Departamentos cercanos al Parque Bicentenario pueden ser hasta 37% más caros que los ubicados a más de ocho cuadras

De cinco áreas verdes de gran extensión y emblemáticas del sector oriente, este punto es donde se percibe la relación más directa entre la proximidad al parque y el mayor precio de las unidades usadas. En Pocuro, este equipamiento también influye en los inmuebles ubicados a menos de 250 metros respecto de los más alejados, aunque el alza es menor y en promedio bordea el 7%.

El parque Bicentenario -ubicado entre la rotonda Pérez Zujovic y la calle Isabel Montt, en Vitacura- es el área verde del sector oriente que más influye en los precios de los edificios aledaños. Así lo señala un sondeo requerido por “El Mercurio” a la unidad de Real Estate de BDO Consultores, que consideró la oferta nueva en altura actualmente disponible y las transacciones realizadas este año de departamentos usados en cinco puntos de la capital: Bicentenario, Tobalaba, Pocuro, Escrivá de Balaguer y Bustamante.

Según el análisis, los inmuebles usados que están a menos de 250 metros del parque Bicentenario -unas dos cuadras o menos, aproximadamente- cuestan en promedio 90,4 UF/m2 , un 37% más que las viviendas que están a más de mil metros, donde el precio alcanza las 66 UF/m2. En el caso de los proyectos inmobiliarios, si bien no hay oferta nueva a menos de 500 metros, las alternativas emplazadas a una distancia de entre 500 y 750 metros llegan a las 103,1 UF/m2, un 19% más que las que están sobre los mil metros, es decir, a más de ocho cuadras de distancia.

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Es tal la influencia del Bicentenario, que el gerente inmobiliario de Engel & Völkers, Jorge Mira, destaca que quienes buscan vivienda en ese sector valoran más estar cerca de él que el equipamiento propio que tenga el edificio, como la piscina o gimnasio.

En el caso del parque de Escrivá de Balaguer -entre las calles Padre Hurtado y La Aurora, en Vitacura-, los inmuebles nuevos, ubicados a una distancia de entre 250 y 500 metros, tienen un precio promedio de 97 UF/m2, un 10% superior a las 88,3 UF/m2 de las alternativas más alejadas. Sin embargo, entre las usadas se observa que las opciones cercanas al área verde tienen una UF/m2 promedio un 24% más baja que las que están fuera del radio de los mil metros.

Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas y Real Estate de BDO, cree que esta diferencia se explica porque las propiedades usadas que se han transado en este último año no enfrentan directamente al parque: “Quien vive frente a él, tomó posición y no le interesa irse, porque es una zona muy demandada. De hecho, las ventas se han concentrado en otras zonas: por Luis Carrera hacia dentro, así como en Lo Arcaya y Manquehue”, dice

En ese sentido, Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo, advierte que la influencia de los parques es significativa en la medida que se tenga vista al mismo y que este sea seguro: “Es un efecto parecido al de la playa, donde el mar pesa si se está en primera línea. De lo contrario, lo que importa es la comuna donde está inserta la unidad y los equipamientos que ofrece”.

Tráfico puede contrarrestar el efecto positivo

Pocuro -entre Los Leones y Tobalaba, en Providencia- es otro parque que genera plusvalía a los departamentos cercanos. Según BDO, el valor promedio de los proyectos nuevos a menos de 250 metros sube un 12% en comparación con los que están a más de mil metros, cifra que en las viviendas usadas alcanza un 2%. Esto se traduce en un alza promedio de 7%.

Para Mario Ubilla, decano de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la UC, este sector destaca por la buena relación que se genera entre las construcciones y el área verde: “Ningún edificio se escapa mayormente con la altura y hay un cuidado respecto al follaje de los árboles. Además, Pocuro se utiliza para correr, andar en bicicleta o caminar. Hay una riqueza en las propuestas de uso”.

Sin embargo, en este sector, las unidades más caras no están al borde del parque, sino que entre los 250 y 500 metros de distancia. En el mercado de lo nuevo, si en la zona aledaña al área verde la UF/m2 promedio es de 87,6 UF, con un poco más de distancia la cifra sube a 90 UF, mientras que en lo usado el salto es de 63 UF a 65 UF.

