Juan Pablo Armas: "Hay elementos para concluir que los precios de las viviendas aún tienen espacio para subir"

Opera la ley de oferta y demanda, dicen en la inmobiliaria. Mientras el consumo aumenta, la disponibilidad se restringe.
Su situación era delicada y, según un documento de la clasificadora Feller-Rate, entre 2007 y 2009 tuvo un fuerte retroceso en su capacidad de generación de flujos operacionales y un deterioro de su perfil financiero. Pero esos tiempos pasaron.
Hoy Paz Corp sonríe gracias a cambios internos iniciados en 2012, pues estos se han traducido en números. En efecto, el año pasado la firma tuvo resultados récord, dicen Juan Pablo Armas (JA) y Ariel Magendzo (AM) -presidente y gerente general del grupo inmobiliario, respectivamente-, y casi duplicó (93,1%) sus utilidades respecto de 2013, totalizando$ 21.350 millones.
“En 2012 nos embarcamos en una transformación interna profunda, orientada a duplicar el valor económico de la firma”, sostiene Armas.

¿De qué trataron los cambios?

JA: Racionalizamos la estructura para que fuera más productiva. Pusimos énfasis en los costos e hicimos cambios a nivel de gobierno corporativo. También en la calidad de los productos, que fueron bien recibidos (…) Modificamos los procesos internos y externalizamos una serie de funciones que nos permitieron ajustarnos y crecer con más facilidad.

¿Hay efectos de la desaceleración en la industria?

JA: En nuestro mercado, el de departamentos, hay ciertas luces de un menor ritmo, pero hasta ahora no hemos recibido gran impacto. Las ventas se han mantenido relativamente firmes; en 2014 escrituramos 5,2 millones de UF y esperamos algo similar para este año. En todo caso, lo miramos con cautela.
De hecho, los créditos inmobiliarios han crecido…
AM: En nuestro mercado inciden tres grandes variables. Una, es el empleo, que desde la crisis de 2008 se redujo y se ha mantenido en niveles relativamente bajos. Dos, las tasas de interés, que están en rangos históricamente bajos. Y tres, el acceso al crédito (…) Mientras no haya crisis, la desocupación no se dispare y las tasas sean atractivas, la demanda por vivienda estará.

¿Es hora de comprar vivienda, considerando las tasas y que en 2016 entra a regir el IVA que incorporó la reforma tributaria?

AM: Si bien el IVA tiene un efecto, no es lo más importante. Lo más significativo son las tasas, el empleo y la necesidad de vivienda.

¿El IVA afectará a la industria?

JA: Es difícil de pronosticar. Lo que hemos visto, especialmente en nuestro segmento, la clase media, es que la demanda por vivienda es independiente de los ciclos. Lo que puede ocurrir es que en la parte baja del ciclo se deprima la demanda inmediata, pero esa que se pierde vuelve a aparecer, se suma a la de años posteriores.
AM: Si las inmobiliarias quisiéramos tener la misma rentabilidad que antes de la reforma, el precio tendría que variar entre 4% y 10% (por efecto IVA). Las viviendas en Santiago Centro han subido 30% en los últimos tres años y el mercado se ha adaptado a eso. Entonces, creemos que un 5% adicional por el IVA, se podría digerir. Por otro lado, si las tasas bajan un punto, que es lo que han hecho en el último año y medio, equivale a 8% en valor presente en precio. O sea, el efecto de un punto en la tasa de interés es más fuerte que el IVA.

¿Hay burbuja en el sector?

AM: Esto es un tema de oferta y demanda. Por el lado de la demanda está el crecimiento demográfico. Por el de la oferta hay ciertas restricciones: acceso a suelos, permisos, planos reguladores más restrictivos. Así las cosas, los precios naturalmente debieran tender a subir, a menos que haya una crisis financiera.

Es decir, ¿se pueden esperar más alzas?

JA: Hoy, hay elementos económicos fundamentales que explican con creces lo que ha pasado con los precios y, probablemente, hay otros elementos que podrían llevar a concluir que los precios de las viviendas aún tienen espacio para subir.

¿Cuáles son las novedades para este año en materia de inversión y cómo se financian?

AM: Nuestro plan es invertir US$ 300 millones. El 80% de inversión se destinará a proyectos en desarrollo y al lanzamiento de otros nuevos en Chile (nueve), Perú (dos) y Brasil (tres). Nuestro financiamiento siempre ha seguido la misma línea. Los terrenos y cierto capital de trabajo lo costeamos con nuestra caja, que es, más o menos, un tercio de la inversión. Luego viene un 15% con preventa y el resto, que es casi el 50%, con créditos bancarios de financiamiento de construcción.
Fuente: La Tercera

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