Edificios de uso mixto atraen las miradas de inversionistas y profesionales jóvenes

Además de departamentos, en estos proyectos inmobiliarios conviven oficinas y placas comerciales. Siempre con una muy buena ubicación y en la mayoría de los casos con una oferta de uno o dos dormitorios, son una alternativa interesante para la renta.
Hasta ahora son pocos los edificios que conjugan departamentos, oficinas y placas comerciales. Según un catastro de AGS Visión Inmobiliaria, actualmente hay tres de estos desarrollos en venta en la capital: dos de Inmobiliaria Armas y uno de Ralei Grupo Inmobiliario. En ambas firmas dicen que los resultados han sido buenos y que tiene planes para seguir construyendo bajo este formato en el futuro.
Un comprador interesado en este tipo de proyectos es el inversionista. ¿La razón? Sergio Villagrán, gerente comercial de empresas Armas, lo tiene claro: “Renta más el departamento en torre mixta que en un edificio tradicional. A igual ubicación, la unidad en un proyecto mixto puede arrendarse hasta en un 7% más”. A su juicio la gente esta dispuesta a pagar un arriendo mayor porque la multiplicidad de usos es considerada un atributo. “Son desarrollos que tienen todo lo que la persona requiere, con locales comerciales generalmente de abastecimiento e incluso la oficina ahí mismo. Todo lo que busca el cliente”.
En esa misma línea, Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, destaca que la principal ventaja de este desarrollo es que mejora la calidad de vida de quienes habitan en él: “lo que están generando son servicios anexos  al edificio, al tratarse de locales que entregan un plus al mismo proyecto”.
Otro publico que ha sido seducido con esta propuesta inmobiliaria son los profesionales jóvenes de no mas de 35 años, según la experiencia de la Inmobiliaria Armas. Además, un nicho creciente son quienes compran un departamento y una oficina al mismo tiempo. “Los tiempos de desplazamiento son cada día peores, entonces cuando le das la oportunidad al cliente de que tenga todo en el mismo lugar, le satisfaces una necesidad imperiosa, más aún si a eso le agregas placas comerciales” dice Villagrán.
Frente a ese escenario, el ejecutivo advierte que la velocidad de venta en edificios de estas características son mejores que en los tradicionales. Ergas, por su parte, no percibe diferencia en el comportamiento de las ventas entre ambos tipos de proyectos, pero si reconoce que la mixtura de usos es un atributo que la gente esta valorando cada día más.

Amplia oferta

Esteban González, director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria, cree que la principal razón que explica la aparición de los edificios mixtos es la normativa que se aplica a los suelos y no la sofisticación de la demanda: “La convivencia entre usos residenciales y de oficinas en un mismo proyecto es más bien reforzada, poco habitual y no deseada por muchos desarrolladores” dice González.
Según señala, con la presencia de oficinas en el 50% de un proyecto cualquiera, los departamentos podrían proyectarse a la mitad de la superficie que se exige en un edificio tradicional. “Además de ajustarse el producto al mercado objetivo, es conocido que el valor UF/m2 en departamentos mas pequeños es mas alta”, agrega.
En todo caso, González advierte que los precios de estos departamentos son similares a los de proyectos tradicionales, cosa en lo que concuerda Andrés Ergas. “El precio está más definido por la ubicación que por otra cosa”, dice el gerente comercial de Ralei.
Los precios de los departamentos de este tipo de proyectos actualmente en oferta van desde 2.101 UF hasta 7.620 UF, según los datos que maneja AGS Visión Inmobiliaria. En su mayoría se trata de departamentos de uno y dos dormitorios. “La vida familiar busca otras cosas. Quien vive ahí es generalmente solo, trabaja todo el día y tiene todo a la mano, con locales comerciales relacionados generalmente con el abastecimiento”, indica Villagrán.
González coincide con esa visión: “Con este tipo de público objetivo la actividad del día a día de las oficinas no se evalúa como un gran detractor y es perfectamente mitigable con una excelente ubicación y accesibilidad”

Puntos sensibles de los proyectos mixtos

No cualquier edificio puede albergar oficinas, placas comerciales y departamentos. Hay coincidencia en que la ubicación es clave, ya que es un atributo bien valorado por los 3 tipos de inmuebles. Las líneas del metro y las grandes avenidas son las locaciones mas valoradas.
Además, los desarrolladores están de acuerdo en que deben existir accesos y circulaciones diferenciadas (tanto vehiculares como peatonales), así como conserjerías y ascensores distintos. la idea es que no se mezclen los públicos.
Otro punto sensible es al elección de los locales comerciales que se instalarán en la placa inferior del edificio. Lo habitual es que este tema se vea al final de la operación, cuando ya están vendidos, sino todos, gran parte de los departamentos y oficinas. “Establecemos ciertas limitaciones en los usos de estos locales, a fin de que no vayan a molestar el normal funcionamiento del edificio y también la calidad de vida de los usuarios. No puede haber ruidos molestos y malos olores, por ejemplo”.
Empresas Armas generalmente vende los locales, mientras que Ralei Grupo Inmobiliario prefiere quedarse con ellos y arrendarlos. Según experiencia de Ergas, cerrar la venta de locales es mas difícil que en el caso de los departamentos y oficinas: “Si pongo los locales en oferta, hay más preocupaciones de este tipo de clientes, relacionadas con las restricciones de lo que pueden poner o no ahí. Ellos saben de antemano que un local en un edificio mixto tiene que reunir ciertas características”.
Francisco Suric, gerente general de Activos & Rentas -empresa de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya dedicada al desarrollo, compra y administración de placas comerciales en edificios- señala que los operadores que mas requieren de este tipo de placas son las enfocadas al comercio y servicios. “Necesitan de ubicaciones estratégicas que le garanticen el éxito. En general, todos quieren acercarse más al público que cada día tiene menos tiempo”, dice.
Para el futuro, la avenida Irarrázaval aparece como la más atractiva para los desarrolladores de esta oferta inmobiliaria, aunque también hay interes en los ejes Apoquindo y Las Condes. A juicio de Esteban González, los edificios mixtos tienen cabida en el sector oriente: “Estos proyectos se seguirán desarrollando en zonas donde  la densidad habitacional limite el formato de productos pequeños, ya que se aprovecha la constructibilidad y se ajustan los tamaños a los requerimientos del mercado”.
La Avenida Irarrázaval aparece como la más atractiva para los desarrolladores de esta oferta inmobiliaria, aunque también hay interés en los ejes Apoquindo y Las Condes.
UF 2.100, ese es el precio mínimo de los departamentos ofertados en los proyectos de uso mixto en la capital según los dato que maneja AGS Visión Inmobiliaria. En su mayoría se trata de viviendas de uno y dos dormitorios.
Fuente: El Mercurio

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