Para Mira, lo que condiciona este escenario es que el parque no es el único impulsor de la zona: “Si no estuviese el colegio San Ignacio y el Club Providencia, podría disminuir su atractivo. Tiene que verse en un contexto, donde hay otros factores que mueven el valor”. A juicio de Herrera, lo que le juega en contra a la primera línea es que la avenida Pocuro es de alto tráfico, a diferencia de lo que pasa en Bicentenario y Escrivá de Balaguer.

Cayo coincide con este diagnóstico y agrega que pasa algo parecido con el parque Tobalaba, entre Presidente Errázuriz y Avenida Ossa, entre Las Condes, Providencia y Ñuñoa: “Esta área verde se ve contaminada por la congestión vehicular y la locomoción colectiva, que generan mucho ruido, por lo que pesa más esa condición a tener acceso directo a un parque”.

Según los datos de BDO, los proyectos nuevos en Tobalaba van subiendo de precio en la medida que se alejan de la arteria vial. Si a menos de 250 metros el promedio es de 75,9 UF/m2 , entre los 250 y 500 metros de distancia la cifra se alza a 83,3 UF/m2 y en el rango de entre los 500 y mil metros, el valor pasa a 85,7 UF/m2 .

Herrera cree que esta situación también se da por la cercanía con el sector de Pocuro, que al tener mejores condiciones urbanísticas tiende a impulsar los precios. Los edificios nuevos que están a una distancia entre 500 y mil metros de Tobalaba, justamente se concentran en las calles interiores desde Pocuro hasta Carlos Antúnez, mientras que los situados a menor distancia al parque están en su mayoría al sur de Bilbao, donde se manejan precios más económicos.

En el parque Bustamante, entre la plaza Baquedano y calle Marín, en Providencia, se repite el patrón. En el espectro a más de 750 metros, los precios son más elevados que en las viviendas colindantes al área verde, tanto en viviendas nuevas como en usadas. “Vicuña Mackenna está una cuadra más abajo, por lo que es una vía alternativa para muchos automovilistas. Al igual que Tobalaba, es una vía con alto flujo”.

A lo anterior, Cayo suma el efecto de la avenida Irarrázaval. “Mientras las unidades se acercan a esta arteria van subiendo de precio, porque ahí hay un fuerte equipamiento, con comercio y el Metro. Es una variable que incide mucho más en el valor que el parque”, indica.

Según explica el experto, las áreas verdes pueden ser un elemento de plusvalía, pero siempre hay que considerar el peso que tienen otras variables, como equipamientos comerciales, la red de Metro y la accesibilidad del entorno.

77,9 metros cuadrados es la superficie promedio de los departamentos usados  que se ubican a más de mil metros de distancia del parque Bicentenario; mientras que la cifra llega a 131,2 m2 entre las alternativas que están emplazadas a menos de 250 metros.

97 UF/m2 es el precio promedio de los inmuebles nuevos  ubicados a una distancia de entre 250 y 500 metros del parque de Escrivá de Balaguer, entre Padre Hurtado y La Aurora, en Vitacura. En el caso de los usados a la misma distancia, el precio es de 58,1 UF/m2.

En Tobalaba y Bustamante, las unidades suelen ser más pequeñas

Al igual que con los precios, la superficie promedio de los departamentos nuevos y usados no se comporta de forma similar en el radio de influencia de cada parque. En Pocuro y Bicentenario, por ejemplo, las viviendas a menor distancia del área verde tienden a ser más grandes, según el estudio de BDO Consultores.

En el caso del Bicentenario, los departamentos usados a más de mil metros de distancia del parque tienen un tamaño promedio de 77,9 m2, mientras que la cifra llega a 131,2 m2 entre las alternativas que están a menos de 250 metros.

En tanto, en Tobalaba y Bustamante las superficies tienden a disminuir. Para Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas y Real Estate de BDO, el contar con la presencia del metro influye en esta condición: “Los productos tienden a ser más pequeños si es que hay una estación cerca, pues donde hay metro tiende a haber mayor densidad”.

Fuente: El Mercurio

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