Oferta de terrazas privadas en azoteas se amplía y ahora se abre a departamentos de otros pisos

La llamada “quinta fachada” de los edificios por lo general se aprovecha con equipamiento comunitario o se asigna a las viviendas del último piso. Sin embargo, el mercado ha ido evolucionando y ahora comenzó a ofrecer espacios más pequeños de lo habitual, desde 20 m2, que pueden ser adquiridos por cualquier departamento del edificio.
Los desarrolladores inmobiliarios hace un tiempo que le están sacando partido a la llamada “quinta fachada” de los edificios: la azotea. Muchos proyectos incluyen parte de su equipamiento comunitario en esa área, mientras que otros han optado por reservarla a las viviendas del último piso, que tienen acceso directo y privado. Sin embargo, está apareciendo en el mercado una nueva fórmula: la venta de porciones de la azotea a los departamentos de los pisos inferiores.
“Independiente del piso en que hayan comprado, el adquirir estos espacios es bastante valorado y las personas están dispuestas a tener un mirador incluso separado de su departamento, donde pueden tener una vida social diferente a la que podrían hacer dentro de su vivienda”, dice Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte, inmobiliaria que ofrece este adicional en tres de sus proyectos en venta.
En Fernández Wood Vizcaya también probaron con esta alternativa en un proyecto en Providencia, actualmente en oferta. “Por un tema normativo no se podía hacer un acceso directo entre el mirador y los pisos inmediatamente inferiores. Como no resultó, decidimos ofrecérsela a cualquier departamento”, cuenta la gerenta de marketing, Cecilia Celis. La tentativa resultó un éxito, y en un mes y medio vendieron toda la “quinta fachada” a varios departamentos.
Según la experiencia de Vinagre, la clave para que este tipo de productos funcione es alcanzar un equilibrio entre la superficie del departamento y de la azotea. Históricamente estas últimas han sido de metrajes muy altos y con una demanda muy acotada, dado los altos precios que alcanzan las viviendas. En Paz bordean los 90 m2, mientras que en Ralei llegan hasta los 178 m2, en ambos casos para penthouses exclusivos.
“Lo razonable es que este espacio no sea más del 60% del metraje del departamento, pues de otra forma los precios se disparan y se hace inaccesible”, explica Vinagre. En su caso, por ejemplo, las terrazas privadas más pequeñas en los techos de los edificios llegan a los 20 m2. Así, al reducir el tamaño asignado a las unidades de los últimos pisos, queda espacio disponible para que las viviendas de otros niveles puedan acceder al beneficio.
En Empresas Armas trabajan con recintos desde los 15 m2, pero en su caso siempre asignados al piso inmediatamente inferior. La empresa no ha evaluado ofrecerlas a otros departamentos. “Tiene un plus adicional y le da un garbo distinto a esa unidad, ya que no está la incomodidad de subir varios pisos, hay un acceso directo y privado. Lo valora mucho más la persona que está inmediatamente debajo”, dice Sergio Villagrán, gerente comercial de la firma.
Cecilia Celis, que ha trabajado con las dos fórmulas, coincide en que siempre es mejor asignar las azoteas a los últimos pisos de los edificios: “Son departamentos que tienen menos competencia en el mercado, por lo que son muy solicitados y se venden más rápido”.

