Estación Central, la comuna que lidera la venta de departamentos

El municipio exhibe un auge inmobiliario, donde conectividad, cercanía al centro de Santiago y la ausencia de límites de altura para las construcciones son clave. La disputada venta de la emblemática “esquina de los circos”, en General Velásquez con la Alameda, es un reflejo de los nuevos aires en la zona.

“Sus calles se ven polvorientas en verano, cenagosas en invierno, cubiertas de harapos, desperdicios de comida, chancletas y ratas podridas”. Así describió Joaquín Edwards Bello, en su novela El roto, cómo era la vida en Estación Central casi un siglo atrás. Si el escritor chileno estuviera vivo, probablemente se sorprendería: las calles de la comuna del sector poniente de Santiago hoy son escenario de una fuerte actividad inmobiliaria que tiene liderando la venta de departamentos en el país.
Los datos son decidores: en el tercer trimestre de 2015 se vendieron 16.937 departamentos a nivel nacional y, de ellos, el 17% está emplazado en la populosa comuna capitalina en la que confluyen los principales terminales de buses de la Región Metropolitana, la mayor estación de trenes del país y algunas calles comerciales más visitadas, por ejemplo, Meiggs.
De acuerdo a datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), del total nacional de departamentos vendidos en el tercer trimestre del año pasado, el 58,2% (9.868 unidades) están ubicados en el Gran Santiago. A su vez, esos departamentos representan el 81% del total de viviendas vendidas en el sector entre julio y septiembre del año pasado. De ellos, el 13,7% está en Estación Central.
¿Qué hay detrás del fenómeno? El gatillante inicial, explican ejecutivos del sector, es la entrada en vigencia de la restricción a la franquicia que permite descontar el IVA a la construcción de viviendas. Según establece la reforma tributaria, desde este año ese beneficio se limitará sólo a la venta de viviendas que no excedan 2.000 UF de valor. Los inmuebles sobre ese valor deberán pagar el impuesto de 19%.
Este cambio fue determinante en la dinámica de comercialización de departamentos y viviendas durante 2015 y para este año la expectativa de autoridades y empresas es que el ritmo se mantenga o disminuya marginalmente. Esto, porque si bien las inmobiliarias traspasan a precio la franquicia del IVA a la construcción, el gobierno decidió mantener el beneficio para casas o departamentos cuya edificación comenzó en 2015 y tengan como fecha de entrega antes de finalizar este año.
Ejecutivos del sector, sin embargo, estiman que la restricción al descuento de IVA a la construcción elevaría entre 5% y 12% el valor de viviendas.
Según la CChC, al tercer trimestre de 2015 habían 88.701 viviendas en stock en el país y de ellas, el 81% eran departamentos. En el Gran Santiago, en tanto, el stock era de 48.279 viviendas, de las cuales el 85% eran departamentos.
Ventajas del lugar
Pero hay también otras condiciones adicionales que alimentan la oferta inmobiliaria en Estación Central e impulsan su demanda. Primero, coinciden ejecutivos y expertos del sector, la cercanía de la comuna con el centro de Santiago y una buena conectividad con avenidas, autopistas y las estaciones de metro. Todos atributos en materia de transporte que la dejan en ventaja frente a otras zonas de la capital.
En segundo lugar, Estación Central tiene un plan regulador sin límites de altura ni conservación de inmuebles, aunque ambas situaciones están en revisión por parte de las autoridades comunales. En tercer término, añaden las fuentes, el valor del suelo es más barato que en otras comunas y la demanda apunta principalmente a departamentos de menor tamaño pero confortables (ver recuadros).
“Es una de las comunas más atractivas para los inversionistas, con proyectos orientados al segmento de departamentos de uno y dos dormitorios. En 2015 el mercado fue dinámico para ese tipo de comprador y se tradujo en un gran crecimiento en ventas”, explica la gerenta comercial de Paz Corp, Claudia Zapata.
La inmobiliaria tiene dos proyectos en la comuna. Uno es el edificio Centro Alameda, ubicado en Alameda con Avenida Padre Alberto Hurtado (ex Avenida General Velásquez), con más del 90% vendido. El segundo es Centro Alameda 2, con entrega entre fines de este año e inicios de 2017.
