Oferta de 2ª vivienda en el litoral central bajo 2.500 UF se concentra en Viña y Valparaíso

En todo caso, inmobiliarios enfocados a este nicho destacan que la desaceleración económica aún no se percibe en el ritmo de ventas y anticipan nuevos desarrollos.
Las alternativas para comprar una casa o departamento de veraneo en las playas de la Quinta Región, son bastante limitadas en el segmento de viviendas nuevas bajo las 2.500 UF. Según datos de Portalinmobiliario.com, la oferta se reúne principalmente en Viña del Mar, con 24 proyectos en oferta, y en Valparaíso, con 16.
Con Con es la tercera comuna con más opciones, con nueve desarrollos inmobiliarios. “Al estar al lado de Viña del Mar, aprovecha todos sus servicios y capta mucho interés de quienes quieren tener una segunda vivienda”, destaca Francisco Iriarte, brokerowner de Re/Max Sinergia de Viña del Mar.
Lo cierto es que estos tres sectores corren con ventaja respecto de otros, ya que en ellos se suma la oferta de primera vivienda. “Son zonas más consolidadas y por lo tanto tienen más desarrollo inmobiliario en general, y no sólo para segunda vivienda”, aclara Nicolás Izquierdo, jefe de estudios del Portal.
Ahora bien, la compra de inmuebles para veranear en dichas ciudades ha estado creciendo fuertemente entre la clase media. “No estábamos enfocados a segunda vivienda y hace tres o cuatro años empezamos a darnos cuenta que nos compraba gente de Santiago”, dice Vicente Martínez, gerente general de Inmobiliaria Alborada, con dos desarrollos de estas características en Viña del Mar y uno en Con Con. Según sus cálculos, actualmente este tipo de cliente presenta hasta el 40% de sus ventas.
Juan Carlos Alvarado, gerente de márketing de Constructora Francisco Lorca, empresa con una década en este mercado, considera que este no es un fenómeno tan reciente: “Desde hace 10 años que los estratos sociales medios están demandando propiedades de hasta tres mil UF porque ven que adquirir una segunda vivienda es una opción de inversión de segura”.

Mercado creciente

Fuera de la tríada Valparaíso, Viña del Mar y Con Con, los balnearios con menor escala de gente en el litoral central no suman más de seis proyectos enfocados a la clase media, concentrados en Algarrobo y El Tabo. Para Alvarado, este es justamente uno de los atractivos de este nicho de negocio: “Este segmento se caracteriza por tener un constante crecimiento y una oferta que no alcanza a cubrir la demanda”.
A juicio de Esteban González, director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria la escasa oferta inmobiliaria se debe a que en estos balnearios es más fuerte la compraventa de terrenos para la autoconstrucción, ya que es una alternativa más económica.
Según un estudio de Montalva Quindos y GFK Adimark, los terrenos en oferta bajo los 1.000 m {+2} tienen un precio promedio de 3,06 UF/m {+2} en Algarrobo, de 1,36 UF/m {+2} en El Tabo, y de 5,09 en El Quisco. Los departamentos nuevos bajo las 2.500 UF en El Tabo valen 33 UF/m {+2} , mientras que en Algarrobo la cifra llega a 40 UF/m {+2} según datos de Portalinmobiliario.com.
No es casualidad que Algarrobo tenga más oferta y precios promedio más elevados. “Algarrobo es el sector más dinámico porque todos quieren ir para allá. Tiene mucha marca, playas de calidad, un club de yate y bonitas construcciones antiguas. Es un balneario muy aspiracional”, destaca González.
Si bien tiene un fuerte énfasis en la clase media, en este balneario también se pueden encontrar desarrollos de mayor precio. Mientras en El Tabo todos los proyectos tienen precios promedio bajo las 2.500 UF, en Algarrobo agrupan el 60% de la oferta.
El hecho de también atraer público con un mayor poder adquisitivo es un elemento clave a la hora de explicar por qué Algarrobo concentra el mayor número de servicios fuera del polo Valparaíso, Viña del Mar y Con Con, cree Mariano Berazaluce, gerente general de Zoom Inmobiliario. “El desarrollo inmobiliario de Algarrobo ha dado pie a un mayor tráfico de gente que está dispuesta a consumir más”, destaca.
“En El Tabo en general hay poco movimiento porque la gente no está interesada en ir. Creo que se trata de que hay menos servicios, menos actividades que hacer si lo comparas con Algarrobo, que tiene un desarrollo inmobiliario más dinámico”, indica Francisco Iriarte, de Re/Max Sinergia.
Incluso El Quisco, balneario que no recibe proyectos inmobiliarios desde 2013, tiene un mayor equipamiento comercial que El Tabo. Esta comuna no ha logrado atraer a los desarrolladores. “El Quisco no tiene un buen posicionamiento porque tiene mucha delincuencia y mala accesibilidad. Eso está bien arraigado en el ideario colectivo”, explica Esteban González.

Efectos de la desaceleración

Hay coincidencia entre los desarrolladores inmobiliarios enfocados a este nicho que el actual escenario económico no ha resentido las ventas. “Puede que la clase media que compra primera vivienda en Santiago se vea más afectada, pero este es otro tipo de comprador. Acá no es gente que está partiendo, sino que tiene años trabajando y además de estar empleado tiene generalmente algún emprendimiento”, señala Alvarado, de Constructora Francisco Lorca.
Para Vicente Martínez, de Alborada, el elemento clave que ha mantenido el ritmo de ventas ha sido la reforma tributaria: “Cuando se aplique el IVA lo que costaba 2.500 UF va a subir 300 UF. La gente está apurando la compra de primera y segunda vivienda”.
Sin embargo, Esteban González de AGS, cree que la desaceleración va a terminar afectando: “Los proyectos económicos de segunda vivienda debieran ser los primeros golpeados”.
En todo caso para Nicolás Izquierdo, de Portalinmobiliario.com, el mercado de la segunda vivienda para la clase media tiene buenas perspectivas a futuro. “Van a ir tomando fuerza los proyectos bajo las 2.500 UF porque el lujo de contar con una propiedad en un balneario se está democratizando”.

Proyectos

La actual oferta en Viña del Mar y Valparaíso suma 24 y 16 proyectos, respectivamente.
Fuente: E&N

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