Oferta de departamentos que superan las 100 UF/m2 crece un 80% en dos años

En el segundo trimestre de 2013 había 847 departamentos en el Gran Santiago que superaban la barrera de las 100 UF/m +2, cifra que en el mismo período de este año llegó a las 1.521 unidades, según un estudio de Colliers International encargado por “El Mercurio”. Actualmente, estas propiedades se ofrecen en 72 proyectos inmobiliarios ubicados en las comunas de Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea y Providencia.

A Felipe Parra, subgerente de estudios de la consultora, no le extraña este salto de la oferta en un 80% en solo dos años: “Se han visto alzas en los costos de construcción y en los valores de los terrenos, y las inmobiliarias de alguna forma tienen que traspasar eso a precio de venta, el que ha subido en forma más notoria en los últimos 24 meses”. Según datos de Colliers, desde 2013 ha habido un aumento promedio de 18% anual en los valores de las viviendas.
Además, la demanda se ha visto impulsada por las buenas condiciones crediticias de los últimos años, que han permitido a un público cada vez más amplio acceder a precios en que el metro cuadrado construido supera las 100 UF (equivalente a $2,5 millones), estima Nicole Solé, gerenta general de Exxacon. A su juicio, en paralelo se ha sofisticado la oferta para entregar alternativas únicas que también son más caras. “Los penthouses , por ejemplo, que son muy pocos, son los primeros que se venden a pesar de que su precio puede ser hasta un 15% más alto que las unidades de pisos inferiores”, comenta.
Para Hanna Hodali, gerente comercial de Aconcagua, este salto se debe principalmente a la fuerte diversificación de este tipo de departamentos, que no se limita al nicho de lujo. “Hay una tendencia a la oferta de modelos de menor metraje que si bien tienen una alta UF/m +2, su valor absoluto no lo es tanto y se amplía el número de personas que pueden acceder a ellos”, dice. Según Colliers, el 62% del mercado sobre las 100 UF/m +2 es de uno y dos dormitorios, mientras que las unidades de cuatro y cinco habitaciones acaparan el 16%.
Departamentos pequeños pagan por ubicación
Las Condes es la comuna que acapara el mayor número de departamentos de más de 100 UF/m2, con el 40,9%. “La normativa en esta comuna permite una mayor densificación que Lo Barnechea y tiene mayores posibilidades de desarrollo que Providencia, comuna altamente consolidada”, señala Rodolfo Bambach, gerente comercial de la inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya.
El protagonismo que alcanzan las superficies pequeñas en este nicho también tiene mucho que ver con la normativa, ya que acota su desarrollo a ciertas comunas del sector oriente. “Las pocas unidades que se logran hacer de un dormitorio son muy caras, al mismo tiempo que hay mucho interés por comprarlas, tanto por inversionistas como por gente que quiere vivir ahí”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Gabriel Bartel, gerente inmobiliario de Enaco, advierte que este alto precio no necesariamente supone viviendas de lujo: “Los valores no se explican por el lado de las terminaciones”. En esa misma línea, Solé explica que en este segmento las terminaciones son muy parecidas a la oferta de otras comunas, como de San Miguel o Santiago centro.
En todo caso, Domínguez destaca que este tipo de proyectos sí dispone de un equipamiento comunitario de alto estándar. “Siempre se dice que a los departamentos pequeños se les castiga mucho el precio UF/m2 , pero también hay que considerar que disponen de espacios comunes similares a los de mayor lujo y que se aprovechan mucho”.
Todos los actores coinciden, además, en que el alto precio se explica principalmente por la ubicación. “Quienes compran viviendas de un dormitorio en Las Condes o Providencia, por ejemplo, están dispuestos a asumir el precio que significa tener una ubicación cerca de todo tipo de servicios”, indica Parra.
En el área que comprenden las calles José Miguel Claro, Diagonal Oriente, Los Leones y Nueva Providencia, se concentra parte de la oferta en Providencia. En esa zona, según información de Mapcity.com, hay 327 servicios de distinta naturaleza que pueden ser de interés para los residentes, entre ellos, 123 cajeros automáticos, 35 restaurantes y 11 farmacias.
Entre Las Condes y Vitacura, en el cuadrante de las calles Vespucio, Apoquindo, Vitacura y Manquehue, también hay una alta presencia de proyectos con unidades sobre 100 UF/m2. En dicha área hay 304 puntos de interés: 135 cajeros automáticos, 30 restaurantes y 12 farmacias.
Suelo puede ser el 30% del precio final
Por el contrario, los departamentos de grandes superficies -sobre los 200 m +2 y que, por lo general, disponen de cuatro y cinco dormitorios- no cuentan con el mismo nivel de equipamiento en su entorno más cercano.
