Compraventa de viviendas usadas: verificar pago de gastos comunes y acordar entrega cuando la vivienda esté inscrita

Entre enero y mayo de este año se transaron en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago 5.467 viviendas usadas en los sectores oriente y centro de la capital. Para el cierre de 2016 se estima que el número de compraventas de casas y departamentos de segunda mano crezca en 7.926 operaciones, según las proyecciones de la consultora Arenas y Cayo.

En total, son más de 13 mil negociaciones exitosas vinculadas a las comunas de La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Providencia, Vitacura y Santiago centro. “Habitualmente no hay problemas en el cambio de propiedad de las viviendas, porque existe buena disposición del que compra y vende, pero también hay casos donde se generan dificultades”, advierte Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo.

Según el abogado experto en copropiedad inmobiliaria José Manuel Figueroa, socio de la firma FIHS Abogados, la mayoría de las complicaciones en este tipo de acuerdo se producen por la poca claridad de la promesa: “Me ha tocado ver documentos muy insípidos, que no están bien hechos, pues el cierre de negocio no queda sujeto a condiciones claras. Cuando está mal redactado, se permiten ambigüedades e interpretaciones”, señala.

Más allá de aclarar la dirección del inmueble y el precio, este acuerdo preparatorio tiene que detallar cuáles son las obligaciones que debieran cumplirse para que la vivienda finalmente se traspase de dueño, y una vez que eso ocurra, cómo se harán efectivos los pagos. “En las propiedades usadas, normalmente se establece una fecha límite; por ejemplo, hasta 30 días después de que el banco haya emitido su informe de título. Esto se hace así porque hay familias detrás que necesitan coordinar cambios de casa”, explica el ex presidente de la Cámara de Servicios Inmobiliarios (Acop) y gerente de Manterola Propiedades, Agustín Manterola.

Promesa puede o no firmarse ante notario

Las condiciones definidas en la promesa para hacer efectivo el traspaso de la propiedad, por lo general, se repiten: Por el lado del comprador, que el crédito hipotecario se apruebe, mientras que quien vende debe dejar hechos los arreglos comprometidos y pagadas las deudas asociadas a la vivienda.

Expertos advierten que en las obligaciones del vendedor hay un foco habitual de problemas. “Es muy corriente que a la gente se le vaya el detalle de revisar los gastos comunes. Muchas veces no piden un certificado de deuda al administrador, y si la hay, quien compra se hace solidariamente responsable de ese pago”, explica Figueroa.

Asimismo, se debe comprobar el estado de las cuentas de los servicios básicos (agua, luz, gas y electricidad) y de las contribuciones. “Con esta última es menos probable que haya percances, pues al hacer la escritura de compraventa, el notario pide un certificado de que no existen atrasos para aprobar la operación”, aclara el abogado.

Por otra parte, Manterola subraya que hay que ser especialmente enfático con el cumplimiento de las mejoras acordadas: “Tienen que estar realizadas al momento de firmar en notaría, porque una vez que las partes salen de ahí, ya dan vuelta la página, y después es muy difícil perseguir a alguien para que se acate una obligación”.

Otro elemento importante, y que debe quedar consignado en el cierre del negocio, es cómo se efectuarán los pagos, indica Cayo: “Cualquier cheque o pago debiera quedar con una carta de instrucción notarial, de manera que cuando se cumplan los distintos hitos, esos documentos se liberen”.

Figueroa también recomienda dejar los cheques de garantía y de pago de la comisión del corredor, así como los vale vista con el monto de la transacción en notaría. “A veces la promesa se firma en la misma oficina del corredor de propiedades, y él se queda con los cheques. Me parece que esta persona no es un ministro de fe, es un intermediario que ayuda a ponerse de acuerdo entre las partes, pero no es el indicado para tener esos documentos”, agrega.

En el caso de Manterola Propiedades, por ejemplo, evitan firmar el cierre del negocio ante notario, y solo se acude a dicha instancia para dejar en resguardo el vale vista por el monto de la transacción, hasta su inscripción. La corredora se queda con el cheque de la garantía, que corresponde al 10% del valor del inmueble. “Tratamos de que la promesa no se firme ante notario, porque no es más que para no desconocer la firma, y según mi experiencia, muy rara vez pasa”, indica.

A juicio de Figueroa, es clave dejar claro en la promesa cómo se hará efectiva la garantía en caso de incumplimiento de alguna de las partes. “Tiene que haber un tribunal que determine quién tiene la razón. Normalmente para que esto sea rápido se establece un árbitro designado por la Cámara de Comercio o bien alguien de común acuerdo que tenga acceso al cheque y tenga la facultad de cobrarlo”.

