Socovesa advierte posible encarecimiento de los créditos hipotecarios por nueva normativa de la Superintendencia de Bancos

En enero de 2016 empezará a regir una regulación que exige a los bancos mayores provisiones para entregar créditos hipotecarios de más del 80%. El ejecutivo estima que podría encarecer los créditos y afectar la demanda de viviendas. “Todavía durante este año, esa regulación tiene espacio para que se mejore”, dice.
En sus 50 años, la Sociedad Constructora de Viviendas Económicas S.A, hoy, conocida como Empresas Socovesa, ha sido testigo en primera línea de los cambios que han experimentado los chilenos en sus casas y departamentos.
“Hoy los clientes tienen estándares más altos, y las compañías nos hemos tenido que ir adaptando a ellos”, señala Mauricio Varela, gerente general del negocio inmobiliario de la compañía.
Desde 1965, Empresas Socovesa ha construido más de 500 mil viviendas en el país, entre Iquique y Punta Arenas, a través de tres compañías: Socovesa, Almagro y Pilares, con cuyos proyectos abarcan casi todo el espectro socioeconómico del país, con viviendas que van desde 1.000 hasta más de 35 mil UF.
Con ese background , Varela habla con conocimiento de las actuales tendencias: preferir los pisos “duros”, de madera u otros materiales, en lugar de las clásicas alfombras; y en la cocina, terminaciones de mármol y piedras, además de que se ubiquen en espacios abiertos, sin puertas, debido al protagonismo que ha ido cobrando este sector en el hogar. También hay una demanda por mayor espacio, dice Varela, aunque el departamento sea de 80 m {+2} o menos. Y en los baños, como la gente tiene menos niños que antes, “se han ido eliminando las tinas chicas, reemplazándolas por duchas más cómodas”, señala.
“Estamos evaluando pedir el 20% de pie para hipotecarios”
Más allá de los gustos de los consumidores, Varela apunta a un tema que le inquieta y que se avecina para la industria: en enero de 2016 entrará en vigencia una regulación de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), que modifica la normativa de Provisiones por Riesgo de Crédito para Bancos. La nueva normativa exigirá mayores provisiones a los bancos que entreguen créditos hipotecarios sobre el 80%, lo que, a juicio de Varela, los encarecerá y afectará las ventas. “Es muy drástica (…) Un crédito del 80% está muy bien y a uno del 81% se le recargarán las provisiones de manera muy exagerada, al parecer”, estima.
Si bien considera “adecuado” que exista un reguardo para estos préstamos, el temor radica en que se otorguen menos cantidad de créditos con un pie menor al 20%. Y si bien seguirán existiendo créditos por más del 80% del valor de una vivienda, este tipo de préstamos serán más caros.
“Nos parece que todavía durante este año, esa regulación tiene espacio para que se mejore. Es un tema técnico de los bancos, pero que estamos viendo, porque nos afecta. A través de la ADI (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, que presidente Cristian Hartwig, presidente de Socovesa) y de la Cámara de la Construcción se está trabajando con el Ministerio de Hacienda y con la Superintendencia de Bancos para ver si se puede mejorar un poco”, anticipa.
-¿Esta nueva exigencia podría repercutir en las ventas?
“Sí. El grueso de las operaciones hipotecarias tiene entre el 80% y el 90% de financiamiento. Desde marzo del año pasado, a todos nuestros clientes les exigimos como mínimo un compromiso de pie del 15%, lo que significó que nos pegara un poco en las ventas en contra. Hoy estamos evaluando si es necesario movernos al 20% de pie”.
“Esto viene de la época en que se discutió si había o no burbuja en Chile. Participamos activamente en análisis de ese tipo; sigo yendo a reuniones en el Banco Central para discutir sobre la industria. Se descartó lo de la burbuja, pero salió esto como un resguardo adicional a los créditos de los bancos”.
Este tema se suma a otros que podrían encarecer las viviendas: los cambios al IVA de los inmuebles y el proyecto de ley de aportes al espacio público, actualmente en discusión en el Congreso.
Respecto del primero, tras la reforma tributaria se mantuvo el IVA a la construcción en 6,65% solo para viviendas de hasta 2 mil UF y además se aplicará IVA a la venta de viviendas nuevas. “La inclusión del IVA hará que las viviendas suban del orden de 9% en promedio”, señala Varela.
Sobre la ley de aportes al espacio público dice: “Esta ley busca que todos los proyectos inmobiliarios aporten al espacio público, independiente de su tamaño. Nos parece que es una filosofía adecuada, pero nos preocupa que el proyecto que se está discutiendo en el Congreso hable de aportes de las compañías muy altos. Sería un nuevo aumento de costos, y como los márgenes de rentabilidad de la industria son acotados, tendremos que traspasarlo a precios”.
En los últimos tres o cuatro años, las viviendas en Santiago han subido 25%, estima el ejecutivo, “y si se agrega el IVA, la mayor exigencia de los créditos hipotecarios, la ley de aportes al espacio público y eventuales sobre costos de una reforma laboral, nos preocupa la capacidad de la gente para comprar”, resume.
Al menos por ahora, y pese a la desaceleración económica, Varela asegura que la demanda se ha mantenido estable: “No hay un bajón. En los primeros tres a cuatro meses del año estamos en niveles muy similares al año pasado”, dice.

“El aumento de precios del IVA ya está internalizado”

-Usted proyecta un alza de precios, pero de aquí a fin de año se prevé un alza del desempleo, factor relevante en la decisión de comprar una vivienda. ¿Hay espacio para seguir subiendo precios?
“Si la economía sigue yendo de menos a más, y pasa de un crecimiento bajo el 2 a uno de 2,5%, los indicadores de empleo se debieran defender bien. El aumento de precios por el IVA, que es algo que ya está internalizado, aprobado, es un tema que la industria va a tener que absorber, y los consumidores se van a enfrentar a precios un poco mayores a contar de 2016. Es algo absorbible. Pero si le seguimos agregando sobrecostos, las viviendas van a quedar muy caras”.
-Pero como empresa también les preocupa no quedarse con muchos proyectos en stock, como ocurrió en 2008 con algunas firmas. ¿Cómo regulan no quedarse con ese sobrestock, dado que la demanda podría bajar?
“Siempre buscamos equilibrar cómo estamos percibiendo la demanda hoy y la futura, versus lo que estamos poniendo en oferta (…) Estamos siendo cautos en inversiones en tierras. La compañía hace cinco años mantiene la misma cantidad de UF invertidas en tierra -unos 9 millones de UF-, pese a que las ventas han subido desde 10 millones de UF hasta 16 millones de UF totales. Lo que compramos es igual a lo que consumimos. La industria está sujeta a sobrestock, no cabe duda. Pero el foco está en los desarrollos en altura en las zonas más céntricas, y ahí hay un escenario en general de escasez, y por eso han subido los precios en Santiago, Ñuñoa, Providencia, Las Condes. Porque los planos reguladores están congelados, se han ido acotando las zonas de desarrollo”.
Fuente: El Mercurio

Lee también

El futuro del sector inmobiliario tras crisis por Covid-19: 6 desafíos que tendrá que asumir el rubro durante en los próximos 6 meses

Según los expertos del sector inmobiliario, en los próximos seis meses las viviendas de inversión …