Modificaciones normativas afectan oferta en San Joaquín

Se prevé que en esta comuna habrá una desaceleración de proyectos. Ello, hasta que se internalicen los nuevos cambios normativos y agoten los productos que actualmente están en venta.
La oferta de departamentos en San Joaquín se ha ido acotando respecto a años anteriores. Actualmente, existen seis proyectos en venta, muchos de los cuales corresponden a nuevas etapas de iniciativas ya consolidadas y que cuentan con derechos adquiridos de antemano.
Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que la baja producción de nuevos proyectos respecto a años anteriores se fundamenta principalmente en un proceso de cambio del Plan Regulador Comunal (PRC) para la zona nororiente, donde se concentraban las iniciativas en altura.
“Esta modificación partió con un congelamiento que derivó en la disminución de densidades, altura y constructibilidad, mermando el interés inmobiliario en el sector”, agregando que se observa una baja respecto a lo catastrado en 2013, donde los proyectos alcanzaban hasta nueve.

Concentración

En San Joaquín se están ofertando departamentos estándares de 1D/1B, 2D/1B, 2D/2B y 3D/2B, con valores desde las 1.350 UF hasta las 3.614 UF, y tamaños que fluctúan entre los 35 m² y los 69 m². De estos, los de mayor demanda son los de 1D/1B y 2D/1B o 2B.
Los equipamientos son más bien sencillos y se repiten en la mayoría, constan de quinchos, piscinas, áreas verdes, salas de uso múltiple, y en algunos casos se agregan gimnasio y juegos infantiles.
González señala que el proyecto con los valores y superficies más altos es el Condominio Montenova de Inmobiliaria Vida Nueva, ubicado en Vicuña Mackenna, con valores entre las 1.788 UF y 3.641 UF y superficies entre los 39,54 m² y 77,43 m². “El 70% de la oferta se emplaza en el eje Vicuña Mackenna, asociado a una excelente conectividad por esta vía, tanto por metro como transporte público”.
Otro proyecto que se halla en esa avenida es Espacio Tres de Inmobiliaria Nueva Costanera S.A. “Tenemos la segunda etapa de esta iniciativa que acaba de ser recibida y que consta de 285 departamentos frente al metro San Joaquín. Hoy estamos vendiendo las últimas cinco unidades”, indica Raimundo Domínguez, gerente de Proyecto.
Y agrega: “Por lo general, la oferta se concentra en altas torres que tienen varios departamentos, sobre las 200 unidades, y que ofrecen productos similares; departamentos desde 30 m² a otros que bordean los 80 m² con cocinas americanas y grandes espacios comunes con parques acuáticos, como es nuestro caso. Además, en la Dirección de Obras de la municipalidad hay ingresados seis permisos para proyectos de este tipo”.

Factor metro

El sector preferido para construir en San Joaquín es entre Metro Ñuble y Carlos Valdovinos, siempre en los alrededores del eje de Vicuña Mackenna, con prioridad a la conectividad y cercanía a servicios y estaciones de metro. “No obstante lo anterior, la nueva normativa desincentiva la localización de proyectos en altura en las primeras líneas hacia Vicuña Mackenna y privilegian una densificación media hacia la segunda línea, reservando el frente para usos comerciales y corporativos”, explica González.
Por su parte, los sectores que poseen mayores proyecciones en la comuna son los que están cerca a estaciones del metro y la presencia de equipamientos educacionales y comerciales, por lo que la búsqueda hacia el eje Vicuña Mackenna debería continuar, principalmente en puntos de conexión con metro, como las estaciones Camino Agrícola, San Joaquín o en los alrededores de la estación Ñuble; en este último caso se concentran ofertas de tres comunas: Santiago, Ñuñoa y San Joaquín.
“No obstante lo anterior, “las reglas del jugo han cambiado” tras la última modificación en el PRC, en marzo de 2014, la cual indica para las zonas Z13A y Z14A, aledañas al eje Vicuña Mackenna, una disminución de alturas, densidad y constructibilidad, dejando la posibilidad de densificación en segunda línea y entre las estaciones de metro Carlos Valdovinos y Camino Agrícola”.
Fuente: El Mercurio

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