¡Capitalizarme en El Mercurio! 41% de los edificios nuevos en Vicuña Mackenna está entre Plaza Italia y la calle Guillermo Mann

A lo largo de los 15,7 kilómetros de Vicuña Mackenna existen 25 proyectos inmobiliarios en altura. La arteria atraviesa siete comunas -Santiago, Providencia, Ñuñoa, San Joaquín, Macul, La Florida y Puente Alto- donde se ofrecen 2.176 departamentos nuevos. De ellos, el 41% (902 unidades) se emplaza entre Plaza Italia y las calles Celia Solar/Guillermo Mann, a la altura del Estadio Nacional, según datos de Tinsa Chile al segundo trimestre del año. En promedio, los inmuebles de dicho tramo cuestan 2.952 UF y miden 49,9 m2.

Para Daniel Lara, gerente de Desarrollo de Inmobiliaria Pilares, el mercado habitacional nuevo se concentra en este trecho porque es de los pocos puntos que aún permiten grandes alturas en Santiago centro (vereda poniente del eje), tras las crecientes restricciones normativas. “También destaca en conectividad, con la presencia de estaciones de metro y la construcción del corredor del Transantiago”, agrega.
A lo anterior se suma su cercanía con el barrio Italia, además de un fuerte equipamiento comercial, destaca Felipe Besnier, gerente general de la consultora Unda. Según un sondeo de la firma, en esta parte de la avenida hay siete centros de educación, ocho bancos y cuatro supermercados, por ejemplo.
A pesar del gran número de viviendas, las ventas no se han visto afectadas y es el segmento de Vicuña Mackenna con mejores rendimientos. Desde Tinsa detallan que se transan en promedio 8,8 unidades al mes en cada proyecto (nueve edificios). “Hay un sólido interés por parte de profesionales jóvenes, quienes quieren vivir cerca de sus trabajos y de múltiples servicios. Se suma a esto el fenómeno migratorio que también está fortaleciendo la demanda”, dice Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp.
José Antonio Santolaya, gerente general de Inmobiliaria Santolaya, añade que existe una fuerte presencia de inversionistas, que compran para luego arrendar. “Es gente en su mayoría menor de 45 años. Son personas que ven como una posibilidad de mejorar sus ingresos adquirir una o dos unidades, aprovechando la cercanía con el centro de la capital”, dice.
La presencia de nuevas iniciativas, sin embargo, debiera caer progresivamente dado el poco suelo que queda aún sin construir, coinciden actores de la industria. “Armar un paño es muy difícil porque además se compite con destinos comerciales, atraídos por su cercanía con el centro de Santiago. Por lo mismo, el mayor dinamismo debiera tender hacia el sur del tramo”, subraya Fabián García, director del área de Consultoría de Tinsa Chile.

En barrio universitario , precio se duplica en seis años

El tramo entre Celia Solar/Guillermo Mann y Capitán Prat/Benito Rebolledo es donde se registra el precio promedio más elevado de toda la avenida: 3.174 UF. Asimismo, el valor por metro cuadrado se duplicó en los últimos seis años, al pasar de 36,3 UF/m2 en el segundo trimestre de 2013 a 72,4 UF/m2 en igual período de este año.
Lara cree que esto se explica por la renovación que ha tenido. “De ser una zona industrial pasó a ampliar su oferta de servicios y comercio, que han potenciado el mercado habitacional, consolidándose como un barrio universitario y residencial, lo que lo hace muy atractivo para los inversionistas”, apunta. Según el sondeo de Unda, sobre este eje hay nueve centros de educación, donde destacan el campus San Joaquín de la UC y de la Universidad Federico Santa María, una sede de Inacap y un Centro de Formación Técnica de la Universidad Santo Tomás.
Los inmobiliarios coinciden en que entre sus compradores hay un marcado interés por adquirir y luego alquilar, justamente, a los universitarios. En términos de arriendo, es la zona donde se emplazan las unidades más caras. Según Unda, los departamentos de tres dormitorios, que en promedio miden 71,1 m2, se rentan por $420 mil mensuales.
La mayor presencia de jóvenes también ha impulsado la construcción de formatos más reducidos, destaca García. En el informe de Tinsa, se detalla que la superficie de las unidades nuevas ha caído 4,1 m2 entre el segundo trimestre de 2013 y el mismo lapso de este año. “El precio por metro cuadrado sube en la medida que disminuye la superficie y este tramo es el único donde el tamaño promedio ya está bajo los 45 m2”, señala.
Felipe Barros, jefe de Proyectos de Capitalizarme.com, resalta que lo más demandado en el área son los departamentos tipo studio . Una de estas viviendas usadas cuesta 1.250 UF y mide en torno a 23 m2, afirman desde Unda.
A futuro, este trecho -que cuenta con una oferta de cuatro edificios- es el que tiene mayor potencialidad de desarrollo, cree García: “Por Macul hay galpones industriales que debieran reconvertirse, por lo que será un lugar donde va a estar la oferta en los próximos años. Tiene mucho terreno para crecer”. Sin embargo, Barros aclara que, por lo pronto, no se puede hacer nada debido a restricciones normativas que impiden el desarrollo en altura. “Acá van a venderse las etapas futuras de los proyectos actuales, pero es difícil que entre algo nuevo, salvo un par de edificios que estaban esperando a ser los últimos en construir”, apunta el jefe de Proyectos de Capitalizarme.

