Imprevistos y desgaste de una vivienda arrendada: sepa quién debe responder ante pagos adicionales

El costo del arreglo de una filtración, el mal funcionamiento del calefón y, en general, de los equipos arrendados con la propiedad en los que podría ser necesaria su reparación, debiera ser cargado al arrendatario. Pero si se requiere comprar una nueva unidad por el término de la vida útil del artefacto, le corresponderá cancelar al propietario ese gasto. En todo caso, todo depende del acuerdo que tenga el dueño con su arrendatario y del contrato suscrito.

En diciembre de 2014, el edificio donde vive Constanza, en Las Condes, tuvo un desperfecto en las cañerías que alimentan a toda la torre donde ella reside. La propiedad tiene más de 80 años y el diagnóstico de los expertos fue que estaban fuera de uso y había que cambiar el material del que estaban hechas por PVC. El arreglo costó cerca de $4 millones y como era de esperar, hubo desacuerdos entre dueños y arrendatarios acerca de quién debía asumir esos gastos. “Finalmente, hubo inquilinos que asumieron el costo, pagando el arreglo a través de los gastos comunes en cuotas, y también propietarios que decidieron descontarles ese monto del arriendo”, cuenta Constanza. Esto, porque había contratos que especificaban a quién le correspondía este tipo de gastos, y es el contrato el que prevalece ante la ley, sin excepción.
Y es que, aseguran los expertos, existe una delgada línea en materia de asumir los gastos adicionales en viviendas arrendadas, ya sea por el desgaste propio del tiempo o por mejoras intrínsecas a la casa, departamento o edificio.
Hugo Almandoz, abogado experto en materia inmobiliaria, explica que el contrato de arrendamiento estipula que el dueño es el encargado de hacer las reparaciones necesarias y de desgaste, y el arrendatario, las reparaciones locativas. “El problema es que la diferencia entre ‘desgaste’ y ‘reparación locativa’ es muy difícil de determinar”, asegura.
Las reparaciones necesarias, detalla el abogado José Manuel Figueroa, son las de mayor envergadura que requiere la casa para que pueda continuar siendo usada: tienen por finalidad reparar la propiedad que se arrienda y buscan mantener el inmueble en condiciones de uso. Así, por ejemplo, están el cambio del sistema eléctrico, una gotera del techo, etc.
En tanto, la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios, Acop, explica que las reparaciones locativas son las que se deben realizar por el deterioro que se genera por el uso y goce normal de la propiedad: es el que ocurre por culpa del arrendatario o sus dependientes, como daños en paredes, rotura de vidrios, reposición de enchufes, arreglos menores de gasfitería, etc. “Una buena medida para diferenciar la responsabilidad del pago de ciertos arreglos es que al momento de entregar la propiedad, se firme un acta donde no solo exista un inventario de los bienes, sino que quede constancia del estado en que se encontraban dichos bienes”, dice Hugo Almandoz. Ese documento pasará a ser un anexo del contrato, el que es recomendable que vaya con fotos del estado de la pintura, de las murallas, alfombras, piso flotante, jardines, entre otros.
Un ejemplo que suelen utilizar los abogados para aclarar este tipo de situaciones es el de una gotera resultante de una cañería que pasa por fuera de la pared (externa). En este caso, la reparación le correspondería al arrendatario. Sin embargo, si la cañería estuviera por dentro de la pared y en esta, además, existiese humedad, le correspondería el arreglo al dueño.
Costos extraordinarios deben ser cobrados en los gastos comunes
Sergio Román, presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria, CGAI, señala que, por ejemplo, la filtración de llaves, mal funcionamiento del calefón o termo y, en general, equipos arrendados con el inmueble, en los que podría ser necesario su reparación, el costo de su arreglo corresponde al arrendatario, salvo que sea necesario cambiar completamente el artefacto por término de la vida útil del mismo, en cuyo caso le corresponderá cancelar al propietario.
En caso de la obstrucción de alguna cañería o artefacto por sedimento (que puede ser detergente, pelo o elementos de cualquier naturaleza que cayeron al agua), también en general es de costo del arrendatario, salvo que la obstrucción se produzca por impurezas que vengan en el agua, como residuos de calcio o piedras. “Si la cañería es de un departamento viejo y se tapa, debe responder el propietario, ya que es una reparación necesaria por el tiempo o antigüedad de la cañería”, advierte Almandoz.
“En el caso de las filtraciones, si el arrendatario hizo las mantenciones a la casa o departamento, en general, es responsabilidad del propietario responder por los daños a terceros afectados”, reconoce Román.
En tanto, la pintura del inmueble es de costo del inquilino solo en el caso de que se le entregara recién pintado o si el contrato lo determina. De lo contrario es de costo del propietario.
En el caso de muebles, pisos y equipamiento en general de la vivienda arrendada, le corresponden al arrendatario las mantenciones de estas por desgaste natural del tiempo, aseguran desde CGAI. Hugo Almandoz agrega que si el arrendatario, además, trabajó con taladros, máquinas o tenía mascotas que rompieron una alfombra o arañaron un piso flotante, con mayor razón corresponde a este su arreglo.
Respecto de gastos extraordinarios cobrados en el gasto común por acuerdo de asamblea, son de costo del propietario, pues en general no corresponde a mantención del edificio, sino a mejoras de este. “Los ejemplos más comunes según nuestros registros son el cambio de techo, pintura del edificio e incremento de algún fondo, entre otros”, advierte Román. Así, el fondo de reserva o cualquier otro fondo que se cobre y el seguro de incendio, deberían ser costos del propietario, pues el beneficiario de esto es solo él.
En general, el arrendatario está obligado a realizarles mantenciones a los artefactos de la casa arrendada a su costo. Por otro lado, si decide hacer mejoras y remodelaciones al inmueble, estas quedarán a beneficio del propietario, sin obligación de que este deba pagar ningún valor al arrendatario por ellas.
El mes de garantía puede usarse para pagar desperfectos
Respecto de la garantía dada por el arrendatario al propietario, los expertos aseguran que estas no son para ser ocupadas para pagar el último mes de arriendo, sino que para cubrir cualquier deterioro ocasionado al inmueble, pagar cuentas de servicios o gastos comunes que pudieran quedar pendientes después de la salida del inmueble.
El propietario está obligado a restituirla reajustada al valor del último mes cancelado y en un plazo determinado después de la salida del arrendatario (generalmente de 45 días), con un detalle del dinero descontado y devolviendo el saldo restante.
“En el contrato de arriendo es muy importante dejar estipuladas todas estas cláusulas, para no tener que estar negociando después fuera del contrato cada tema”, aconseja el abogado Hugo Almandoz.
Fuente: ElMercurio.com

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