Según el sitio web Portalinmobiliario.com., el eje Alameda, entre las estaciones del metro Universidad de Santiago y Las Rejas, concentra casi la totalidad de la oferta disponible de la comuna, entre avenida Ecuador y calle Coronel Souper. A noviembre pasado, arrojan los datos de la entidad, había 29 proyectos inmobiliarios en curso, con un precio promedio de 43,9 UF el metro cuadrado (m2).
De acuerdo al último informe de Macroeconomía y Construcción de la CChC (Mach), de diciembre último, entre enero y noviembre de 2015 se aprobaron permisos de edificación para construir 133.588 viviendas nuevas, con una superficie promedio de 81,39 m2 por unidad. En noviembre último se otorgaron permisos de edificación para 17.515 viviendas nuevas, con una superficie promedio de 76,30 m2 por vivienda.
Una esquina codiciada
Escenario tradicional de los circos que cada primavera llegan a Santiago, la esquina de la Alameda con General Velásquez (hoy Avenida Padre Alberto Hurtado) se convirtió el año pasado en foco de interés para los inversionistas inmobiliarios. Su ubicación y tamaño -de 6.192 m2- abrió el apetito del mercado. Inversiones La Construcción (ILC), brazo de negocios de la CChC, era propietario del paño y a mediados de 2015 decidió venderlo vía licitación. Inmobiliaria Su Ksa, controlada por Armando Ide, Daniel Bossoney, Marcelo Aste y Francisco Bascuñán, se adjudicó el terreno.
En la industria inmobiliaria reconocen que Su Ksa superó la oferta de los competidores con un precio final que marcó un punto de inflexión sobre el valor del suelo en la comuna: 50 UF por m2. En Estación Central el precio promedio bordea las 30 UF el m2.
Jaime Ugarte, managing director de la consultora Colliers International, conoció el proyecto de primera fuente: su firma se encargó de la licitación. “Veníamos siguiendo el terreno hace tiempo, porque sabíamos del interés de las inmobiliarias por adquirirlo. En total, fueron cerca de 500 los interesados entre family office, inmobiliarias y fondos de inversión”, afirma.
En su opinión, si el municipio mantiene las actuales normas para la construcción de edificios (sin límite de altura ni conservación de inmuebles), es probable que otros terrenos puedan llegar a precios similares, ya que la comuna tiene condiciones bastantes favorables. “Capaz que se vuelvan a alcanzar precios de ese nivel, aunque quiero recalcar que se trató de un terreno emblemático”, agrega Ugarte.
La ausencia de un límite de altura para las construcciones es una variable que hace atractivo invertir en Estación Central y eleva el interés del mercado, coinciden las fuentes consultadas. Pero también advierten que esa situación presenta desafíos de administración sociodemográfica importantes para las autoridades municipales.
“La gran ventaja que tiene Estación Central es que no tiene restricción de altura. Esto es un tema importante, aunque la municipalidad tendrá que ver cómo recibirá a todos los potenciales residentes, porque los vecinos están preocupados”, precisa el director de la inmobiliaria Kayco International Group, Marcos Kaplún.
Según el Sistema Nacional de Información Municipal (Sinim) de la Subsecretaría de Desarrollo Regional (Subdere), la población estimada que vive en la comuna es de 144.188 personas.
Compradores jóvenes
Los principales compradores de departamentos en Estación Central son inversionistas y jóvenes. En la CChC señalan que en 2015 el 90% de las ventas correspondió a propiedades en verde o en blanco.
“Sus precios más económicos, buena conectividad y buen pronóstico de crecimiento de la demanda son ventajas. A medida que se va desarrollando el mercado inmobiliario en una comuna también se desarrolla el barrio: mejoran las calles, crece el comercio”, comenta el subgerente de estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo.
El perfil de los nuevos y futuros vecinos de la transitada comuna “es de jóvenes que estudian y trabajan, recién casados o matrimonios jóvenes sin muchos hijos”, describe Ugarte. Estación Central, de hecho, concentra el 80% del total de viviendas de menor tamaño, es decir, de menos de 50 m2, revela el documento de la CChC.
Si bien los ejecutivos concuerdan en que el boom de ventas podría moderarse en los próximos meses, creen que la comuna puede mantener el interés de los compradores a medida que se consolide como una zona habitacional de departamentos como, por ejemplo, San Miguel. Tras un proceso similar, esa comuna cambió fuertemente su perfil en los últimos cinco años.
Fuente: LaTercera.com

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