UF/ m2 es entre 20% y 50% del valor interior

Más allá del departamento al que sean asignadas, las techumbres privadas tienen un valor que se mueve entre el 20% y 50% de la UF/m2 del departamento en sí. Todo va a depender del nivel de equipamiento que integre. Por lo general, incluyen un quincho y en algunos casos se ofrecen muebles en obras, lavaplatos o fogones. Las inmobiliarias tienden a evitar incluir pasto y piscina, por el riesgo a las filtraciones.
En Paz, por ejemplo, no incorporan la piscina pero sí tinas de hidromasaje para cuatro a seis personas. “Como es un elemento que viene prefabricado, nos evitamos futuras filtraciones hacia el piso inferior, pero logramos dar un espacio para poder relajarse con agua”, destaca Marcos Camsen, gerente técnico de la inmobiliaria.
En todo caso, Vinagre advierte que al tener mayor tránsito estos techos siempre tienen mayor riesgo de filtraciones, por lo que hay que poner especial énfasis en la impermeabilización: “Antiguamente los techos eran emballetados, es decir, cubiertos con un metal. Hoy las superficies están expuestas a la intemperie, pero con un piso y materiales de terminaciones similares a las de los departamentos interiores”. Según sus cálculos, habilitar una azotea significa un costo 2,5 veces más alto que en un techo que no va a tener este uso.
La mantención es siempre responsabilidad de los propietarios, lo que no pasa más allá de hacer limpieza y una revisión de fragües y sellos una vez al año. Sin embargo, si hay que hacer arreglos -siendo los problemas de filtración los de mayor visibilidad y costo-, hay distintos escenarios. Durante los primeros cinco años, cualquier problema se cubre con la garantía de posventa inmobiliaria, pero luego de ese plazo va a depender de lo que estipule el reglamento del edificio. Y es que quien adquiere un departamento con mirador privado no compra la techumbre en sí, sino su uso y goce exclusivo. “Son bienes comunes, por lo que por regla general le corresponde a la comunidad efectuar los gastos en reparación, si es que hay que cambiar la impermeabilización o pintar, salvo que se le haya dado esta carga al propietario en el reglamento de copropiedad”, explica el abogado José Manuel Figueroa.

No pagan contribuciones ni gastos comunes

El hecho que sea un bien de uso y goce se traduce en que las azoteas privadas no pagan contribuciones y, según señala Figueroa, tampoco debieran pagar gastos comunes: “En rigor no pagan gastos comunes porque siguen siendo bienes comunitarios, como el ascensor o las escaleras. Son las unidades vendibles las que pagan”.
Ahora bien, esta condición también provoca ciertas limitaciones. Si no viene de origen, para construir un quincho o cualquier otra instalación en el techo, hay que tener una autorización previa que puede estar incluida en la normativa interna del edificio o ser dada en una asamblea extraordinaria de copropietarios, donde se requiere el 75% de acuerdo con al menos el 60% de asistencia.
Por lo general, los reglamentos de copropiedad en los edificios que incluyen azoteas privadas contemplan estos casos. “Muchas veces no se permite hacer piscinas por el riesgo de filtraciones, pero los quinchos casi siempre es posible hacerlos. Con el tema de los toldos va a depender del caso; en un proyecto hicimos una normativa sobre el toldo específico a usar, por ejemplo”, cuenta Celis.
Según señala Figueroa, si la comunidad autoriza una construcción, esta generalmente es asociada a un pago mensual: “No es un gasto común pero, por lo general, se calcula como si lo fuera, fijando la cuota sobre la base del precio por metro cuadrado que se paga en los gastos comunes”. Para el abogado, es una medida justa: “Si la persona se está beneficiando por un espacio que pertenece a toda la comunidad, lo lógico es que también se reporte una utilidad para el resto de los copropietarios”.

Fórmula tomará fuerza en edificios de menor altura

Para Ignacio Hernández, presidente de la oficina de arquitectos Archiplan, están todas las condiciones para que este mercado siga creciendo: “Son espacios con mucha potencialidad por su asolamiento, ventilación y vistas”. A su juicio, la fórmula de techumbres privadas tomará mayor fuerza en edificios poco densos y de menor altura.
Hoy quienes compran las terrazas más pequeñas son generalmente profesionales jóvenes, mientras que las amplias tienen un perfil más familiar. “Son personas que valoran el aire libre, que es un atributo muy propio de las casas y que buscan rescatar”, señala Andrés Kuppermann, de Ralei Grupo Inmobiliario.
Independiente del segmento, estas terrazas tienen una buena velocidad de venta. En Fernández Wood, por ejemplo, destacan que las unidades con este beneficio son las primeras que se venden, mientras en Ralei señalan que tienen el mismo ritmo de colocación, a pesar de ser un 20% más caras que un departamento sin dicho equipamiento. “Cuando no se venden rápido es porque el diferencial de precios es muy alto. Si hay una diferencia de más de 20%, la gente lo piensa más y busca otras alternativas”, dice Sergio Villagrán, de Empresas Armas.
Fuente: El Mercurio

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