Ñuñoa concentra el 53% de los departamentos de menos de 40 m2 y sobre tres mil UF

La escasez de suelo y las restricciones normativas han provocado que, en los últimos tres años, el mercado en altura de unidades pequeñas con precios sobre las tres mil UF en la capital haya crecido seis veces. La segunda comuna que más acapara este tipo de unidades es Las Condes.

Los departamentos más pequeños de la Región Metropolitana se concentran en las comunas de Ñuñoa y Santiago centro. Eso, considerando solo alternativas con valores sobre las 2.200 UF, que no pueden acceder a subsidios estatales. Según datos de Tinsa Chile, al cuarto trimestre de 2016 había en oferta 4.569 viviendas en altura de menos de 40 m , de las cuales el 54% se ubica en Ñuñoa y el 24% en el centro capitalino. En tanto, específicamente en el nicho de viviendas nuevas con precios sobre las tres mil UF, Ñuñoa también lidera en términos de oferta, con 925 unidades a la venta, equivalente al 53% de ese stock total que supera las 1.700 unidades, seguido por Las Condes (704 viviendas).

Ambas áreas acaparan el 93,5% del mercado, ya que mucho más atrás están Providencia (63) y La Reina (45). “En el caso de Las Condes y Providencia, aunque son comunas muy centrales disponen de menos variedad, pues el estándar de precio es mucho más alto que en Ñuñoa”, dice el jefe del área de estudios de Tinsa, Fabián García.

Según los datos de la consultora, mientras en Ñuñoa el valor promedio de los departamentos sobre las tres mil UF y bajo 40 m es de 3.348 UF, en Las Condes llega a 4.123 UF y en Providencia salta a 4.602 UF.

Para Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria, existen diferencias en la demanda sobre y bajo las tres mil UF. En el primer grupo hay un alto número de personas que adquieren el inmueble para vivir, además de los inversionistas que compran para luego arrendar. Mientras que en el segundo, la inmensa mayoría son inversionistas.

Los propietarios que compran departamentos sobre las tres mil UF para residir en estos son generalmente profesionales jóvenes, destaca Rodrigo Abufón, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua. “Ellos quieren su primer departamento para buscar independencia y generar un ahorro futuro en una zona cercana a servicios, centros comerciales y buenos accesos”, señala el ejecutivo.

Los inversionistas que apuntan a este segmento priorizan la mantención de la vivienda en el largo plazo, cosa que no consideran quienes adquieren una propiedad de menor valor, subraya Lyon: “Algunos prefieren comprar cinco departamentos de bajo costo antes que uno más caro, pero el problema con los edificios en zonas más económicas es que prácticamente no hay propietarios y hay un mal cuidado de esos recintos. Se transforman en verdaderos ” ghettos” donde viven cuatro personas en el espacio de una”.

Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, tiene la misma mirada y destaca que, a pesar de sus elevados precios, en el nicho sobre las tres mil UF se genera una rentabilidad atractiva: “Se apunta a arrendatarios más sofisticados, que están dispuestos a pagar más por estar en una buena ubicación, con mejor accesibilidad en comunas como Ñuñoa o Las Condes”.

Providencia tiene la mejor velocidad de venta

El mercado de viviendas pequeñas sobre las tres mil UF ha crecido fuerte en los últimos tres años. En el cuarto trimestre de 2013 solo había 275 departamentos de estas características en el mercado capitalino, cifra que creció en más de seis veces hasta llegar a 1.737 unidades al cierre del año pasado. Esto, unido a la expansión de la industria a otros sectores, ya que en 2013 solo había opciones en Las Condes, mientras hoy la oferta se ubica en otras tres comunas. “Antes el metro cuadrado costaba 50 UF, mientras que ahora es fácil verlo a 70 u 80 UF/m . El precio ha subido mucho por la escasez de suelo”, explica Droppelmann.

Otro factor que impulsa los valores de las unidades pequeñas son las restricciones normativas, dice Lyon, ya que limitan la demanda. “El plan regulador de Ñuñoa, por ejemplo, exige un estacionamiento por unidad, por lo que si se construye una torre completa de departamentos de un dormitorio, habría que hacer cinco subterráneos para dar cabida a los autos, y pierde eficiencia el negocio”.

A su juicio, a los municipios no les acomoda contar con este tipo de viviendas, por lo que desincentivan fuertemente su construcción: “Sienten que se llenan de viviendas, que tienen que sacar la basura de más gente y que, además, muchas veces son departamentos que se utilizan para hacer fiestas u otros usos molestos”.

De todas formas, la falta de oferta y sus altos precios no desalientan a la demanda. Providencia, que es la comuna con el valor promedio más alto entre las viviendas bajo 40 m , es al mismo tiempo la que tiene el mejor ritmo de ventas. Según los datos de Tinsa, se venden en promedio 2,4 departamentos mensuales en cada proyecto.

“Si bien en términos de precio por metros cuadrado es muy caro, tienen un valor absoluto más bajo que el resto de la oferta en la misma ubicación. Acá se está viendo lo más económico de Providencia, de Las Condes y de Ñuñoa”, apunta García.

Para este año, expertos de la industria coinciden en que la velocidad de venta va a mantenerse activa. “La gente demanda estos productos y en este segmento no se siente la desaceleración económica, como sí pasa sobre las 10 mil UF, donde pega más fuerte. Estas unidades, al ser más pequeñas, tienen precios más abordables”, subraya Droppelmann.

El ejecutivo cree, a su vez, que las viviendas pequeñas sobre las tres mil UF debieran seguir creciendo, pues los precios seguirán subiendo de forma moderada. En Fundamenta apuntan a este segmento y van a comenzar a construir tres mil de estos departamentos en la zona de Plaza Egaña.

40,5% de los departamentos que cuentan con una superficie inferior a los 40 m se ubican en la comuna de Las Condes, según un estudio de Tinsa.

4.602 UF es el valor promedio de los departamentos pequeños ofertados en Providencia.

Fuente: El Mercurio

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