Impuestos en la venta de propiedades

Hay aspectos que no fueron debidamente considerados en el diseño de este impuesto y podrían perfeccionarse, idealmente, antes de entrar en aplicación.
El mecanismo con que operará el nuevo impuesto a las ganancias que obtengan las personas naturales al vender un bien raíz, aunque no exista habitualidad, ha generado inquietud.
Preocupa en especial que la exención de las utilidades inferiores a 8.000 UF no rija para cada operación inmobiliaria. En efecto, las utilidades de una persona a lo largo de todas las transacciones inmobiliarias que haga en su vida se van acumulando. Así, aun cuando en ninguna de ellas haya obtenido ese monto de utilidades, cuando el conjunto de beneficios obtenidos supere las 8.000 UF, el excedente será gravado en el global complementario con una tasa máxima de 10% para estos efectos. El mecanismo comienza a regir en enero de 2017.
Existen opiniones divididas respecto de si debe existir una forma según la cual el Estado puede recibir parte de la plusvalía que experimenta una propiedad con motivo de obras públicas o cambios normativos. Ejemplos de ello serían los casos de un cambio de uso de suelo, de agrícola a urbano, o la cercanía a una estación de metro en construcción.
Algunos estiman que esas ganancias obtenidas no responden a una inversión del propietario o del sector privado, sino más bien a la acción del Estado. Eso legitimaría gravarlas para recuperar parte del esfuerzo económico hecho por el Estado y también para moderar la presión de los particulares sobre el regulador para obtener resoluciones que provoquen estos beneficios económicos extraordinarios. Esto último es lo que ha dado lugar a no pocos casos de corrupción o hechos dudosos como los que se investiga en el caso Caval.
Una alternativa habría sido modificar las contribuciones de manera de capturar parte importante de esta ganancia, pero normalmente esos cambios generan gran resistencia, especialmente porque pueden afectar a muchos propietarios, incluso a quienes aún no se benefician materialmente del alza del valor experimentado por la propiedad, pues no han hecho ninguna transacción a su respecto.
El impuesto evita ese problema, ya que solo se paga cuando se realiza la utilidad, siendo en efecto un impuesto a la ganancia de capital, y es además un mecanismo más focalizado, dado que la gran mayoría de los bienes raíces tienen un valor que difícilmente podría generar la aplicación de este impuesto.
Con todo, el nuevo gravamen no distingue razones para haber generado la ganancia de capital. Así, el fisco no diferencia, por ejemplo, el tratamiento de una persona que se benefició de una “pasada” especulativa por un cambio de uso del suelo de quien, a lo largo de los años, le agregó valor a su casa, con ampliaciones, mejoras en sus servicios o la introducción de tecnologías de uso doméstico, de manera que parte de lo que se observa como ganancia no sea más que la recuperación de lo invertido. No parece apropiado castigar estas ganancias con el mismo criterio utilizado para gravar utilidades supuestamente inmerecidas.
Adicionalmente, la equidad sugiere que si una propiedad se vendió con pérdida, esta debería volver a activar la exención, en el monto de esa pérdida. Es decir, si un propietario ya excedido del límite de las UF 8.000, luego vende una propiedad con pérdida, el monto de esta debiera transformarse en una exención futura.
En suma, hay aspectos que no fueron debidamente considerados en el diseño de este impuesto y podrían perfeccionarse, idealmente, antes de que entre en aplicación el año 2017.
Fuente: El Mercurio

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