Si ya tengo una propiedad como inversión ¿Puedo seguir comprando inmuebles?

Ya comprobaste que la inversión inmobiliaria es la opción más rentable para asegurar tu futuro y, por ejemplo, el de tu familia. Pero ¿Cómo saber si sigo siendo sujeto de crédito para los bancos?
Las instituciones realizan ciertos cálculos para determinar la salud de tu situación financiera, si tu nivel de endeudamiento está dentro de los parámetros aceptables y además si tu perfil como persona concuerda con el de un inversionista confiable y responsable.
Esto último es muy importante, porque hay que tener siempre en cuenta que los bancos no evalúan solo números, sino comportamiento y perfil de la persona. En el fondo, la institución busca pruebas o antecedentes de que realmente eres una persona en la que pueden confiar.
Aquí te presentamos un par de simulaciones de cómo se calcula la capacidad disponible de endeudamiento de un cliente bancario.
Ejemplo 1: Cliente dependiente (trabaja contratado en una empresa)
• Ingreso líquido mensual: $ 1.000.000
• Deuda hipotecaria: $ 30.000.000
• Arrienda un departamento por el que recibe un ingreso mensual de $400.000. Eso sí, todo arriendo percibido se castiga en un 30%, en este caso quedaría en $280.000).
• Deudas de corto plazo, cupos utilizados y disponible: $ 3.000.000
¿Cómo evaluar su capacidad de endeudamiento, si posee una deuda hipotecaria, pero a la vez percibe un ingreso por el arriendo de la propiedad?
Se realiza el siguiente cálculo:
1.000.000 + 280.000 X 50 veces = 64.000.000
64.000.000
– 30.000.000
– 3.000.000
= $31.000.000
Como se puede ver en este ejemplo, este cliente fictício aún puede seguir comprando departamentos como una inversión a futuro, ya que posee una capacidad disponible de endeudamiento de 31 millones de pesos.
Ejemplo 2: Cliente dependiente y con boletas
• Ingreso líquido mensual: $ 2.500.000
• Deuda hipotecaria: $ 80.000.000 (bipersonal con cónyuge)
• Emite boletas mensualmente: $ 500.000 (independiente)
• Deudas de corto plazo, cupos utilizados y disponible: $ 18.000.000
¿Cómo evaluar su capacidad de endeudamiento, si posee una deuda hipotecaria, pero a la vez percibe un ingreso por honorarios?
Se aplica el siguiente cálculo:
2.500.000 + 350.000 X 60 veces = 171.000.000
171.000.000
– 80.000.000
– 18.000.000
= $73.000.000
Este cliente también está en condiciones de seguir invirtiendo. Si bien tiene una alto nivel de endeudamiento, percibe una renta alta y además tiene ingresos extra, sin considerar el bien raíz que ya posee.

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