En una década, Valdivia aprueba 700 mil m2 de viviendas y se expande en 510 hectáreas construidas

La ciudad ya dispone de un área urbana consolidada similar a la comuna de Vitacura. Hay 33 proyectos en oferta y distintos actores inmobiliarios de la zona destacan que la cifra debiera crecer en el mediano plazo, a pesar de la mala calidad del suelo, la reforma tributaria y las mayores exigencias crediticias.

Actualmente Valdivia cuenta con 2.580 hectáreas construidas, superficie similar a las 2.830 hectáreas que tiene la comuna de Vitacura, en Santiago. En 10 años, el área consolidada de la ciudad creció en 510 hectáreas, y en ese mismo lapso se aprobaron 700.170 m {+2} para la edificación de viviendas, según un estudio de PatagonLand. “Es un ritmo de crecimiento sano, pero tampoco es más vertiginoso que el promedio de las ciudades del sur de Chile. Sigue siendo un mercado pequeño”, dice Joaquín Aguilera, gerente comercial de Socovesa Sur.
Esta alza ha sido producto del incremento de la población de la capital de la Región de Los Ríos. Según cifras del INE la población de dicha provincia alcanzaba las 140 mil personas en 2002, mientras que hoy suma sobre 273 mil, de acuerdo al censo de 2012.
De las 9.628 casas y departamentos que se han aprobado en esta década, el 87% son casas. Según cifras de Tinsa Chile, hay en oferta 33 proyectos inmobiliarios, de los cuales solo 14 son en altura. Para Daniel Suazo, gerente de la zona sur de Civilia, este bajo protagonismo de los edificios se debe por la mala calidad de los suelos; por lo general, fangosos. “Hay iniciativas que son muy complicadas de ejecutar. Este es un tema técnico, no de mercado, porque cuando hay proyectos que logran salir adelante con la normativa vigente, tienen buenos resultados de venta”.
Felipe Spoerer, gerente general de la firma local Valdicor y presidente de la CChC Valdivia, concuerda con este diagnóstico y agrega que esta condición se traduce en un alza importante de los precios de construcción. “Muchas veces es un suelo que, con suerte, da para construir casas de dos pisos. Entonces, para poner pilotes y hacer un edificio de cuatro pisos hay que gastar 10 UF/m {+2} más en ingeniería y obras de mejoramiento”, explica.
56% de los departamentos sobre las cuatro mil UF
Según datos de Tinsa, hay departamentos nuevos en venta en la ciudad por hasta 10.300 UF. El 56% de la oferta de departamentos está sobre las cuatro mil UF, mientras que en casas la cifra llega al 30%. Felipe Besnier, gerente de estudios de PatagonLand, señala que estas viviendas corresponden al segmento medio-alto de la población: “Son valores bajos en comparación con los de Santiago y lo que en la capital se califica como segmento medio o alto”, aclara.
De acuerdo con el informe de PatagonLand, el 35,6% de los arriendos o dividendos en Isla Teja se mueve entre los $300 mil y $400 mil, en tanto que en el centro el 19,7% supera los $400 mil, por ejemplo. Además, el mismo estudio consigna que el 8,83% de los hogares en Valdivia es ABC1 y el 16,65% es C2.
Para Ingrid Hartmann, jefa de estudios de Tinsa, el dinamismo de los proyectos de mayores precios se puede explicar por el bajo nivel de desempleo de 4,8% en la región, inferior a la media nacional: “Esto fomenta un ambiente de estabilidad que genera confianza al tomar productos de largo plazo”. Joaquín Aguilera agrega que hay una creciente población que migra desde la capital y que está en condiciones de acceder a este tipo de viviendas: “Por temas laborales, surge esta demanda que es nueva, no oriunda de Valdivia”, comenta.
De todas formas, Hugo Rivera, gerente zonal sur de Aconcagua, destaca que el mercado inmobiliario en Valdivia es mucho más dinámico en los productos de menor valor. “El mercado entre las 1.000 y dos mil UF -de viviendas que califican para subsidio- es un segmento muy apetecido y con buenas proyecciones de crecimiento”, dice.
