Casi 39 mil departamentos serán entregados a 2017,lo que afectaría el mercado de arriendo

El año pasado hubo un récord de proyectos nuevos, con 344 edificios que se pusieron en venta en el Gran Santiago, según datos de GfK Adimark. Son 46.309 departamentos nuevos, de los cuales el 79% (36.505 unidades) es de uno y dos dormitorios, el 63% (29.373) cuesta menos de tres mil UF, y el 47% (21.606) tiene una superficie menor a los 50 m2 .
“Es una oferta que se hizo pensando más que nada en los inversionistas, quienes compran para luego arrendar. Los inmobiliarios adelantaron sus desarrollos, teniendo en cuenta que si los clientes compraban antes del 31 de diciembre del año pasado, quedarían exentos de IVA,” dice Javier Varleta, gerente inmobiliario de la firma de estudios.
Lo cierto es que esta concentración en el inicio de proyectos también se verá reflejada en las entregas. El 84% (38.714 unidades) de los edificios que se comenzaron a vender el año pasado debiera estar listo para ser habitado entre este año y el próximo. “Como entró bastante inversionista, habrá un stock para arriendo superior y no creo que la demanda crezca en los mismos niveles, lo que va a llevar a que bajen levemente los precios de los arriendos”, explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Entre corredores e inmobiliarios hay coincidencia con este diagnóstico. Agustín Manterola, past president de la Cámara de Servicios Inmobiliarios (Acop) y gerente de Manterola Propiedades, advierte que el mercado de la renta es muy sensible a las bajas: “La gente reacciona rápido. Si alguien verifica que en el edificio de al lado, que se acaba de entregar, puede optar a un precio 10% más bajo, da el aviso y se cambia lo antes posible”, señala.
Agrega que este tipo de prácticas es más común verlas en los departamentos de uno y dos dormitorios, puesto que es más fácil movilizarse y hay más oferta disponible. De todas formas, dice, es una tendencia que marcará todo el mercado. “La baja de precios en unidades de menor superficie se traspasa a las más grandes, aunque no haya fundamento. Es un tema de expectativas”, dice Manterola. Según los datos de GfK, solo el 7% de lo ingresado a la oferta en 2015 supera los 100 m2 .
En todo caso, algunos estiman que la demanda por arriendo debiera incrementarse a raíz de las mayores exigencias hipotecarias, lo que tendería a nivelar fuerzas. “Mucha gente no tendrá los recursos suficientes para lograr un 20% o 30% de pie, por lo que se va a ver obligada a alquilar. Además, en la medida en que los países se desarrollan y hay un cambio cultural -de no estar atado a un lugar-, hay más arriendos. De acá a los próximos tres a cinco años, debiera haber el doble de alquileres de los que existen hoy”, señala Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.
 
Por lo mismo, Varleta cree que aún es prematuro hablar de una sobreoferta: “Va a depender del comportamiento del arriendo este año y el próximo. Si lo que se está entregando ahora se alquila bien, la oferta nueva no debiera tener problemas”.
Precios podrían caer hasta 7% anual
En la actualidad, el mercado de los arriendos está en un proceso contractivo. Así lo afirma Marcia Marchant, secretaria general nacional de la agrupación gremial de corredores de propiedades, Coproch. “Hay mucha oferta para la demanda que existe. En Santiago hay edificios que tienen al menos 10 departamentos desocupados y no se arriendan, está lento”, dice.
Desde la ADI indican que han monitoreado el tema y ponen paños fríos. “Los precios han mostrado disminuciones paulatinas y pequeñas. No están en un ciclo expansivo de precios y ese es un proceso que va a continuar en el próximo tiempo”, señala Vicente Domínguez. En el sector oriente, en particular, Manterola reconoce que hay bajas en los precios, pero son casos aún puntuales.
Marchant, no obstante, mira con preocupación el escenario actual y advierte que se podrían ver caídas de precios de hasta 7% anual. Ella percibe que hay un alto stock en las comunas de Las Condes y Ñuñoa. Justamente son las dos zonas con mayor número de proyectos ingresados a la oferta en 2015 en Santiago y, entre ambas, suman 10.246 departamentos nuevos, según GfK .
Por lo pronto, la rentabilidad de los arriendos ronda el 4,5% anual, lo que sigue siendo un buen comportamiento comparado con otros instrumentos financieros, destaca Manterola. A su juicio, hay que evaluar esta inversión a largo plazo: “Hay que considerar la plusvalía de las propiedades, además de la renta mensual”, concluye.
No se esbozan nuevos proyectos hasta 2018
Este año, el ingreso de proyectos nuevos debiera ser muy bajo, estiman distintos desarrolladores inmobiliarios. “Los permisos de edificación han caído, pues las empresas se están ajustando. Ya no es tan atractivo el negocio, porque las ventas van a bajar”, advierte el director de RVC, Juan Armando Vicuña. Vicente Domínguez, de la ADI, dice que no percibe una reactivación de nuevos desarrollos hasta al menos 2018.
Los desarrolladores inmobiliarios miran con más tranquilidad la alta concentración de entregas para los próximos 21 meses. “Si bien todos los proyectos comenzaron muy cerca, no lo veo tan grave, pues la mayoría de ellos tiene un porcentaje muy importante vendido”, destaca el director de RVC Inmobiliaria, Juan Armando Vicuña. Según datos de GfK, el 47% (21.802) de los departamentos ingresados en 2015 se promesaron antes de finalizar ese año.
Este alto número de cierres también permite a los inmobiliarios soportar de buena forma la baja en las velocidades de venta que se proyecta para 2016, agrega Vicuña: “Como se vendió tanto en 2015, quedó una meta más baja para este año, por lo que hay más holgura para colocar un proyecto con calma”.
Andrés Ergas, de Ralei Grupo Inmobiliario, destaca que las ventas no debieran resentirse tanto este año: “Muchos proyectos alcanzarán a ingresar la solicitud de recepción municipal antes de diciembre, por lo que sus unidades quedan sin IVA también y el interés del inversionista se va a mantener en la medida que no se incluya ese impuesto”.
Para Javier Varleta, de GfK Adimark, las inmobiliarias actualmente están en una posición confortable, en la medida que las promesas no se caigan. Vicente Domínguez, de la ADI, destaca que hasta ahora el nivel de desistimientos se mantiene estable, a pesar del escenario económico. Según distintos actores, este indicador se mueve entre 5% y 10%.
A juicio de Vicuña, no obstante, la cifra debiera elevarse al 16% en el mediano plazo, considerando que se prevé un mayor desempleo y bajo crecimiento. En todo caso, aclara que al tratarse mayormente de inversionistas, las promesas tienden a ser más firmes.
Fuente: El Mercurio

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