En la zona de El Golf de Manquehue, en Lo Barnechea, no hay en las cercanías cajeros automáticos, restaurantes o farmacias. Solo hay un colegio según los datos de Mapcity. El sector de Santa María de Manquehue, entre Vespucio y Luis Pasteur en Vitacura, dispone de algo más de servicios, con un total de 41 puntos de interés: nueve cajeros automáticos, siete bancos y dos farmacias.
De todas formas, en estos casos, el suelo es mucho más determinante en el valor final. “Por lo general, la tierra significa el 20% del precio de venta, pero en viviendas finas puede llegar a ser el 30%, pues se trata de menos unidades a vender”, explica Vicente Domínguez.
Además, estos departamentos sí cuentan con un nivel de terminaciones superior, como pisos de madera o mármol y grifería europea. Bartel destaca que el lujo no pasa solo por ahí: “Se refleja en el proyecto entero, desde el grosor de las losas, el nivel de aislación térmica y acústica, la presencia de ductos separados para el cableado, hasta los distanciamientos entre los edificios”.
Oferta tope llega a las 130 UF/m2
En este mercado conviven tres tipos de público: las personas que pueden acceder al nicho del lujo, otros que hacen un esfuerzo y compran para vivir con su familia y, por último, inversionistas y profesionales jóvenes que valoran un buen nivel de equipamiento y la ubicación de la vivienda.
El primer tipo de comprador, por lo general, dispone de financiamiento propio, precisa Vicente Domínguez. Bartel agrega que es muy sofisticado y hace preguntas específicas, como el espesor de la losa o el tipo de aislación acústica que hay en cada recinto: “Es gente que tiene un bagaje diferente, que ya se ha comprado varias propiedades y que se construyó él mismo su casa anterior”.
Otro público es el que compra departamentos de valor y tamaño intermedio. “Los que adquieren una vivienda de dos o tres dormitorios y de 140 m +2, generalmente, son familias jóvenes que buscan esas zonas motivados principalmente por el colegio de sus niños”, dice Domínguez y agrega que en esos casos casi siempre hay financiamiento hipotecario. “Para ellos, es la compra más importante de su vida”, agrega Solé.
Por último, en el nicho de las viviendas pequeñas conviven los profesionales jóvenes que privilegian una ubicación premium y los inversionistas. A pesar de los altos precios del metro cuadrado construido, Hodali destaca que la oferta sigue siendo atractiva para la renta: “Un valor de 100 UF/m2 te deja fuera de mercado en muchas comunas, pero aún es competitivo dentro de ciertos barrios del sector oriente si tienes el producto adecuado”, asegura.
En todo caso, Solé advierte que, para que el nicho de rentistas se mantenga activo, el precio no se debería escapar de las 100 UF/m2. “El día que no den los números, los inversionistas no van a comprar más. Tiene que haber un equilibrio justo entre el valor de la renta y el del departamento, y ahora está al límite”, dice. Lo cierto es que, según datos de Colliers, la oferta llega a un tope de 129,8 UF/m +2 en Las Condes.
Hasta ahora, la demanda ha respondido. En Las Condes, por ejemplo, se vendieron entre 22 y 24 unidades en promedio al mes entre abril y junio de este año. “Mientras haya alguien que compre, se sustentan los precios. Así funciona el mercado, ya sea desde un par de zapatos hasta un departamento”, concluye Bartel.
Precios debieran seguir al alza, pero de forma leve
Para adelante, Felipe Parra de Colliers, cree que los niveles de stock debieran mantenerse: “La oferta es muy transversal, considerando que va de uno a cinco dormitorios, por lo que no debiera caer”. Vicente Domínguez, de la ADI, indica que todo dependerá de cómo siga el crecimiento económico. “Si nos comparamos con países desarrollados, el precio de las viviendas continúa siendo bajo. Si Chile se desarrolla, los valores van a seguir al alza”, afirma.
Por lo pronto, Rodolfo Bambach de Fernández Wood Vizcaya, señala que la curva de precios debiera aplanarse, “pero siempre con una tendencia al alza debido a la escasez de terrenos, situación que no debiera cambiar en el corto o mediano plazo”.
Por el lado de las ventas, Nicole Solé, de Exxacon, estima que quienes accedan a créditos para comprar se podrían ver complicados por el aumento en las exigencias en el pie, que subirá a 20% el próximo año. Además, Gabriel Bartel, de Enaco, advierte que los compradores de lujo también tenderán a caer: “Como es gente de mayor poder adquisitivo, puede postergar cualquier decisión si percibe un escenario más incierto, porque en definitiva compra cuando quiere no porque lo necesita”.
Fuente: elinmobiliario.cl

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