Precios de las viviendas usadas de la zona oriente suben en torno al 32% en dos años

Hay departamentos en Las Condes y casas en Vitacura que bordean las 90 UF/m2 . Para este año no hay un discurso común sobre los efectos que tendrá el IVA en el mercado. Algunos creen que la demanda por propiedades nuevas se potenciará en desmedro de las más antiguas. Otros son de la idea de que ambos nichos están totalmente correlacionados y que en 2015 debieran mantenerse activos.
Así como las propiedades nuevas, las usadas también han tenido una fuerte alza de precios. De hecho, entre enero de 2013 y el mismo mes de 2015, las casas del sector oriente de Santiago subieron en 35%, mientras que los departamentos lo hicieron en 28%, según datos de Arenas y Cayo. Es decir, en promedio, el valor de las viviendas usadas ha subido en 31,5% en dos años.
Por tipo de inmueble, en enero de este año los departamentos de un dormitorio en Las Condes llegaron a un precio promedio de 91 UF/m2 , de acuerdo a cifras de Portalinmobiliario.com, lo más caro en ofertas entre las comunas de La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Providencia y Vitacura.
En casas, en tanto, el techo quedó en los inmuebles de tres dormitorios de Vitacura, a 89 UF/m2 . En dicha comuna, el valor promedio de estas unidades subió 16 UF/m2 entre enero de 2013 y enero de 2015, de acuerdo a cifras de Arenas y Cayo. En ese mismo período, en todo el sector oriente, el alza del precio promedio de las casas antiguas fue de 21 UF/m2 , mientras que en departamentos, el crecimiento fue bastante más moderado: 13 UF/m2 .
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“Las casas suben más rápido de precio, porque el mercado es más pequeño y cada vez hay menos oferta nueva en el sector oriente. Mientras que en departamentos, el stock va creciendo año a año”, explica Agustín Manterola, gerente de Manterola Propiedades. Y agrega: “Es más fácil poner un precio a un departamento, pues es difícil diferenciarse respecto del vecino. La casa es mucho más singular y puede generarse una mayor variación de precios”.
Mientras más alto es el valor de las casas, mayor espacio hay para esta variación, señala Manterola. Y justamente este segmento es el único que no anduvo tan bien durante 2014 y lo que va del actual, destaca Gerardo Larraín, socio de PyG Larraín: “En este nicho, la gente se está yendo a departamentos; entonces, las casas se están acumulando y cuesta venderlas”.
Si en enero de 2013 había en oferta 854 viviendas de cinco dormitorios en Lo Barnechea, este año la cifra llegó a 1.099 unidades en Portalinmobiliario.com. Para Manterola, esto también tiene que ver con el tipo de comprador de estas propiedades. “La gente quiere vender caro y tienen un precio alto mientras viven en la casa. Generalmente, la compraventa se concreta si les ha llegado el plazo límite y se ven obligados a vender”.

Proyecciones

Nicolás Izquierdo, jefe de Estudios de Portalinmobiliario.com, cree que, en general, los precios de las viviendas usadas debieran tender a subir, por la falta de regulaciones que favorezcan la densificación en altura. “Cada vez que se van imponiendo mayores restricciones a las construcciones nuevas en sectores consolidados, el mercado usado se va haciendo más caro”, señala.
Además, el IVA (que se comenzará a cobrar en las viviendas nuevas) también debiera afectar al alza los precios del mercado de segunda mano. “Las unidades usadas van muy en línea con los precios de las nuevas. Es de esperar que este año veamos gradualmente alzas en los valores, debido a la expectativa de la reforma tributaria”, agrega.
Sin embargo, Agustín Manterola es de la idea de que los precios van a mantenerse planos: “Las condiciones de estabilidad laboral y acceso al crédito se han complicado, por lo que la demanda va a restringirse. Para mí, debieran bajar los valores, pero los propietarios tienen mucho aguante. Puntualmente, es posible negociar bajo, pero la masa representativa de vendedores no disminuye el precio”.
En términos de demanda, Teodosio Cayo, socio de Arenas y Cayo, prevé que debiera ralentizarse el mercado: “No va a ser un buen año para lo usado, porque se acaban las reglas actuales para las propiedades nuevas y la gente va a preferir comprarse algo nuevo”. Las viviendas nuevas comenzarán a pagar IVA a partir de 2016, por lo que todas las promesas firmadas en 2015 quedarán exentas del impuesto, así como las promesas realizadas en 2016, pero que se escrituren ese mismo año.
Frente a este escenario, Nicolás Izquierdo también estima que las opciones nuevas ganarán protagonismo. “Varias inmobiliarias ofrecen pagar el pie en cuotas, lo que desencadenaría una mayor demanda en desmedro de lo usado, a menos de que se produzcan muy buenas ofertas de viviendas usadas”, dice.
Pero no todos tienen la misma visión. “La reforma tributaria adelantará la adquisición de viviendas nuevas, activando el mercado de las usadas. Todo el mercado tendrá más dinamismo”, destaca Adolfo Ovalle, presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).
Gerardo Larraín es de la misma idea, y destaca que el IVA será un fuerte estímulo para el mercado usado, pues la gente se apurará por comprar: “El precio de las propiedades nuevas y usadas está conectado. En lo usado se matiza el precio, pero va siempre correlacionado, y cuando el IVA suba, el precio de lo nuevo también lo hará, detrás va a venir lo usado”.
Para Nicole Gautier, agente asociada de Re/Max Plus, el mercado usado tiene un público cautivo, por lo que la demanda no debiera caer, a pesar de los atractivos de la oferta nueva: “Mucha gente prefiere los departamentos o casas probadas, que tienden a ser más grandes y con precios más interesantes”.
91 UF/m2 es el valor que alcanzaron en enero los departamentos de un dormitorio en Las Condes, según Portalinmobiliario.com.
1.099 casas usadas de cinco dormitorios había en oferta en enero de 2015 en Lo Barnechea, frente a las 854 de igual mes del año 2013.
28% subieron los precios de los departamentos usados entre enero de 2013 y de 2015, según Arenas y Cayo.

Valores de los arriendos a la baja en la capital

En el último año, los arriendos han tenido una tendencia a la baja, según los datos de Portalinmobiliario.com. En Las Condes, por ejemplo, todas las distribuciones de departamentos en oferta bajaron su precio promedio entre un 1% y 10%. En Providencia la caída también abarcó a todos los programas, con disminuciones de entre 5% y 6%.
“Mucha gente compró viviendas como inversión en los años pasados y se espera que continúe el fenómeno. Estas bajas de precio justamente se deben al creciente aumento de la oferta”, explica Nicolás Izquierdo, jefe de Estudios del Portal.
En todo caso, Agustín Manterola advierte que los valores de los arriendos están muy altos: “La relación renta-arriendo que supere el 25%, que era la tradicional, ya no es sustentable. Ahora estamos pidiendo el 30% y generalmente es el ingreso familiar y no el de una sola persona como ocurría antes”.
Fuente: El Mercurio

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