Hora de invertir

Las propiedades han sido históricamente un instrumento de inversión, y pese a los vaivenes mundiales, la estabilidad, confiabilidad y crecimiento sostenido siguen siendo factores que garantizan la rentabilidad.
Atrás quedaron los años en que la plata se guardaba bajo el colchón. Hoy el mercado ofrece diversas alternativas para rentabilizar, y la inversión inmobiliaria es una de ellas. La reforma tributaria junto a la desaceleración económica han generado incertidumbre en la industria y empezado a contraer la oferta, provocando que a mediano y largo plazo se prevea un aumento en el valor de los inmuebles, ya que a futuro podría haber una disminución de stock. “Este año es excepcionalmente muy atractivo para la inversión inmobiliaria”, Afirma Diego García, co-founder y director de operaciones de Capitalizarme.com, plataforma IT-Crowdsourcing que asesora a la hora de invertir en propiedades.
Hasta hace poco, quienes entraban en ese negocio eran principalmente los denominados “inversionistas prime“, que saben que este tipo de activos son más seguros, de menor riesgo y de demostrada rentabilidad que algunos instrumentos bursátiles. Sin embargo, esta tendencia está cambiando y el mercado actual se ha abierto a inversionistas medianos y pequeños. “Hoy existen muchas oportunidades debido a la gran oferta de proyectos que se pueden promesar en etapas muy tempranas, ofreciendo un alto número de cuotas para el pago del pie y precios muy convenientes. Hemos visto cómo las inmobiliarias trabajan para lograr transmitir a los inversionistas las mejores condiciones del mercado”, comenta García. Actualmente se encuentran proyectos que ofrecen pagar el pie (entre un 10% y 20% del valor) hasta en 40 cuotas, lo cual permite comprar, por ejemplo, un departamento de 1.500 a 4.000 UF por cuotas que varían entre $100.000 y $400.000 mensuales.
“Siempre es atractiva la inversión inmobiliaria. Sobre todo si consideramos que los bienes raíces son una inversión a largo plazo, que otorga al propietario plusvalía y además permite generar liquidez. Asimismo, es un buen negocio, ya que es una inversión para la cual existe financiamiento disponible y, gracias al apalancamiento, permite mejores resultados”, explica Alfonso Barroilhet, gerente de Sencorp Desarrollos, a cargo del área oficinas de Sencorp. Hoy los inversionistas pueden encontrar buenas opciones de locales comerciales y oficinas, accediendo a excelentes precios dado el superávit que existe en el mercado. En general, son ventajas que ofrece al inversión inmobiliaria. Además , estima que en “este momento resulta especialmente atractiva la inversión residencial, considerando que la venta de bienes raíces hoy está exenta de IVA, sumado a las bajas tasas de créditos hipotecarios, la alta demanda de arriendos y el incremento que se espera en el valor de las viviendas a partir del 2016″. “Creemos que la reforma tributaria ha precipitado la decisión de compra de viviendas, tanto para usuarios como inversionistas”, comenta Barroilhet.

Negocio redondo

Las bajas tasas de los bancos hacen que sea muy atractivo realizar este tipo de inversiones mediante créditos hipotecarios “ya que la alta demanda de arriendos hace que los dividendos sean cubiertos por esa renta”, señala García. Si bien cuando se invierten en efectivo se pueden encontrar muy buenas ofertas en el mercado, se debe tener presente que en caso de comprar en blanco, ante la necesidad de recuperar nuevamente el efectivo, se deberá esperar hasta la entrega del inmueble para poder venderlo, “transacción que debería darse idealmente un año después de la compra para que no afecte a su global complementario por la posibilidad de considerárselo habitualidad”, aclara el empresario.
Otra forma de comprar estos proyectos son los fondos de inversión, en los que Sencorp se ha especializado. “Somos un proveedor de bienes raíces para los grandes inversionistas; creemos que hemos llegado a conocer bastante bien cuáles son las necesidades y qué es lo que buscan para concretar un negocio. En este sentido, son activos que tienen larga vida útil, ubicaciones prime, razonables costos operacionales y atractivos para comercializar entre buenos clientes”, explica el ejecutivo de la inmobiliaria. La experiencia ha sido tan exitosa que la empresa ha decidido explorar este modelo de negocios en edificios habitacionales con el proyecto Urbano Ñuñoa, “ya que se ubica en una de las mejores esquinas de la ciudad, con vista directa al parque Bustamante y con dos estaciones de metro muy cerca”.
Los fondos de inversión pueden tener buenos resultados en el mercado habitacional, “sobre todo si consideramos que ha aumentado la demanda por viviendas de menor tamaño y con costos inferiores; estimamos que el aumento en los precios de venta a partir de 2016 pueden generar un aumento en la demanda de arriendos. En este caso, un fondo de inversión como propietario resulta muy atractivo para el arrendatario, asegurando una mejor mantención de su vivienda al existir un solo dueño”, agrega el ejecutivo.
La rentabilidad es un tema importante a considerar a la hora de invertir. Una propiedad se estima rentable si aumenta de forma considerable su plusvalía (aproximadamente un 20%) entre el momento de la promesa y el día de la entrega, se logra pagar el dividendo con el arriendo, y al mismo tiempo genera un delta para el dueño. Para que esto suceda son muchos los factores que entran en juego, los más importantes son que el proyecto se encuentre bien ubicado, en sectores de alta demanda de arriendo, cercanos al metro y buenas conexiones, además de colegios, supermercados y farmacias. En este momento, las comunas más rentables son Independencia, San Miguel y Estación Central para propiedades de menos de 2.500 UF, ” ya que en estas comunas los precios continúan subiendo y la demanda aumentando, algo que no ocurre en comunas como Santiago Centro, que se encuentra muy consolidada y los valores aumentan muy poco”, explica el director de operaciones de Capitalizarme.com.
Siguiendo esta premisa, destacan apuestas como la de Actual Inmobiliaria, que ha desarrollado proyectos bajo las 3.000 UF en San Miguel y Ñuñoa, con terminaciones de lujo y en barrios ya consolidados. En pleno Llano de Subercaseaux, por ejemplo, está vendiendo Edificio Florencia, con unidades de 2 dormitorios desde 2.590 UF, y en el barrio Italia, Ñuñoa, destaca edificio Condell, con estudios desde las 2.362 UF. Otra que apuesta a los departamentos de inversión es Euroinmobiliaria, que en pleno centro tiene Alto Amunátegui, con departamentos de 1 y 2 dormitorios en la esquina de Rosas con Amunátegui. Otro polo de desarrollo de edificios de gran altura con departamentos de menor tamaño es Recoleta e Independencia, donde la presencia del metro también es clave. Aquí Euroinmobiliaria tiene una fuerte presencia, como en Hacienda Capital, en calle Hipódromo Chile, cuya segunda etapa se entregará el segundo trimestre del próximo año. Sus valores, entre 1.690 y 1.850 UF.
La inversión inmobiliaria ofrece oportunidades que garantizan una inversión segura de largo plazo: propiedades comerciales, residenciales u oficinas de las cuales se puede esperar una plusvalía futura o apostar por un buen canon de arriendo. Todo depende de las necesidades de los inversionistas. Pero al margen de las opciones, invertir en activos inmobiliarios es un instrumento que crece día a día y que está intentando llegar a un mayor número de personas, especialmente a los profesionales jóvenes que hoy piensan en cuidar y aumentar su patrimonio.
Fuente: Qué Pasa

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