Por último, la forma de entrega física del bien también debiera quedar clara. “Es un acuerdo entre las partes, y muchas veces me ha tocado ver que se pasa la vivienda con la sola firma de la promesa, y no una vez que se inscriba la propiedad a su nombre. Lo lógico sería dar las llaves cuando se recibe el dinero, no antes”, agrega Figueroa.

Regularización de ampliaciones también puede generar roces

Aunque es menos habitual, también pueden generarse complicaciones con la inscripción de la propiedad bajo el nombre del nuevo dueño. Manterola advierte que en la revisión de los títulos propiamente tal, rara vez hay problemas, y la mayoría de las veces son menores, como errores ortográficos.

Más común es encontrarse con fallas en los registros municipales, debido a ampliaciones no regularizadas. “Perfectamente se puede vender, porque el título está sano, y en estricto rigor no es un impedimento para el traspaso del dominio, pero el comprador debe ser advertido y evaluar libremente el negocio”, indica Manterola.

La persona debiera estar consciente de los riesgos tras este tipo de anomalías. Cayo advierte: “Si llega el Servicio de Impuestos Internos y pide regularizar la propiedad, lo más probable es que suban las contribuciones, y perfectamente podrían excederse los 140 m2 y así dejar de contar con los beneficios del DFL2, por ejemplo”.

El experto destaca que hay que ser especialmente cuidadoso con las superficies útiles y de terreno, pues si hay diferencias entre el tamaño real y el mencionado en la negociación, el comprador se verá perjudicado, al recibir menos metros de los que pagó. “Se debiera medir la propiedad y comprobar que le están entregando los metros cuadrados que le ofrecieron. Este es un problema que pasa sobre todo en las parcelas de agrado, donde se dice que todas tienen cinco mil m2, pero difícilmente es así”, dice.

Figueroa también recomienda cerciorarse de las condiciones en las que se encuentra la vivienda y dejar estipulado que las partes están de acuerdo. “Cuando se vende una propiedad usada, normalmente se aclara que es por el estado en que se encuentre, que es conocido entre las partes”, aclara Figueroa.

Manterola recalca que los compradores tienen que tener claro que no están adquiriendo un bien nuevo: “Si se compra una vivienda de 10 o 20 años, se debe asumir que puede pasar que el calefont no prenda o que una llave no funcione; son cosas habituales, y hay que tomar conciencia de eso”.

Ahora, si se trata de una vivienda en copropiedad -como en un edificio-, es importante conocer el reglamento por el que se rige la vivienda. “Si se compra un departamento, la persona se hace socia de esa copropiedad y está aceptando todo lo que la comunidad haya acordado anteriormente”, precisa Cayo.

Asesoría legal cuesta el 1% del valor del inmueble, mientras que el corretaje el 4% del total

La recomendación de los expertos es pagar al corredor de propiedades una vez que la propiedad esté inscrita a nombre del nuevo dueño. “Si se le pagan antes sus honorarios, este ya no se siente responsable de ayudar en etapas posteriores, si es que hay problemas en el Conservador de BB.RR.”, advierte Teodosio Cayo, gerente general de la consultora Arenas y Cayo.

En la industria se ha tendido a aceptar esta práctica, destaca Agustín Manterola, socio de Manterola Propiedades: “El vendedor paga con el dinero producto de la venta, antes no tiene el flujo, por lo que por el lado del comprador se igualaron las condiciones”, indica.

En general, la tarifa es del 2% del valor de la vivienda, que deben desembolsar ambas partes (4% en total de comisión).

En el caso de contar con asesoría legal, la tarifa se mueve en torno al 1% y también se hace efectiva después del traspaso de la vivienda. “Ese 1% es una referencia que siempre se tiene presente, pero va a depender de otras variables, como la complejidad de la operación o si se trata de un cliente frecuente, por ejemplo”, explica José Manuel Figueroa, abogado experto en copropiedad inmobiliaria y socio de la firma FIHS.

Según los datos de Arenas y Cayo, durante noviembre de este año en Las Condes las casas usadas fueron transadas en un precio promedio de 9.228 UF, mientras que en Lo Barnechea la cifra llegó a 11.886 UF. En el primer caso, considerando las tarifas que maneja el mercado, cada parte debió desembolsar 185 UF en caso de haber corredor, y quien hubiese contratado los servicios de un abogado otras 92 UF. En el segundo ejemplo, las tarifas habrían ascendido a 238 y 119 UF, respectivamente.

Fuente: El Mercurio

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