Según Tinsa Chile, este nicho es sobre todo de casas: el 60% de ellas está bajo las tres mil UF (38% incluso bajo las dos mil UF) y se concentran en el sector sur de la ciudad. Mientras que en departamentos, solo el 7% tiene un valor menor a las tres mil UF y no hay oferta inferior a dos mil UF.
Reforma tributaria no debiera afectar la demanda
A junio de este año, ya se había superado la cantidad de casas que fueron aprobadas para edificar en 2014, detalla el informe de PatagonLand. Sin embargo, Spoerer advierte que no se trata de proyectos nuevos propiamente tales.
En el caso de los departamentos, durante los primeros seis meses de 2015 no se ingresó ninguna solicitud para comenzar a construir. “No es una paralización, sino que estamos en la parte baja del ciclo y luego ingresarán varios proyectos para reponer stock “, señala Aguilera. Para Besnier, incluso, es posible que se genere un fuerte dinamismo por el desarrollo del turismo.
Suazo también es optimista y no cree que la reforma tributaria ni las mayores restricciones crediticias de los bancos compliquen el mercado local. “La oferta se va a mantener, necesidad de vivienda siempre hay. Lo que sí, las velocidades se pueden ver un poco afectadas”.
Aguilera y Besnier coinciden con que la demanda en el mediano plazo no se mermará, gracias al constante crecimiento de la ciudad. “Es un mercado estable que ha sabido absorber bien las crisis. Tampoco ha vivido un boom porque no tiene una gran actividad económica de la que dependa, como en el caso de Copiapó o Puerto Montt. Este es un mercado diversificado, con actividades educacionales, turísticas, agrícolas, cerveceras y navieras. Todas aportan su grano de arena”, agrega Suazo.
Para el futuro, Spoerer cree que se debiera ver una reconversión del centro. “Es un proceso natural de todas las ciudades que van creciendo y la gente ya no quiere vivir tan retirada. Probablemente veamos que inmobiliarias compren casas para construir en altura”.
-Baja oferta de departamentos de una pieza pese a vida universitaria
Valdivia es conocida por su activa vida universitaria. Por lo mismo, llama la atención la escasa oferta nueva que hay de departamentos de un dormitorio. Según Tinsa Chile, solo el 2% del stock disponible es de este tipo de vivienda. “La presencia universitaria es un volumen de población consolidado, lo que supone una demanda de viviendas ya cubierta con la actual superficie edificada”, explica Ingrid Hartmann, jefa de estudios de la consultora.
-Isla Teja y sector poniente concentran la mayor oferta
La ciudad ha tendido a expandirse hacia la periferia, concentrando la mayor cantidad de desarrollos nuevos en Isla Teja y el sector poniente (camino a Niebla, también llamado Torobayo), con un total de 16 iniciativas en dichos barrios.
“No es común ver proyectos en áreas más céntricas debido a la existencia de suelo disponible. En la medida que los tiempos de viaje sean razonables, se seguirá dando de esta forma”, explica Felipe Besnier, gerente de estudios de PatagonLand. Según sus cálculos, un auto tarda en promedio 27 minutos en llegar al centro desde la zona poniente y 16 minutos desde Isla Teja.
Para Hugo Rivera, gerente zonal sur de Inmobiliaria Aconcagua, Isla Teja tiene un fuerte desarrollo en altura dada la consolidación del sector, históricamente con mayoritaria presencia de casas. Mientras, el área poniente es un rebalse: “crece en casas y departamentos, dada la escasez de terreno que hoy existe en Isla Teja”, agrega. En ambas zonas se ven buenas perspectivas de crecimiento. “Isla Teja, por ejemplo, tiene mucho bosque nativo donde eventualmente podría darse un crecimiento inmobiliario en el tiempo. Además, en la actualidad hay mucha casa que podría reconvertirse”, señala Felipe Spoerer, presidente de la CChC Valdivia.
Fuente: ElMercurio.com

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