Sector inmobiliario mantendrá ritmo actual hasta la primera parte del próximo año

Las condiciones de financiamiento se han mantenido en el margen, pero participación de deudores con más de una hipoteca bancaria subió del 20% hasta el 25%.

El ritmo de venta de viviendas y de crecimiento de dos dígitos de las colocaciones hipotecarias promete mantenerse hasta, al menos, el primer semestre de 2016. Según el IEF, “el mayor dinamismo de las ventas -sobre las 14 mil unidades en el tercer trimestre del 2015- se debe en gran parte al adelantamiento de compras ante la entrada en vigencia del pago de IVA”, y detalla que “solo 5% está disponible para entrega inmediata, fracción históricamente baja. Más aún, cerca del 70% de las vendidas en el tercer trimestre se encuentra en obra gruesa o no han comenzado a construirse. Esto último, sumado a una moderación en los costos de edificación, implican que la actividad del sector continuará robusta durante al menos el primer semestre del 2016”.
El ente rector apunta que “el indicador de precios de viviendas nuevas para Santiago (CChC) aumentó 7,6% anual al tercer trimestre, con una variación nula respecto del trimestre anterior. Participantes de mercado consideran que parte del crecimiento de este índice, que incluye promesas de compra, podría estar afectado por el adelantamiento de compra sin IVA”.
Por zonas, según cálculos del Central, destaca la menor expansión de los precios en el norte, donde los indicadores para casas y departamentos se han mantenido en niveles similares desde fines del 2012, coincidiendo con el menor impulso económico de dicha zona. Con todo, la dinámica del IPV (índice de precios) agregado es coherente con la evolución de las variables económicas que lo afectan, en particular destacan entre estas las menores tasas de interés de los créditos hipotecarios”.
Respecto del financiamiento, precisó que al segundo trimestre, la razón entre el crédito hipotecario y el valor de la propiedad (LTV) se mantuvo en promedio en 81%, con una alta concentración de operaciones con LTV de 90%. Al cuarto trimestre del 2014, la razón entre dividendo estimado e ingreso del comprador (DTI) se mantuvo en promedio en 23%, con una mediana de 20%. Menos del 10% de las transacciones exhiben un DTI mayor a 40%. A fines del 2014, las transacciones con un alto nivel de apalancamiento (LTV sobre 90%) y un alto servicio de deuda (DTI sobre 30%) se mantenían acotadas: menos de 4% del total; mejor que el 7% y 5% del 2012 y el 2013, respectivamente. Aunque las condiciones de financiamiento (LTV y DTI) se han mantenido en el margen, la participación de deudores con más de una hipoteca bancaria siguió aumentando, representando 25% del stock a mediados del 2015 (20% en el 2010).
“Esta situación amerita un mayor seguimiento debido a que, indicadores de mercado, sugieren un menor atractivo en la estrategia ‘comprar para arrendar’, cuya rentabilidad bruta para la RM se encuentra bajo 6%, cifra inferior al promedio de 7,5% observado entre el 2007 y 2012”, advirtió.
El avance del crédito hipotecario estaría explicando parte importante del mayor endeudamiento de los hogares. “Al segundo trimestre del 2015, el RDI aumentó hasta 61,6%, 0,8 puntos porcentuales por sobre el dato del cierre del IEF anterior (cuarto trimestre del 2014), explicado principalmente por el aumento de la deuda hipotecaria bancaria”.
 
Fuente: Pulso.cl

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