En las cercanías a los malls están opciones más baratas

Hacia el sur, entre las calles Capitán Prat/Benito Rebolledo y Gerónimo de Alderete, la avenida Vicuña Mackenna alberga dos grandes malls: Florida Center y Plaza Vespucio. “Este tramo está marcado por una fuerte presencia de servicios y es la zona con mejor conectividad pues tiene tres líneas de metro”, destaca Barros.
A pesar de lo anterior, los precios de las viviendas nuevas son los más bajos de la arteria; 51,5 UF/m2. Además, es el cuadrante donde menos creció dicho indicador, un 36% en los últimos cinco años.
Para García, lo anterior se debe a que los principales atributos-centros comerciales y el metro- son más bien antiguos y su efecto en los valores son anteriores al año 2013.
En el mercado del arriendo, tres de las cuatro distribuciones con oferta disponible son también las más económicas de toda la avenida. Los departamentos de un dormitorio y un baño, por ejemplo, se alquilan en unos $247 mil al mes, mientras que en los de tres habitaciones y dos baños la tarifa es de $391 mil, según Unda.
Besnier atribuye los menores valores a la fuerte competencia que existe en la zona: “Ha habido un desarrollo potente en los últimos años, pues la normativa es más permisiva. Al haber más actores en el mercado, los precios tienden a ser más agresivos tanto en las propiedades nuevas como las que están para arriendo”.

Tramo más al sur con fuerte perfil familiar

Al final de la arteria, entre las calles Gerónimo de Alderete y Los Toros, los inversionistas prácticamente desaparecen para dar más protagonismo a las familias que compran para vivir ahí. “Es una zona que permite mantener un estilo de vida tranquilo, pero con transporte y conectividad”, asegura Lara.
Los departamentos ubicados en este sector son los de mayor superficie a lo largo de Vicuña Mackenna: 60 m2 promedio. “La regulación es más restrictiva en cuanto a la altura de los edificios y la densidad de los mismos, por lo que se construyen unidades más amplias para ocupar de mejor forma los terrenos”, agrega Lara.
Según Tinsa, el precio promedio de los departamentos en venta es de 3.092 UF, en tanto que el valor por metro cuadrado llega a 51,8 UF.
Eso sí, las condiciones normativas podrían provocar que las inmobiliarias se alejen del sector, advierte Barros. “Los desarrolladores inmobiliarios, en vez de aprovechar esta ‘colita’ de Vicuña Mackenna, podrían empezar a ver zonas emergentes como Cerrillos, Conchalí o La Granja, donde se pueden construir formatos más pequeños”, dice el ejecutivo.
De todas formas, García cree que el mercado inmobiliario en esta área va a seguir desarrollándose. “Cerca de la plaza de Puente Alto es de esperar que lleguen más proyectos, pues hay metro, comercio y servicios. Ahora, qué tan rápido se vaya a activar la zona va a depender de cómo siga el mercado hacia el norte de la avenida”, concluye.
7 comunas atraviesa la avenida Vicuña Mackenna, desde Santiago Centro hasta Puente Alto.
25 proyectos en altura en venta concentra este eje vial al segundo trimestre de 2018, ocho más que hace dos años.
30 establecimientos de educación existen en torno a esta arteria, entre los cuales destacan universidades e institutos profesionales.
Fuente: El Mercurio

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