Lo que hay que tener en cuenta al prepagar un crédito hipotecario

Cancelar antes de tiempo un préstamo por la compra de una propiedad suena muy atractivo. Pero se deben considerar una serie de aspectos para tomar bien la decisión, como el costo de oportunidad.
A la hora de prepagar un crédito hipotecario es necesario hacer bien los cálculos.
“Hay varios conceptos a tomar en cuenta. Uno de ellos es el valor que le dan las personas individualmente a la liquidez, ya que ante cualquier emergencia -sobre todo en situaciones de incertidumbres económicas- podemos contar con recursos sin endeudarnos a tasas de créditos de consumo, ostensiblemente mayores que las hipotecarias”, comenta Cristián Silva Astorga, gerente general de Fermont Gestión Inmobiliaria.
Pero no es lo único a tener en cuenta. Otro factor a considerar, señala, es el costo de oportunidad, analizar qué otras cosas podemos hacer con ese dinero.
“Por ejemplo si prepago UF 1.000 y tengo una tasa del 4% versus invertir esas mismas UF 1.000 en algún negocio y me renta más que la tasa hipotecaria, podría ser atractivo no prepagar. Por supuesto hay que incluir el factor riesgo de la inversión, que no deja de pesar en una decisión. Acá podemos considerar sacar dentro de los costos los seguros, ya que independientemente de tener un crédito es absolutamente aconsejable tener seguro de incendio y el seguro de desgravamen lo podemos netear con un seguro de vida”.

Momento adecuado

Otro punto clave, señala, es tener en cuenta los costos (comisión) por prepagos.
“Eso está normado que en crédito menores a UF 5000, en los que se puede cobrar máximo 1,5 meses de interés, de acuerdo a la tabla de desarrollo. Eso no limita elque en algunas ocasiones se negocie previamente y ese costo sea menor e incluso cero, por la competencia que existe entre las instituciones que financian este tipo de crédito. Si son mayores a UF 50.000 esto es de libre negociación entre acreedor y deudor”.
Ahora, ¿en qué momento de la deuda sería mejor prepagar el crédito hipotecario? Señala el especialista que “si el costo de la tasa del crédito es menor a un eventual retorno por alguna inversión de esas platas, en mi opinión no importa en qué momento prepagar. Recordemos que de acuerdo a una tabla de desarrollo, que es la que desglosa la amortización e intereses de un crédito, se paga la tasa descompuesta mensualmente por el saldo insoluto de la deuda. Por eso es que al principio de pagan más intereses que amortización, porque el monto de la deuda es mayor. Mucha gente cree o entiende que en los últimos periodos se paga menos interés que amortización (ítem que es lo que rebaja en definitiva la deuda), pero al final la tasa es la misma”.
Por último, indica Cristián Silva, a veces, cuando se tiene en vista un negocio atractivo, muchos inversionistas optan por hipotecar propiedad -libre de gravámenes con otros acreedores- con la idea de obtener un crédito de fines generales, consiguiendo tasas un poco mayores a las hipotecarias, pero que siguen siendo relativamente bajas (un tramo aproximado entre un 4,5% al 6%), lo que dependerá de la relación deuda-garantía, es decir, del monto que se otorgó versus el valor comercial de la propiedad y el riesgo del mismo deudor”.
Fuente: El Mercurio

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