¿Cómo aprovechar las oportunidades que presenta el cambio tributario?

Si bien, como toda la inversión, la compra de propiedades conlleva riesgos, existe hoy una serie de factores e incentivos que hacen recomendable la compra de una vivienda. Especialmente si esta tiene el incentivo de estar exenta del pago del IVA.
Es un buen momento para invertir en una vivienda. De partida, existe una notable oferta, la que está sustentada en la gran cantidad de permisos de edificación aprobados que se están ejecutando.
Estos se orientan especialmente hacia sectores de clase media y su venta se ha visto acelerada por el incentivo de compra exenta de IVA para aquellas propiedades protocolizadas al 31de diciembre 2015. (Considerando viviendas con permisos aprobados antes del primero de enero del año 2016 y con un ingreso previo al 1 de enero del 2017).
Además, hay una serie de razones que hacen aconsejable tomar la decisión de invertir. Por un lado, debido a los cambios legales, se avizora un horizonte de alza de precios de hasta 12% a partir del año 2017.
Y por otro, existen factores tributarios que potencian las inversiones inmobiliarias.
En primer lugar, estos productos poseen las exenciones tributarias y rebaja de contribuciones que otorga el DFL-2 para la vivienda que se habita y dos adicionales.
A su vez, dentro del rango de las 1.000 UF a 2.000 UF, existe un aumento gradual de impuesto, lo que hace atractivo su compra para montos en torno a las 2.000 UF (exento de IVA).
Adicionalmente existe un efecto indirecto: el aumento de impuestos en el futuro, sumado a una creciente restricción en el otorgamiento de créditos hipotecarios, estimularía el arriendo de vivienda por sobre la adquisición de un bien inmueble, gravado en el futuro con IVA y en un escenario de incertidumbre económica que hace aconsejable dilatar la compra de un bien durable.
Por otra parte, por efectos de la reforma tributaria los grandes actores, como los fondos de inversión y empresas orientadas a property management como giro específico, verán afectados sus flujos en el futuro por efectos de un mayor pago de impuestos, así como una menor capacidad de recuperación de IVA a través de crédito. Esto les otorga una posición ventajosa a los pequeños actores y pymes, que se verán beneficiados por reformas que estimulan la inversión inmobiliaria a baja escala.
¿Cuáles son estos estímulos? Por un lado el aumento del crédito por adquisición de activo fijo: Actualmente, la inversión en activo fijo nuevo da derecho a un crédito contra el Impuesto de Primera Categoría de 4% del valor del activo. La reforma tributaria aumenta dicha tasa hasta un 6%, según el promedio de ventas anuales de la empresa.
Por otro, esta depreciación instantánea y súper-acelerada: Tratándose de empresas cuyos ingresos no superan las 25.000 UF, la reforma tributaria permite depreciar los bienes del activo fijo considerando una vida útil de 1 año, sean estos nuevos o usados.
Bajo el escenario anterior, un esquema de inversores naturales o pymes posee grandes incentivos para invertir en activos fijos, un activo que ha aumentado su precio de manera constante en el tiempo, mostrando resistencia a las crisis económicas y una gran capacidad de generar valor en el tiempo.

Inversión segura

Ahora, ciertamente la adquisición de una vivienda conlleva un riesgo dada la necesidad -en la mayoría de los casos- de tomar un crédito hipotecario, que en un plazo mínimo duraría 15 años.
Pero la tornan una inversión segura el hecho de que en el mercado existe una creciente demanda por departamentos de formato pequeño (atomización de la unidad familiar), y una demanda por localizaciones centrales (asociadas al lugar de trabajo y estudio) que poseen una disponibilidad de suelo limitada y un horizonte de nueva superficie limitado en el futuro.
Además, los retornos para este segmento están entre 5,9% y 7,9% (tasa bruta), una cifra atractiva frente a instrumentos de inversión tradicionales, y cuentan con una tasa impositiva baja (contribuciones, impuestos de transferencia, utilidad), en la medida en que se invierta dentro de los parámetros determinados por el Servicio de Impuestos Internos.
Y a lo anterior se suma un bajo riesgo de inversión, pocos gastos de administración y un mercado maduro que, salvo excepciones, está basado en la seriedad de sus actores.
Otro factor a tener en cuenta -en el contexto de bajas pensiones e incertidumbre económica y legal a futuro-, es el hecho de que este mecanismo es una eficiente forma de complementar el ahorro para el momento de jubilarse. Ello permite contar con un ingreso estable en el tiempo y que no se ve afectado en gran medida por efectos de la inflación gracias al factor UF, lo cual otorga al mercado inmobiliario chileno una gran estabilidad.
Ciertamente invertir en bienes durables es una manera segura de resguardar nuestros ahorros, pero a la vez es una muestra de madurez del mercado inmobiliario chileno, el cual, por ejemplo, no sufrió los efectos de la burbuja inmobiliaria que afectó a gran parte del mundo a partir del año 2008, fenómeno del cual aún se experimentan efectos hasta el día de hoy.
Fuente: El Mercurio

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