Pese a la desaceleración, precios de terrenos suben en el cuarto trimestre

Boletín de Pablo Trivelli constata que durante el último trimestre del año pasado se registró en la capital un precio promedio de 5,75 uf/m2, lo cual representa un alza respecto del trimestre anterior.
Pese a la desaceleración económica, la oferta de suelo en la capital no cede. En superficie ofrecida solo muestra una leve baja y los precios han tendido al alza en los últimos tres meses.
Así, de acuerdo al boletín número 130 del mercado de suelo que elabora el consultor Pablo Trivelli, durante el cuarto trimestre del año 2014 se ofrecieron 203 en la sección de Avisos Clasificados de la edición dominical del diario “El Mercurio” de Santiago.
“Estas ofertas suman una superficie de 171 hectáreas y registran un precio promedio de 5,75 uf/m2. Se ofrecieron 21 terrenos menos que en el trimestre pasado, lo que significó una disminución de 30 hectáreas en la superficie ofrecida respecto al trimestre pasado. En una perspectiva de más largo plazo, se mantiene la superficie ofrecida si se compara con el cuarto trimestre de 2013 y del 2012, cuando se ofrecieron 169 hectáreas y 170 hectáreas respectivamente”, indica el experto.

Oferta suficiente 

Asegura el especialista que el flujo trimestral de ofertas de terrenos alcanza una superficie que permite entender la demanda de suelo urbano en el Gran Santiago.
“En los últimos años la suma de las ofertas trimestrales de terrenos en un año ha sido del orden de 700 hectáreas, que ‘neteadas’ por las repetidas entre un trimestre y otro, podrían ser del orden de 450 a 500 hectáreas, que es más de lo que necesita el Gran Santiago anualmente. Significa que el flujo de ofertas que registra esta cuidad la mantiene razonablemente bien abastecida de terrenos para satisfacer las necesidades actuales de desarrollo”, asegura.

Al alza

Como reitera Pablo Trivelli, el precio promedio de los terrenos ofrecidos en el cuarto trimestre de 2014 alcanzó 5,75 uf/m2.
“Al comparar con el trimestre recién pasado, se puede constatar que hay un incremento en el precio promedio general, así como en el de casi todos los rangos de tamaño. El precio promedio de todos los terrenos ofrecidos subió desde 5,20 uf/m2 hasta 5,75 uf/m2. Y el análisis según rango de tamaño permite establecer que el precio promedio de los terrenos ofrecidos en el rango de 501 m2 a 1.000 m2 aumentó desde 14,22 uf/m2 a 14,70 uf/m2; en el caso de los terrenos de 2.501 m2 a 5.000 m2 el precio promedio subió desde 12,17 uf/m2 hasta 14,79 uf/m2; en el caso de los terrenos de 5.001 m2 a 10.000 m2 el precio promedio subió desde 7,98 uf/m2 hasta 9,31 uf/m2; en el caso de los terrenos de 10.000 m2 a 50.000 m2 el precio promedio subió desde 5,88 uf/m2 hasta 6,40 uf /m2; y en el caso de los terrenos de más de 50.001 m2 el precio promedio subió desde 1,80 uf/m2 hasta 1,87 uf/m2.
Advierte el especialista que “no es habitual que en todos los rangos de tamaño se registren cambios en la misma dirección en el precio promedio de los terrenos ofrecidos, por que además de la tendencia en la evolución de los precios que se puede establecer a partir del comportamiento de las variables macroeconómicas sobre el mercado de suelo urbano, también hay cambios en el precio promedio de los distintos submercados debido a las variaciones en la composición territorial de las ofertas, ya sea entre comunas e incluso entre zonas dentro de una misma comuna. Más aún, esto puede suceder al interior de una misma zona, lo que deja en evidencia que existe una diversidad de mercado de suelo incluso a escala territorial de las zonas que se utilizan en este Boletín”.
Esto, dice, que claramente ilustrado en este trimestre en el caso de la comuna de La Florida, que venía registrando un precio promedio de ofertas de terrenos en el orden de 8 uf/m2 a 10 uf/m2. En este trimestre, el precio promedio bajó súbitamente a 4,62 uf/m2. Esto no significa que hayan bajado los precios de los terrenos en La Florida. Lo que sucedió, y que explica en buena medida la disminución del precio promedio en este trimestre, es la publicación de una oferta de 20.000 m2 en 1,5 uf/m2, que corresponde a un sector de parcelas en el faldeo de la cordillera (Santa Sofía de Lo Cañas). Esta oferta representa más de un tercio de la superficie total ofrecida en esa comuna en este trimestre. Con ese peso relativo tan alto y un precio unitario tan bajo, hace bajar el precio promedio en esa comuna, sin que se haya registrado una disminución en el precio real de los terrenos en esa comuna”.
precios
Otro aspecto que llama la atención de Pablo Trivelli es que el precio promedio de los terrenos ofrecidos en este trimestre alcanzó 5,75 uf/m2, “lo que es relativamente bajo si se estudia la serie histórica del Boletín. Esto se debe a la alta proporción que representan los terrenos de grandes dimensiones (de más de 5 hectáreas) en la superficie total ofrecida en este trimestre que alcanza un 50%”.

Problema social

Explica Trivelli que los terrenos de más de 5 hectáreas son, por lo general, los que tiene los valores unitarios más bajos del mercado. Esto se explica por sus grandes dimensiones, su localización periférica, en áreas con bajos niveles de equipamiento y a veces por su proximidad a espacios donde predominan conjuntos de vivienda social.
“Así, el terreno más grande ofrecido en este trimestre tiene una superficie de 240.000 m2 y se ofrece en 1,5 uf/m2; está en la comuna de La Pintana en el sector de Santa Rosa con El Mariscal. Y el segundo terreno mas grande en oferta tiene una superficie de 180.000 m2, se ofrece en 1,5 uf/m2 y está ubicado en el sector de Casas Viejas en la comuna de Puente Alto”.
Estos antecedentes, señala Pablo Trivelli, confirman la noción de que el piso de los valores de suelo en el Gran Santiago está en el orden de 1,5 uf/m2, para el casco urbano sin mejoras y que un lote urbanizado debiera tener un precio mínimo del orden de 3,00 uf/m2 si se considera un costo de urbanización del orden de 0,5 uf/m2 y una cesión de aproximadamente un tercio del loteo a espacio público”.
Esto implica, señala el experto, que si el precio mínimo de un lote urbanizado de terreno es del orden de 3,00 uf/m2, entonces el valor de mercado está cada vez más lejos de lo que puede pagar  una casa en un proyecto de vivienda social”, concluye el experto en economía urbana.
Fuente: El Mercurio

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