percepción de una mayor fiscalización del SII en la emisión de boletas; obligatorias en esta actividad. En todo caso, Alberto Hardessen, economista con casi 40 años de experiencia en el mercado inmobiliario y profesor en la UC, advierte que el IVA que se paga es prácticamente nulo, ya que la base exenta del impuesto se calcula considerando una rentabilidad del 11% del avalúo fiscal del inmueble.
Además, una vez que esté operando el IVA a las viviendas, el mercado amoblado debiera adquirir más atractivo. Quienes den en arriendo estas viviendas deben iniciar actividades frente al SII por el giro de arriendo de inmueble amoblado. “En esos casos, el impuesto se va a devolver al propietario al séptimo mes luego de la adquisición, ya que tiene esta franquicia al ser una compra de activo fijo que no se puede recuperar fácilmente a través del giro del negocio”, dice Hardessen.

Ejecutivos más jóvenes discriminan por el tipo de mobiliario

De la oferta actual de departamentos amoblados, muchos tienen problemas para encontrar arrendatario por su estilo de mobiliario. “Antes los gerentes que llegaban a Chile tenían 60 años y ahora rondan los 40, por lo que la vivienda puede estar equipada con muebles muy finos, pero si no son del gusto de la gente más joven, no se arrienda”, asegura Josefina Forch, dueña de la firma que lleva su nombre. Según cuenta, hay una amplia preferencia por las líneas modernas y minimalistas.

Oferta de casas es limitada y no supera la decena

El mercado de las casas amobladas es prácticamente inexistente y no hay más de 10 viviendas en oferta en todo el sector oriente, según datos de la industria. “La mayoría de los ejecutivos que buscan amoblado prefieren departamentos. En general vienen solos o con su señora. Quienes llegan con la familia, normalmente se quedan por más tiempo y son de un perfil más alto, por lo que sus empresas les pagan los gastos para traer sus propias cosas y arriendan sin muebles”, explica la corredora de propiedades Patricia Benavente.
Fuente: El Mercurio

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